HR 25 september 2020 ECLI:NL:HR:2020:1499
De regel ‘koop breekt geen huur’, zoals die is vervat in art. 7:226 BW, ziet alleen op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. Er bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt.
Achtergrond
In deze Caribische zaak staat de vraag centraal of Alegria – als verkrijger van erfpachtrechten van Kildare – gebonden is aan de op deze erfpachtrechten betrekking hebbende timeshareovereenkomsten. Op grond van die overeenkomsten hebben meer dan tweeduizend timesharenemers het recht verkregen om gedurende een bepaalde periode gebruik te maken van een appartement op een resort op Sint Maarten. De timesharenemers hebben deze overeenkomsten gesloten met de vennootschap Endless Vacation, die tot hetzelfde concern behoorde als Kildare.
Het hof heeft de timeshareovereenkomsten aangemerkt als huurovereenkomsten en geoordeeld dat de regel ‘koop breekt geen huur’, zoals die is vervat in art. 7:226 BW van Sint Maarten (hierna: BWSM), meebrengt dat Alegria gebonden is aan deze overeenkomsten. Voor zover dit artikel niet van toepassing is, vloeit de gebondenheid aan deze overeenkomsten volgens het hof voort uit art. 6:162 BWSM en art. 6:2 BWSM. In cassatie komt Alegria op tegen deze oordelen.
De regel ‘koop breekt geen huur’ is niet van toepassing
Art. 7:226 lid 1 BWSM bepaalt, voor zover in deze zaak van belang, dat de overdracht door de verhuurder van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft of van een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst die daarna opeisbaar worden, doet overgaan op de verkrijger. Daarbij wordt ingevolge art. 7:226 lid 2 BWSM overdracht door een schuldeiser van de verhuurder gelijkgesteld met overdracht door de verhuurder.
Art. 7:226 leden 1 en 2 BWSM zijn gelijkluidend aan het Nederlandse equivalent. Bij gebreke van een toelichting op art. 7:226 BWSM die in een andere richting wijst, kan voor de uitleg van die bepaling worden aangesloten bij de uitleg van art. 7:226 BW. Dit strookt, zo overweegt de Hoge Raad, met het in art. 39 lid 1 van het Statuut voor het Koninkrijk neergelegde concordantiebeginsel.
In deze zaak zijn de erfpachtrechten, waarop de huurovereenkomsten betrekking hebben, overgedragen door een schuldeiser (de bank) van Kildare. Kildare was de rechthebbende van deze erfpachtrechten, maar niet de verhuurder. Uit de tekst van art. 7:226 BWSM volgt dat deze bepaling in dat geval niet van toepassing is: het moet immers gaan om een overdracht door (een schuldeiser van) de verhuurder. Het hof is (niettemin) tot het oordeel gekomen dat onder de omstandigheden van dit geval moet worden aangenomen dat de executoriale verkoop aan Alegria van de aan Kildare toekomende rechten wordt gelijkgesteld aan het in art. 7:226 BWSM beschreven geval. Het hof heeft in dit verband gewezen op de ratio van art. 7:226 BWSM en op het Ontwerp Timeshare Ordinance en de daaruit blijkende gedachte dat het in Sint Maarten maatschappelijk gezien wenselijk is om timesharenemers tegen vervreemding te beschermen.
Volgens A-G Vlas kan dit oordeel van het hof in stand blijven. Na een afweging van de argumenten vóór en tegen extensieve uitleg van art. 7:226 BWSM, komt hij tot de conclusie dat de “twistappel” die in deze zaak tussen partijen heen en weer rolt, wat hem betreft mag belanden aan de kant van de extensieve uitleg van art. 7:226 BWSM. De Hoge Raad gaat contrair:
“Uit de tekst van art. 7:226 BW volgt dat deze bepaling alleen ziet op gevallen waarin de verhuurder (of diens schuldeiser) de verhuurde zaak of een zelfstandig recht van vruchtgebruik, erfpacht of opstal op de verhuurde zaak overdraagt. In de wetsgeschiedenis bij art. 7:226 BW is onder ogen gezien dat de bepaling niet van toepassing is op gevallen waarin de verhuurder een ander is dan de zakelijk gerechtigde en de (schuldeiser van de) zakelijk gerechtigde degene is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt. Dit heeft niet geleid tot aanpassing van de wettekst. Daarom bestaat op dit punt geen ruimte voor een extensieve uitleg van art. 7:226 BW. De rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst gaan dus niet op grond van art. 7:226 BW over op de verkrijger wanneer het niet de (schuldeiser van de) verhuurder is die de (zelfstandige rechten op de) verhuurde zaak overdraagt.
