HR 15 september 2023, ECLI:NL:HR:2023:1215
Voor de verschuldigdheid, door de verhuurder, van een bijdrage in de kosten van verhuizing vanwege renovatie volstaat dat de huurder het gehuurde wegens de renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat de huurder enig deel van de inboedel verhuist.
De casus, de vordering en de beslissing van het hof
De huurder huurt van Trivire een woning in een complex uit de jaren zeventig van de vorige eeuw. Trivire heeft hem geïnformeerd dat zij verduurzamingswerkzaamheden ging uitvoeren. De werkzaamheden zouden worden uitgevoerd in bewoonde staat. De huurder is met dit plan akkoord gegaan. De werkzaamheden in het complex hebben van juli 2019 tot april 2020 plaatsgevonden, waarvan tussen 4 en 18 september 2019 in de woning van de huurder. De huurder werkt in de regel vanuit huis. Hij heeft in de periode waarin aan het complex is gewerkt enige tijd bij vrienden gelogeerd. Daarbij heeft hij slechts een beperkt aantal persoonlijke voorwerpen meegenomen.
De huurder vordert om Trivire op grond van art. 7:220 lid 5 en 6 BW te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding van € 6.095. Hij heeft aangevoerd dat de werkzaamheden aan de woning (deels) moeten worden aangemerkt als een renovatie en dat de overlast zo erg was dat hij door die renovatie heeft moeten verhuizen.
Het hof heeft de vordering afgewezen. Naar zijn oordeel was geen sprake van een verhuizing in de zin van art. 7:220 lid 5 BW, omdat de huurder niet meer had meegenomen dan enkele persoonlijke voorwerpen toen hij bij vrienden ging logeren.
De Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt dit oordeel. Hij stelt voorop dat wanneer een verhuizing noodzakelijk is in verband met renovatie, de verhuurder op grond van art. 7:220 lid 5 BW moet bijdragen in de kosten van de verhuizing voor de huurder. De minimumbijdrage in de kosten wordt bij ministeriële regeling vastgesteld. Zij geldt bij een verhuizing die noodzakelijk is. Die noodzaak is er als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden zijn daarbij bepalend:
“Denkbaar is dat de werkzaamheden het voor de meeste huurders niet noodzakelijk maken het gehuurde tijdelijk te verlaten, maar dat het op grond van bijkomende omstandigheden voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten. Tot de bijkomende omstandigheden die het voor een individuele huurder noodzakelijk kunnen maken het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten, behoort de omstandigheid dat de huurder, zoals in het onderhavige geval, in de regel vanuit huis werkt. Bij de beoordeling of deze noodzaak zich voordoet, speelt onder meer een rol of aan de huurder alternatieve werkruimte, bijvoorbeeld bij de werkgever, ter beschikking staat.”
Een huurder die zijn woning tijdens een renovatie moet verlaten omdat hij vanuit huis werkt, kan daarom ook geen aanspraak maken op de minimumbijdrage als de verhuurder een redelijke en passende voorziening heeft getroffen om zijn werkzaamheden te verrichten. Verder geldt dat een huurder éénmaal recht heeft op de minimumbijdrage, ongeacht hoe lang het verblijf elders duurt, en dat de vergoeding een forfaitair karakter heeft, zodat de huurder ook recht heeft op de minimumbijdrage als hij geen of minder kosten maakt. Voor de verschuldigdheid van de minimumbijdrage volstaat, ten slotte, dat de huurder het gehuurde wegens een renovatie moet verlaten. Niet vereist is dat hij enig deel van de inboedel verhuist.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest en verwijst de zaak naar het hof Amsterdam. Die beslissing is in overeenstemming met de conclusie van plv. P-G Wissink
