HR 4 mei 2018 ECLI:NL:HR:2018:696
In deze Caribische zaak heeft de Hoge Raad bepaald dat niet reeds van overheidsgrond in de zin van art. 5:24 BWSM (en tevens het equivalent in het BW) sprake is als onbekend is wie de eigenaar van de grond is. Het gaat erom dat de grond geen (andere) eigenaar heeft.
In deze Caribische zaak tegen het land Sint Maarten en Stichting Kadaster & Hypotheekwezen Sint Maarten gaat het om de vraag of de verzoekers, als erfgenamen van de koper van een woning, eigenaar zijn van de grond waarop de woning is gebouwd, hetzij door overdracht aan de koper, hetzij door verkrijgende verjaring. Voor zover in cassatie van belang, gaat het om de vraag of de grond ‘overheidsgrond’ is, hoe de notariële leveringsakte moet worden uitgelegd en of voldaan is aan het vereiste van bezit voor verkrijgende verjaring. Daarnaast is er discussie over de grenzen van de rechtsstrijd.
Het Gemeenschappelijk Hof heeft (onder meer) geoordeeld dat uit het stelsel van de wet voortvloeit dat het stuk grond toebehoort aan de overheid, omdat niet bekend is wie tijdens de koop de eigenaar was van de onderliggende grond (rov. 4.8). Daarnaast had de notariële leveringsakte volgens het Gemeenschappelijk Hof geen betrekking op de eigendom van de grond, maar slechts op de overdracht van persoonlijke rechten (rov. 4.7). Het gebruik van de grond door de koper en de erfgenamen moest naar verkeersopvatting als houderschap voor het Land Sint Maarten worden gekwalificeerd (rov. 4.14-4.15).
Overheidsgrond
In cassatie gaat het ten eerste om de vraag wanneer grond moet gelden als overheidsgrond in de zin van art. 5:24 BW Sint Maarten (en het equivalent in art. 5:24 BW). Volgens die bepaling behoren onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, toe aan het Land. Daarvoor is volgens de Hoge Raad niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar van de grond is, zoals het hof wèl had overwogen:
“3.3.2 Ingevolge art. 5:24 BW Sint Maarten (hierna: BWSM) behoren onroerende zaken die geen andere eigenaar hebben, toe aan het Land. Deze bepaling heeft ten doel te voorkomen dat onroerende zaken aan niemand in eigendom toebehoren, zoals blijkt uit de toelichting op de daarmee corresponderende Nederlandse bepaling art. 5:24 BW, alsmede de toelichting op het voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende, daaraan inhoudelijk gelijke art. 5:24 BWNA, een en ander zoals aangehaald in de conclusie van de Advocaat-Generaal onder 2.10.2 respectievelijk 2.11.2.
3.3.3 Voor het intreden van het door art. 5:24 BWSM in het leven geroepen rechtsgevolg dat de onroerende zaak toebehoort aan het Land, is niet voldoende dat onbekend is wie de eigenaar ervan is, maar is vereist dat de onroerende zaak geen (andere) eigenaar heeft. Hetzelfde moet worden aangenomen voor de voorafgaand aan art. 5:24 BWSM geldende bepalingen art. 5:24 BWNA en art. 572 (oud) BWNA. Indien het Land zich erop beroept eigenaar van een stuk grond te zijn omdat die grond geen andere eigenaar had, rusten stelplicht en bewijslast daarvan op het Land.. Daarvoor is echter niet voldoende dat de eigenaar onbekend is, zo oordeelt de Hoge Raad.”
Ten aanzien van de bepaling in het oude BW van de Nederlandse Antillen overweegt de Hoge Raad nog dat ook die bepaling als enige vereiste stelde dat de grond geen eigenaar had. Het daarin voorkomende “onbeheerd zijn” heeft volgens de Hoge Raad geen zelfstandige betekenis (zie ook conclusie A-G, par. 2.9.3-2.9.8 en 2.21). Het gaat in deze zaak dus niet om overheidsgrond in de zin van art. 5:24 BW Sint Maarten (en tevens de equivalenten in het BW en het oud BW).
Uitleg
Daarnaast gaat het in cassatie om de uitleg die het hof heeft gegeven aan de notariële akte. Het hof heeft volgens de Hoge Raad wel de juiste (objectieve uitleg-) maatstaf toegepast (r.o. 3.4.1), maar het hof heeft zijn oordeel niet voldoende gemotiveerd. Het hof is namelijk niet ingegaan op de voor de uitleg van een akte relevante stellingen, zoals bijvoorbeeld (i) de bewoordingen van de akte die erop duiden dat het de partijbedoeling was om goederenrechtelijke rechten over te dragen, (ii) dat partijen gebruikmaakten van een notariële akte en hebben verzocht om inschrijving duidt ook op de partijbedoeling om een registergoed te leveren en (iii) dat het is gebruikelijk dat als men zegt “huis kopen”, dat daarmee ook de grond wordt bedoeld. Die stellingen hadden wel het verschil kunnen maken en daarom had het hof daaraan niet voorbij mogen gaan.
