Cassatieblog HR 30 juni 2023, ECLI:NL:HR:2023:1005 (Orange Property B.V. / X)

(i) Voor de vraag of een energielabel kan worden meegewogen in het woningwaarderingsstelsel is niet van belang of de verhuurder dit energielabel aan de verhuurder heeft verstrekt.
(ii) Een energielabel dat is afgegeven na de peildatum van het woningwaarderingsstelsel kan worden meegewogen als de opname plaatsvond voor of op de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na die datum plaatsvond, moet worden beoordeeld in hoeverre de energieprestatie gelijk is aan de toestand op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
(iii) Een (later afgegeven) energielabel mag nog bij de beoordeling van de aanvangshuurprijs worden betrokken als het op een zodanig moment beschikbaar is dat daarmee rekening kan worden gehouden bij de beslissing door de huurcommissie of de kantonrechter. 

De Hoge Raad geeft antwoord op prejudiciële vragen met betrekking tot de vraag in hoeverre een energielabel dat is vastgesteld, geregistreerd of afgegeven na de ingangsdatum van de huur mag worden betrokken bij de toetsing van de aanvangshuurprijs op grond van art. 7:249 BW.

Verweerster X heeft op grond van art. 7:249 BW en art. 11 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) de huurcommissie verzocht de aanvangshuurprijs te toetsen. De voorzitter van de huurcommissie heeft op 10 mei 2020 uitspraak gedaan. Verhuurder Orange Property is hiertegen in verzet gegaan. Op 15 juni 2020 is het energielabel van de woning vastgesteld op C. Diezelfde dag is het energielabel geregistreerd. In de uitspraak van de huurcommissie op het verzet van Orange Property wordt dit energielabel buiten beschouwing gelaten, omdat dit na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is opgemaakt en geregistreerd.

Orange Property heeft bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de huurcommissie gevraagd. De kantonrechter heeft vervolgens zes prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

De Hoge Raad stelt voorop dat een huurder op grond van art. 7:249 BW binnen zes maanden na het betrekken van een woning de huurcommissie kan verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs. De regels voor de toetsing hiervan zijn vastgelegd in art. 10 en 11 Uhw en het op basis daarvan vastgestelde woningwaarderingsstelsel (zoals vastgelegd in Bijlage I, onder A, van het Besluit huurprijzen woonruimte). Bij het woningwaarderingsstelsel worden punten toegekend voor verschillende kenmerken van de woning. Op basis van die punten wordt een maximale huurprijs bepaald. De energieprestatie van een woning is één van de kenmerken op basis waarvan punten kunnen worden toegekend.

Verstrekking energielabel aan huurder is niet van belang voor het meewegen

De kantonrechter vraagt de Hoge Raad allereerst of het voor de waardering van de energieprestaties van de woning van belang is of het energielabel uiterlijk bij aanvang van de huurovereenkomst aan de huurder is verstrekt. Het antwoord luidt ontkennend. In de verschillende versies van het woningwaarderingsstelsel wordt slechts een onderscheid gemaakt tussen woningen waar wél en waar géén energielabel aanwezig is. Of de huurder deze heeft ontvangen voor aanvang van de huur doet volgens de Hoge Raad dus niet ter zake. Daar komt bij dat de wetgever ervoor heeft gekozen het eventueel niet-verstrekken van een energielabel bestuursrechtelijk te handhaven, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad lijkt hiermee aan te geven dat voor ‘sanctionering’ via het woningwaarderingsstelsel dus geen ruimte bestaat.

Energielabel afgegeven na peildatum kan worden meegewogen, mits tijdig beschikbaar

De tweede vraag luidt kort gezegd of een energielabel dat ná peildatum van het woningwaarderingsstelsel is vastgesteld mag worden meegewogen in de puntentelling. Ingevolge art. 11 lid 5 Uhw wordt de woning gewaardeerd “naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst”. Daaruit volgt volgens de Hoge Raad dat de kwaliteit van de woning op de ingangsdatum van de huurovereenkomst bepalend is. Uit de uitwerking van begrip “kwaliteit” in het puntenstelsel blijkt dat het draait om de feitelijke toestand van de woning op de peildatum. Hiermee strookt volgens de Hoge Raad dat de, waar het de energieprestatie betreft, de feitelijke toestand van de woning op de peildatum bepalend is, en niet of deze energieprestatie op die datum al volgens de toepasselijke methode was bepaald. Dat laatste is immers op zichzelf niet van invloed op de woning, aldus de Hoge Raad.

