HR 24 december 2021 ECLI:NL:HR:2021:1964
Medehuur kan door de rechter steeds worden beëindigd op verzoek van een van de huurders. De beslissing van de rechter op dat verzoek, waarmee de rechter het huurrecht toekent aan een van de huurders, heeft tot gevolg dat het huurrecht van de andere huurder(s) eindigt. Die beslissing heeft ook werking tegenover de verhuurder. Het voorgaande geldt ongeacht de wijze waarop de medehuur is ontstaan.
Deze uitspraak van de Hoge Raad gaat over de gevolgen van beëindiging van medehuur. Van medehuur is sprake als twee of meer huurders een huurrecht hebben ten aanzien van dezelfde gehuurde woning. Medehuur kan op verschillende manieren ontstaan. In dit arrest gaat de Hoge Raad in op de vraag of de wijze waarop medehuur ontstaat, van belang is voor (i) de wijze waarop door een van de huurders kan worden bewerkstelligd dat de medehuur wordt beëindigd en (ii) de gevolgen die beëindiging van de medehuur heeft ten opzichte van de verhuurder. Die vraag beantwoordt de Hoge Raad ontkennend: al deze gevallen moeten in zoverre gelijk worden behandeld. De Hoge Raad komt langs de volgende lijnen tot die beantwoording.
Medehuur op grond van art. 7:266 BW
Medehuur kan in de eerste plaats van rechtswege ontstaan. Dat is het geval op het moment dat de oorspronkelijke huurder trouwt met een ander, of met een ander een geregistreerd partnerschap aangaat. Dit geval wordt geregeld in art. 7:266 BW. Dat artikel voorziet daarbij ook in een regeling voor het geval het huwelijk of het geregistreerd partnerschap eindigt. Uit lid 5 van dat artikel volgt namelijk dat de rechter op dat moment op verzoek van een van partijen kan bepalen wie de huurder wordt. De Hoge Raad heeft in eerdere arresten uit 2000 en 2007 reeds geoordeeld dat met de toewijzing door de rechter van het huurrecht aan de ene partij, de huurovereenkomst met de andere partij van rechtswege eindigt. Uit die eerdere arresten van de Hoge Raad volgt daarnaast ook dat die beslissing van de rechter ook werking heeft tegen de verhuurder.
Medehuur op grond van art. 7:267 BW
Medehuur kan daarnaast ook ontstaan naar aanleiding van een gezamenlijk verzoek daartoe van de huurder en een andere persoon. Het moet dan gaan om een andere persoon die in de betreffende woning zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft. Dit geval wordt geregeld door art. 7:267 BW. Als een van de medehuurders op een later moment vervolgens wenst dat de medehuur wordt beëindigd, kan hij de rechter op grond van art. 7:267 lid 7 BW verzoeken het huurrecht alleen aan hem toe te wijzen. Dat volgt reeds uit een uitspraak van de Hoge Raad uit 1987.
In de onderhavige zaak is aan de Hoge Raad bij wijze van een prejudiciële vraag voorgelegd of een dergelijke beslissing ook werking heeft tegenover de verhuurder. De Hoge Raad wijst erop dat uit de wetsgeschiedenis volgt dat de bedoeling van de wetgever was om met de regelingen van art. 7:266 BW en art. 7:267 BW vergelijkbare bescherming te bieden. De Hoge Raad komt dan ook tot het oordeel dat – net zoals bij een verzoek op grond van art. 7:266 BW – ook bij een verzoek op grond van art. 7:267 lid 7 BW de beslissing van de rechter werking heeft tegen over de verhuurder. De Hoge Raad voegt daaraan toe dat dit (naar moet worden aangenomen: in beide gevallen) ook geldt ook als de verhuurder in die procedure geen partij was.
Contractuele medehuur
Tot slot kan medehuur ontstaan doordat twee of meer personen een huurovereenkomst met de verhuurder sluiten. Zij zijn dan allen partij bij de huurovereenkomst. In deze zaak was aan de Hoge Raad via een tweede prejudiciële vraag aan de orde gesteld of in een dergelijk geval bij (beoogde) beëindiging van de medehuur de regelingen van art. 7:266 lid 5 BW en art. 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing zijn. De Hoge Raad beantwoordt die vraag bevestigend:
“Voor de situatie waarin de woonruimte door echtgenoten of geregistreerde partners tezamen is gehuurd, is in HR 14 december 2007 beslist dat art. 7:266 lid 5 BW overeenkomstig kan worden toegepast. In het licht van de hiervoor in 3.2.3 genoemde bedoeling van de wetgever om met art. 7:267 lid 7 BW ten aanzien van anderen dan echtgenoten of geregistreerde partners in een vergelijkbare bescherming te voorzien als geboden door art. 7:266 lid 5 BW, moet worden aangenomen dat ook art. 7:267 lid 7 BW van overeenkomstige toepassing is in geval van gezamenlijke huur. Omdat een tussen twee of meer huurders enerzijds en de verhuurder anderzijds gesloten huurovereenkomst berust op wilsovereenstemming, is in een dergelijk geval steeds voldaan aan het in art. 7:267 lid 1 BW gestelde vereiste van instemming door de verhuurder.”
Dit geldt ook als in de huurovereenkomst een afzonderlijke regeling is opgenomen over de voortzetting van de huur door een van de medehuurders. Die contractuele regeling wordt in dat geval dus opzijgezet door (de overeenkomstige toepassing van) art. 7:266 BW en art. 7:267 BW. Dat is niet vreemd, nu het hier gaat om bepalingen van dwingend recht (zie daarover meer uitgebreid de conclusie van A-G Snijders, onder 3.5 en 3.22-3.30).
De Hoge Raad verduidelijkt daarbij nog dat ook in dit geval de beslissing van de rechter om het huurrecht aan een van de huurders toe te kennen (waarmee het huurrecht van de andere huurder(s) tot een einde komt) werking heeft tegenover de verhuurder.
