HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1978
Dat verhuurders gedurende een periode toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichting om het huurgenot te verschaffen, brengt niet zonder meer mee dat de door huurder gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is. Daarvoor is ook vereist dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat huurder door die tekortkoming schade heeft geleden. In het oordeel van het hof ligt besloten dat huurder onvoldoende heeft toegelicht dat de mogelijkheid om het gehuurde in de betreffende periode te gebruiken voor haar nog waarde had.
De feiten en de vordering
Huurder heeft van verhuurders bedrijfsruimte gehuurd. Zij dreef daarin een galerie. Bij kortgedingvonnis van 16 november 2011 is huurder vanwege betalingsachterstand veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na de betekening van het vonnis. Op 21 november 2011 hebben verhuurders de sloten van het gehuurde vervangen. Huurder heeft sindsdien het gehuurde niet meer kunnen betreden. Verhuurders hebben het kortgedingvonnis vervolgens pas een week later, op 28 november 2011, aan huurder laten betekenen. Huurder heeft bij brief van 17 juli 2012 de huur opgezegd tegen 30 november 2012.
Huurder vordert betaling van schadevergoeding ten bedrage van € 25.478,52, wat overeenkomt met twaalfmaal de maandhuur. Aan haar vordering legt zij onder meer ten grondslag dat verhuurders over de periode van 21 november 2011 tot en met 30 november 2012 toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichting om het gehuurde aan haar ter beschikking te stellen, terwijl verhuurders over die periode wel de huurpenningen hebben geïnd door middel van het uitwinnen van door hen ten laste van huurder gelegde beslagen.
Het oordeel van het hof
Het hof heeft de vordering van huurder afgewezen. Volgens het hof hadden verhuurders recht op de huurpenningen over de periode vanaf 21 november 2011. Door het ontruimingsvonnis werd immers, enerzijds, de huurovereenkomst niet ontbonden, zodat de verbintenis van huurder om de huur te betalen bleef bestaan. Anderzijds werd de ontzegging van het gebruik van het gehuurde in ieder geval vanaf 6 december 2011 gelegitimeerd door het kortgedingvonnis, zodat verhuurders vanaf die datum niet meer gehouden waren om het huurgenot te verschaffen. Verder hebben de verhuurders volgens het hof weliswaar eigenrichting gepleegd door de sloten van het gehuurde al op 21 november 2011 te vervangen, maar uit de stellingen van huurder valt niet af te leiden dat zij door deze eigenrichting – het ruim twee weken te vroeg ontzeggen van het gebruik – schade heeft geleden. Het hof wijst er daarbij op dat huurder zelf heeft gesteld dat op 21 november 2011 in het gehuurde nog maar drie schilderen aanwezig waren, wat de conclusie rechtvaardigt dat zij daar toen al geen bedrijfsactiviteiten meer verrichte.
Het oordeel van de Hoge Raad
De huurder klaagt in cassatie onder meer dat het hof verhuurders in ieder geval had moeten veroordelen tot schadevergoeding ter hoogte van de door haar betaalde huur over de periode van 21 november 2011 tot 6 december 2011, dus over de periode dat de verhuurders haar ten onrechte het gebruik van het gehuurde hebben ontzegd.
De Hoge Raad verwerpt deze klacht. Hij overweegt dat de omstandigheid, dat de verhuurders van 21 november 2011 tot 6 december 2011 toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichting tot verschaffing van het ongestoorde huurgenot, niet zonder meer meebrengt dat de door huurder gevorderde schadevergoeding toewijsbaar is. Daarvoor is ook vereist dat voldoende aannemelijk is gemaakt dat huurder als gevolg van die tekortkoming schade heeft geleden. Het hof heeft kunnen oordelen dat huurder dit onvoldoende heeft onderbouwd:
“Het hof heeft (…) geoordeeld dat [huurder] ten aanzien van de door haar – beweerdelijk – geleden schade onvoldoende heeft gesteld in het licht van het feit dat [huurder] toen al geen bedrijfsactiviteiten meer verrichtte in het gehuurde. Daarin ligt het oordeel besloten dat [huurder] onvoldoende heeft toegelicht dat de mogelijkheid het gehuurde in de periode tussen 21 november en 6 december 2011 te gebruiken, voor haar nog waarde had en dat zij van het gehuurde gebruik zou hebben gemaakt indien [verhuurders] het huurgenot niet aan [huurder] zouden hebben ontzegd door de sloten te vervangen. Het hof heeft daarom, bij gebreke van nadere stellingen van [huurder], geoordeeld dat zij de door haar gestelde schade onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat oordeel is in het licht van de processtukken niet onbegrijpelijk. Het onderdeel is derhalve vergeefs voorgesteld.”
Afdoening
De Hoge Raad verwerpt het cassatieberoep. Deze afdoening wijkt af van de conclusie van A-G Van Peursem. Die conclusie kwam erop neer dat huurder over de periode dat verhuurders haar ten onrechte de toegang tot het gehuurde hadden ontzegd wel aanspraak had op (vervangende) schadevergoeding.
Verhuurders zijn in cassatie bijgestaan door de auteur en in feitelijke instanties door Dominique Nolet, Milo Kroone en Anouk van der Veen-Janz (Van Diepen Van der Kroef)