Deze uitleg van art. 11 lid 5 Uhw doet volgens de Hoge Raad eveneens recht aan het doel van het opnemen van een energielabel in het woningwaarderingsstelsel. Het stelsel heeft tot doel om de verhuurder te stimuleren investeringen te doen in de energieprestatie van zijn woningen, doordat hij de investeringen weer kan terugverdienen in een hogere maximum huurprijs. Verder kan de huurprijs na beoordeling niet meer worden verhoogd in verband met vóór aanvang van de huurovereenkomst getroffen maatregelen of verrichtte werkzaamheden. Dat volgt uit art. 7:255 lid 1, aanhef en onder b, BW. De Hoge Raad vervolgt:

“4.5.1 Het voorgaande betekent dat het niet noodzakelijk is dat de energieprestatie uiterlijk op de peildatum is vastgesteld of dat de gegevens voor het bepalen van de energieprestatie uiterlijk op de peildatum zijn opgenomen. Dit laatste mag ook na de peildatum zijn gebeurd (zie hierna in 4.6.1), als maar duidelijk is dat de feitelijke toestand van de woning, voor zover het de energieprestatie betreft, op het moment van de opname niet veranderd is ten opzichte van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

(…)

Als de opname na deze datum plaatsvindt, zal op grond van hetgeen huurder en verhuurder daarover aanvoeren en/of op basis van een voorbereidend onderzoek in de zin van art. 28 Uhw beoordeeld moeten worden in hoeverre de feitelijke toestand van de woning wat de energieprestatie betreft op het moment van de opname gelijk is aan die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.”

Aansluitend gaat de Hoge Raad in op de termijn waarbinnen een energielabel moet zijn opgenomen en geregistreerd, wil het kunnen worden meegenomen in het woningwaarderingsstelsel (de vijfde vraag). Uit de totstandkomingsgeschiedenis van het woningwaarderingsstelsel volgt dat de wetgever een stelsel heeft beoogd waarin de huurcommissie de energieprestatie van een woning eenvoudig kan vaststellen: ofwel op basis van het afgegeven energielabel, ofwel het bouwjaar. Daaruit volgt dat het energielabel moet zijn afgegeven op een zodanig moment dat de huurcommissie, of de voorzitter daarvan op de voet van art. 20 Uhw, daarmee bij de beslissing op het verzoek van de toetsing van de aanvangshuurprijs rekening kan houden, aldus de Hoge Raad.

“4.6.1 (…) Het is aan (de voorzitter van) de huurcommissie om, met inachtneming van de eisen van een goede procesorde, te beoordelen of de energie-index dan wel het energielabel tijdig beschikbaar is om daarmee bij de beslissing rekening te kunnen houden.

4.6.2

Hetzelfde geldt als in een procedure bij de kantonrechter op de voet van art. 7:262 BW een beslissing wordt gevorderd over de waardering van de energieprestatie. Het is dan aan de kantonrechter om op dit punt te beslissen. In dat geval moet de energie-index zijn vastgesteld of het energielabel zijn afgegeven op een zodanig moment dat de kantonrechter daarmee bij de beslissing rekening kan houden. Het is dan aan de kantonrechter om, met inachtneming van de eisen van een goede procesorde, te beoordelen of de energie-index dan wel het energielabel tijdig beschikbaar is om daarmee bij de beslissing rekening te kunnen houden.”

Overige vragen niet beantwoord

De derde en vierde vraag gingen uit van een ontkennend antwoord op de tweede vraag en behoeven daarom volgens de Hoge Raad geen beantwoording.

Met de zesde vraag wilde de kantonrechter ten slotte vernemen of de voorgaande antwoorden van de Hoge Raad eveneens gelden in het geval van een procedure op grond van art. 13 en 14 Uhw. Aangezien deze vragen zien op een andere procedure dan hier aan de orde, is beantwoording volgens de Hoge Raad niet nodig om de voorliggende zaak te beslissen. De Hoge Raad onthoudt zich daarom van beantwoording van de vraag.

De antwoorden van de Hoge Raad op de tweede tot en met vijfde vraag zijn niet in lijn met de conclusie van A-G Van Peursem. Die concludeerde dat bij het gebrek aan een tijdig energielabel zou moeten worden teruggevallen op de energieprestatie op basis van het bouwjaar. De voorgaande antwoorden van de eerste en zesde vraag zijn wél in lijn met de visie van de A-G.