Dit geldt, gelet op hetgeen hiervoor in 3.2.2 is overwogen, ook voor art. 7:226 BWSM.”
Dit brengt mee dat de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timesharenemers niet op grond van art. 7:226 lid 2 BWSM zijn overgegaan op Alegria. Het is immers de bank als schuldeiser van de zakelijk gerechtigde Kildare – en dus niet Endless Vacation als verhuurder (of de bank als haar schuldeiser) – geweest die de zakelijke rechten op het gehuurde aan Alegria heeft overgedragen.
De door het hof genoemde bijzondere omstandigheden van dit geval kunnen hieraan niet afdoen, aldus de Hoge Raad. Ook bestaat volgens de Hoge Raad onvoldoende grond om te anticiperen op de inwerkingtreding van het Ontwerp Timeshare Ordinance. Waar in dat Ontwerp is voorzien in een regel die de timesharenemer beschermt ongeacht of de verkopende of overdragende partij de contractspartij van de timesharenemer is, wijkt deze te sterk af van het geldende recht, terwijl bovendien onduidelijk is of en, zo ja wanneer, de Timeshare Ordinance zal worden vastgesteld en in werking zal treden.
Ook geen gebondenheid op grond van art. 6:162 BWSM of art. 6:2 BWSM
Het hof heeft voorts geoordeeld dat, indien art. 7:226 BWSM niet van toepassing is, Alegria op grond van art. 6:162 BWSM en art. 6:2 BWSM gebonden is aan de huurovereenkomsten, in die zin dat zij op grond van die bepalingen gehouden is om de verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomsten met de timesharenemers na te komen. Ook dit oordeel houdt in cassatie geen stand.
Weliswaar kan de verkrijger van (de zelfstandige rechten op) een verhuurde zaak ook op een andere grond dan art. 7:226 BWSM – zoals art. 6:162 BWSM of art. 6:2 BWSM – gehouden zijn om de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen, daarvoor is dan wel vereist dat sprake is van “bijzondere omstandigheden”. De door het hof in dit verband benoemde omstandigheden zijn dat niet, zo oordeelt de Hoge Raad (in lijn met de conclusie van de A-G):
“Het oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 6:162 BWSM of art. 6:2 BWSM gehouden is de verhuurdersverplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen, is gebaseerd op de omstandigheden dat Alegria op het moment van de overdracht ervan op de hoogte was dat de zaak verhuurd is, dat zij bij de bepaling van haar bod op de veiling met de risico’s van die omstandigheid rekening heeft kunnen houden en dat de huurders aanmerkelijk nadeel lijden indien hun na de overdracht niet langer het huurgenot van de zaak wordt verschaft. Die omstandigheden zijn voor dat oordeel onvoldoende.”
Maar…
De Hoge Raad merkt nog op dat niet kan worden uitgesloten dat Kildare en de bank gehouden waren de huurovereenkomsten te eerbiedigen, bijvoorbeeld omdat zij met de verhuur hadden ingestemd, en dat zij om die reden de timesharenemers dus niet tot ontruiming hadden kunnen dwingen op de grond dat zijzelf niet aan de huurovereenkomsten waren gebonden. De aan art. 7:226 BW ten grondslag liggende beschermingsgedachte kan volgens de Hoge Raad meebrengen dat voor een dergelijk geval uit art. 7:226 BW voortvloeit dat op de verkrijger overgaan de plichten in verband met het gebruik van de zaak die de eigenaar die niet de verhuurder is, jegens de huurder heeft. Dit zou betekenen dat ook Alegria gehouden is de huurovereenkomsten tussen Endless Vacation en de timesharenemers te eerbiedigen, in die zin dat Alegria zich zal moeten onthouden van een uitoefening van haar recht waardoor het door Kildare toegestane, contractuele gebruik door de timesharenemers zou worden belemmerd, aldus de Hoge Raad.
In dat geval, zo besluit de Hoge Raad, zou dat het verdergaande oordeel van het hof dat Alegria op grond van art. 7:226 BWSM gehouden is de huurovereenkomsten na te komen, niet kunnen dragen, maar mogelijk wel de minder verstrekkende vorderingen zoals die door de (vereniging van de) timesharenemers zijn ingesteld, voor zover die erop neerkomen dat Alegria gehouden is de uit de huurovereenkomsten voortvloeiende gebruiksrechten te eerbiedigen.
De Hoge Raad vernietigt en wijst terug naar het hof. Alegria is in cassatie bijgestaan door Hans van Wijk en de auteur en in feitelijke instanties door Chris de Bres.
