HR 3 april 2015, ECLI:NL:HR:2015:823 (Eiser / Centre Hotel)
Rechterlijke goedkeuring voor een van de wettelijke huurrechtbepalingen afwijkend beding (art. 7:291 BW) kan ook nog worden verkregen nadat het beding (in of buiten rechte) is vernietigd. Door goedkeuring wordt het vernietigde beding alsnog rechtsgeldig. De maatstaf ter goedkeuring waarborgt de rechtsbescherming van de huurder, aangezien goedkeuring slechts wordt verleend als het afwijkend beding diens rechten niet wezenlijk aantast, of de huurder – gelet op diens maatschappelijke positie – deze rechtsbescherming in redelijkheid niet behoeft.
Rechterlijke goedkeuring van afwijkende huurbedingen
Art. 7:303 BW geeft de huurder en de verhuurder de mogelijkheid om in rechte een nadere vaststelling van de huurprijs van een art. 290-bedrijfsruimte te vorderen, wanneer de huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken (art 7:291 lid 1 BW). Een van art. 7:303 BW afwijkend beding is vernietigbaar, tenzij het afwijkende beding door de rechter is goedgekeurd (art 7:291 lid 2 BW). Goedkeuring wordt alleen gegeven als het beding de rechten van de huurder niet wezenlijk aantast, of diens maatschappelijke positie in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de wettelijke bescherming in redelijkheid niet behoeft.
Onder het oude recht waren afwijkende, niet door de rechter goedgekeurde bedingen, niet vernietigbaar, maar nietig. De nietigheid kon alleen door de huurder worden ingeroepen. De goedkeuring kon wel door beide partijen worden verzocht. Dit kon zowel vóór als na de totstandkoming van de huurovereenkomst. Een afwijkend beding was pas geldig ná goedkeuring door de rechter.
Onder het nieuwe recht is discussie ontstaan over het tijdstip waarop een afwijkend (en dus in beginsel vernietigbaar) beding nog kon worden goedgekeurd. Uit de wetsgeschiedenis – ook aangehaald door A-G Wissink – kan worden afgeleid dat de gedachte van de wetgever is geweest dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst – op een moment dat de verhoudingen nog goed zijn – goedkeuring vragen. De wettekst lijkt echter niet eraan in de weg te staan om ook in gerezen conflictsituaties nog om goedkeuring te vragen (zie ook de conclusie achter 2.8). De wet bepaalt immers dat ieder der partijen om goedkeuring kan vragen en geeft geen termijn waarbinnen goedkeuring moet worden gevraagd.
Vernietiging van (nog) niet goedgekeurd beding
De Hoge Raad heeft zich nu over deze kwestie kunnen uitspreken. Verweerster in cassatie, Centre Hotel, is huurder van een pand waarin een hotelbedrijf wordt geëxploiteerd. Zij heeft het huurderschap door indeplaatsstelling overgenomen van De Lantaerne, de eerdere hotelexploitant. In de huurovereenkomst (art. 9.2 van de Algemene Bepalingen) is een van art. 7:303 BW afwijkend beding opgenomen omtrent de mogelijkheid om een nadere huurprijs te laten vaststellen door deskundigen.
Centre Hotel heeft op enig moment op de voet van art. 7:304 BW om een benoeming van een deskundige verzocht voor het uitbrengen van advies omtrent de nadere huurprijs van het door haar gehuurde pand. Zij stelde dat de huurprijs zou moeten worden verlaagd en beriep zich ter onderbouwing op een advies van de Bedrijfshuuradviescommissie ten aanzien van een nabijgelegen pand, waarbij het door Centre Hotel gehuurde pand als vergelijkingspand werd gebruikt. Eiser heeft zijn medewerking aan huurprijsverlaging geweigerd met een beroep op art. 9.2 van de Algemene Bepalingen. Centre Hotel heeft de nietigheid van dit beding ingeroepen, stellende dat het ten nadele van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling.
Eiser bestrijdt de vernietiging, stellende hij dat de rechten van Centre Hotel niet wezenlijk worden aangetast en zij – als ervaren zakenman en hotelier – in redelijkheid niet de bescherming van art. 7:303 BW behoeft. Bovendien heeft eiser, bij wege van een reconventionele vordering, op de voet van art. 7:291 BW (alsnog) om goedkeuring van art. 9.2 Algemene Bepalingen verzocht.