Grenzen van de rechtsstrijd
Het Gerecht in Eerste Aanleg te Sint Maarten had vastgesteld dat de akte was ingeschreven in de openbare registers en daar gingen zowel het Land Sint Maarten als de erfgenamen in appel in mee. De Stichting heeft vervolgens betwist dat de akte was ingeschreven. Bij pleidooi heeft het Land Sint Maarten zich daarbij aangesloten. Dat zou in Nederland als tardief gelden. In Caribische zaken gelden ruimere mogelijkheden om grieven bij pleidooi toe te laten. (HR 8 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2956, NJ 2009/222). Het hof heeft in rov. 4.3 geoordeeld dat de akte niet is ingeschreven in de openbare registers en is dus ingegaan op de standpuntwijziging na pleidooi. Dat kan volgens A-G Rank-Berenschot niet door de beugel en de Hoge Raad gaat daar volledig in mee.
Het hof had de standpuntwijziging gelet op de eerdere stellingname moeten toetsen aan de eisen van de goede procesorde. Volgens de A-G is niet toelaatbaar dat het Land Sint Maarten via de devolutieve werking zou profiteren van een stelling die niet door hemzelf was ingenomen, zie haar conclusie, met name 2.32-2.34 met voetnoten 57 en 58. Het gaat om vorderingen in afzonderlijke, zelfstandige procedures tegen het Land en de Stichting. Daarnaast is ook niet sprake van een nieuw feit dat de standpuntwijziging in hoger beroep zou kunnen rechtvaardigen. Bovendien is het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd getreden door te oordelen dat een aanbieding van de akte bij de Ontvanger niet tevens kan gelden als een aanbieding ter inschrijving in de registers bij de bewaarder daarvan (rov. 4.3). Dat heeft geen der partijen betoogd.
Verkrijgende verjaring
Tot slot gaat het nog om de verkrijgende verjaring. Het hof had in rov. 4.8 en 4.13-4.15 het beroep op verkrijgende verjaring verworpen op grond van het aanhalen van eerdere rechtspraak inzake overheidsgrond. Omdat het volgens het hof gaat om overheidsgrond, worden de erfgenamen geacht deze te houden voor het Land van Sint Maarten en is er niet sprake van bezit. Omdat reeds door de Hoge Raad geoordeeld is dat het niet gaat om overheidsgrond, moet de verwerping van het hof van het beroep op verkrijgende verjaring ook worden vernietigd. De Hoge Raad wijdt nog een overweging aan de manier waarop het hof die verwerping had gemotiveerd:
3.6.2 Het onderdeel klaagt overigens terecht dat het oordeel van het hof dat (de rechtsvoorgangster van) [verzoeker] c.s. geen bezitter waren van perceel 149/1999, blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting dan wel onvoldoende is gemotiveerd. Het hof diende immers, ook indien zou vaststaan dat de grond in 1942 in eigendom toebehoorde aan (de rechtsvoorganger van) het Land, te onderzoeken of sprake is geweest van bezit van perceel 149/1999 door (de rechtsvoorgangster van) [verzoeker] c.s. De maatstaf voor bezit onder het voormalige BWNA verschilt niet wezenlijk van de maatstaf onder het BWSM (vgl. HR 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309, NJ 2018/141). Het hof diende bij zijn beoordeling of sprake was van bezit, alle omstandigheden van het geval te betrekken, waaronder de aard en bestemming van het perceel, en in te gaan op de stellingen van [verzoeker] c.s. dat zij, dan wel hun rechtsvoorgangster, perceel 149/1999 sinds 1942 onafgebroken hebben bewoond, bebouwd en verhuurd. Door in rov. 4.13 en 4.14 ter motivering van zijn oordeel dat niet was voldaan aan het vereiste van bezit, slechts te verwijzen naar en te citeren uit eerdere uitspraken die andere gevallen betroffen, heeft het hof hetzij een en ander miskend, hetzij zijn oordeel dat in dit geval geen sprake was van bezit, onvoldoende gemotiveerd.
De Hoge Raad vernietigt het vonnis van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie en wijst het geding terug naar dat hof ter verdere behandeling.
