HR 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3071 (SBOH c.s./Hoogheemraadschap van Rijnland)
De mogelijkheid tot onteigening van een erfpacht- of opstalrecht op grond van art. 4 Ow staat niet in de weg aan de mogelijkheid van opzegging van dat recht door de overheid als grondeigenaar op grond van art. 5:87 lid 3 en 5:104 lid 2 BW.
Een groep houders van opstalrechten op ringdijkpercelen rondom de Haarlemmermeer verzet zich in dit geding tegen (onder meer) een wijziging van de opstalvoorwaarden, die het Hoogheemraadschap als eigenaar van de ringdijk in 2007 heeft doorgevoerd. Met die wijziging werd de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging van de opstalrechten om redenen van algemeen belang ingevoerd. De opstalhouders (deels verenigd in een stichting) stellen zich op het standpunt dat deze beëindigingsmogelijkheid een onaanvaardbare doorkruising van de Onteigeningswet oplevert, omdat beëindiging langs privaatrechtelijke weg eenvoudiger is dan onteigening en een minder hoog vergoedingsniveau oplevert.
Het hof verwierp dit standpunt en de Hoge Raad sluit zich daarbij aan. In rov. 3.8.2 stelt hij voorop dat art. 5:87 lid 3 en 5:104 lid 2 BW uitdrukkelijk voorzien in de mogelijkheid van opzegging van erfpacht- en opstalrechten door de grondeigenaar. De bevoegdheid daartoe kan worden opgenomen in de akte van vestiging. In de parlementaire geschiedenis is onder ogen gezien, zo signaleert de Hoge Raad, dat de grondeigendom bij erfpacht- en opstalrechten vaak in handen is van de overheid en dat de overheid bij de vestiging van erfpacht- en opstalrechten in de regel algemene voorwaarden hanteert. De bevoegdheid tot opzegging kan dan in de erfpacht- of opstalvoorwaarden worden opgenomen. Voor een opzegging van erfpacht of opstal in het algemeen belang of voor gebruik ten algemene nutte is geen bijzondere regeling getroffen. Tegen deze achtergrond concludeert de Hoge Raad:
“Hieruit volgt dat naar de bedoeling van de wetgever de mogelijkheid tot onteigening van een recht van erfpacht of opstal op grond van art. 4 Onteigeningswet niet in de weg staat aan de mogelijkheid van opzegging van dat recht door de overheid als grondeigenaar. Reeds om deze reden levert de mogelijkheid van tussentijdse beëindiging (…) geen onaanvaardbare doorkruising van de Onteigeningswet op.”
Dat de vergoeding die de opstalhouder bij onteigening krijgt in voorkomende gevallen hoger kan zijn dan de vergoeding die hij krijgt bij privaatrechtelijke beëindiging, maakt het voorgaande niet anders. De Hoge Raad overweegt in rov. 3.8.3 dat art. 5:99 en 5:105 lid 3 BW bij het einde van het erfpacht- en opstalrecht aanspraak geven op volledige vergoeding van de waarde van de aangebrachte gebouwen, werken en beplantingen. Ook (andere) schade komt onder omstandigheden voor vergoeding in aanmerking, met dien verstande dat niet altijd al het nadeel door de beëindiging wordt vergoed. Dat komt, zo licht de Hoge Raad toe, doordat de grondeigenaar zich op grond van art. 5:87 lid 3 en 5:104 lid 2 BW de bevoegdheid tot opzegging mag voorbehouden en in verband daarmee “sommige gevolgen van de uitoefening van die bevoegdheid soms voor eigen rekening van de erfpachter of de houder van het opstalrecht kunnen blijven”. Bij een onteigening is geen sprake van de uitoefening van deze bevoegdheid en is juist uitgangspunt dat het erfpacht- of opstalrecht zou hebben voortgeduurd, aldus de Hoge Raad (rov. 3.8.3).
De beslissing is in lijn met de conclusie van A-G Rank-Berenschot, waarin aansluiting werd gezocht bij het eerdere arrest Kunst- en Antiekstudio Lelystad (HR 8 juli 1991, ECLI:NL:HR:1991:ZC0315, NJ 1991/692). Daarin werd geoordeeld dat de WRO niet in de weg staat aan het opnemen van beperkende bestemmings- en gebruiksvoorwaarden bij een gronduitgifte door de overheid. Van belang was daarbij dat (a) de wordingsgeschiedenis van de WRO geen contra-indicaties bevatte, (b) de praktijk van zulke beperkende voorwaarden al lang bestond en na invoering van de WRO was bestendigd en (c) het aannemen van doorkruising (dus) vanuit een oogpunt van rechtszekerheid ontoelaatbaar werd geacht (conclusie, sub 3.51). Diezelfde gedachtegang lag volgens de A-G ook in casu voor de hand (conclusie, sub 3.67).
Overigens volgt in cassatie toch nog vernietiging wegens een motiveringsgebrek (rov. 3.6.3). In twee samenhangende zaken (eveneens over opstalrechten op ringdijkpercelen rondom de Haarlemmermeer) is het cassatieberoep met toepassing van art. 81 RO verworpen (zie ECLI:NL:HR:2014:3067 en ECLI:NL:HR:2014:3069).
Het Hoogheemraadschap is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en Marijse Neuteboom-Klink, en in feitelijke instanties door Willemijn Lever.