Oordeel kantonrechter en hof
De kantonrechter wees het tegenverzoek om goedkeuring af omdat hij van oordeel was dat het beding de rechten van Centre Hotel wezenlijk aantast. Daarom kon, aldus de kantonrechter, in het miden blijven of de maatschappelijke positie van Centre Hotel zodanig was dat zij de bescherming van art. 7:303 BW niet behoefde. Het hof onderschreef dit oordeel van de kantonrechter. Met betrekking tot het tegenverzoek oordeelde het hof als volgt:
“Nu vaststaat dat partijen geen goedkeuring van het afwijkende beding hebben gevraagd, heeft Centre Hotel terecht de nietigheid van het beding ingeroepen. Grief I faalt derhalve.
Onder die omstandigheden kan [eiser] niet alsnog goedkeuring van het beding vragen, waarmee ook grief VIII faalt.”
Cassatie
In cassatie klaagt eiser dat het hof wel (en éérst) op het verzoek om goedkeuring had moeten beslissen. Onder verwijzing naar het oude recht verklaart de Hoge Raad deze klacht gegrond:
“3.3.4 Art. 7:291 lid 3 BW geeft – in navolging van art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW – geen tijdstip waarvoor of termijn waarbinnen het verzoek om goedkeuring moet worden gedaan. Partijen kunnen daarom, nu de wet niet anders bepaalt en er ook anderszins geen grond is die zich daartegen verzet, ook na ingang van de huur dat verzoek doen.
3.3.5 De regeling die art. 7A:1629 (oud) BW bevatte, komt blijkens de wettekst erop neer dat een afwijkend beding nietig is totdat goedkeuring daarvoor is verkregen. De nietigheid van het beding stond dus niet in de weg aan het verlenen van goedkeuring. Zoals hiervoor reeds overwogen, is in art. 7:291 leden 2-4 BW beoogd hetzelfde te bepalen als voorheen in art. 7A:1629 lid 2 (oud) BW. Ook indien het afwijkende beding door de huurder is vernietigd, kan derhalve nog goedkeuring daarvoor worden verkregen. Door de goedkeuring wordt het beding, evenals onder het oude recht, alsnog rechtsgeldig.”
De Hoge Raad voegt hieraan toe (rov. 3.3.6) dat de aan art. 7:303 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte met deze regeling, waarbij ook na vernietiging nog om goedkeuring kan worden verzocht, niet in het gedrang komt, omdat goedkeuring (ook achteraf) uitsluitend kan worden gegeven in de in art. 7:291 lid 3 BW omschreven gevallen. Dit systeem heeft, zo merkt de Hoge Raad op, het praktische voordeel dat de verhuurder niet gedwongen is om steeds vooraf rechterlijke toestemming te vragen. Het maakt overigens ook niet uit of de vernietiging in of buiten rechte is ingeroepen, zo blijkt uit rov. 3.3.7.
Uitvoerbaarverklaring bij voorraad
Eiser heeft ook nog geklaagd over de beslissing van het hof om de beschikking van de kantonrechter uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat het gaat om een constitutieve uitspraak (de vernietiging van een beding) die als zodanig niet voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad vatbaar is. Deze klacht faalt:
“3.4.2 De door het hof uitgesproken uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft betrekking op het hiervoor in 3.2.3 genoemde, door de kantonrechter gelasten van een deskundigenbericht. Een dergelijke beslissing is vatbaar voor uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Dat geldt zowel indien het gaat om een tussenuitspraak (vgl. HR 29 april 2005, ECLI:NL:HR:2005:AS8913, NJ 2006/457 (Vie d’Or/DNB), als indien het, zoals in dit geval, gaat om een beschikking die berust op art. 7:304 lid 2 BW en daarom een eindbeschikking is (HR 12 mei 2006, ECLI:NL:HR:2006:AV6080, NJ 2006/294). Een en ander wordt niet anders door de omstandigheid dat die beslissing berust op een oordeel dat zelf van constitutieve aard is.
Opmerking verdient dat ook een constitutieve uitspraak – waarvan hier geen sprake is nu de kantonrechter en het hof hun oordeel omtrent de vernietiging van het huurbeding niet hebben vastgelegd in het dictum van hun uitspraken – onder omstandigheden uitvoerbaar bij voorraad kan worden verklaard (vgl. onder meer HR 11 oktober 1985, ECLI:NL:HR:1985:AD5686, NJ 1986/40, HR 20 januari 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC1619, NJ 1995/413, en HR 10 november 2006, ECLI:NL:HR:2006:AY8290, NJ 2007/45).”
De verwijzingsrechter zal zich alsnog moeten buigen over het goedkeuringsverzoek.
Gerelateerde berichten:
CB 2013-168 – Ontvankelijkheid verzoek benoeming deskundige ex art. 7:304 lid 2 BW
CB 2013-144 – Aanvang verjaring rechtsvordering tot vernietiging van beding in huurovereenkomst
