Https://cassatieblog.nl maakt gebruik van cookies voor webanalyse en social media sharing. Google Analytics analyseert met behulp van cookies hoe de website wordt gebruikt. Daarnaast toont Https://cassatieblog.nl knoppen om informatie te delen op sociale media. Deze knoppen worden enkel weergegeven als u toestemming geeft cookies te plaatsen op uw computer. Meer informatie vindt u in onze Privacyverklaring.
weigeren accepteren

Eliminatie bij waardering van bouwrijp gemaakte grond

CB 2017-77 Geplaatst op 12 april 2017 door

HR 31 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:544 (Erven X/Gemeente Uden)

Als de overheid een onteigend perceel bouwrijp heeft gemaakt, kan dat worden aangemerkt als een overheidswerk dat in verband staat met het werk waarvoor wordt onteigend. De meerwaarde vanwege het bouwrijp zijn blijft dan buiten beschouwing bij de waardebepaling. Dat is niet anders als het niet de overheid is die de uiteindelijke bestemming van het onteigende realiseert.

Achtergrond

Ter uitvoering van een bestemmingsplan dat voorzag in woningbouw en een ontsluitingsweg heeft de gemeente Uden percelen onteigend. Op de peildatum voor het bepalen van de schadeloosstelling voor de onteigening was de grond door de gemeente al bouwrijp gemaakt. Bouwrijpe grond heeft een hogere waarde dan ruwe bouwgrond. De rechtbank oordeelde dat de omstandigheid dat de grond bouwrijp was gemaakt, een voordeel was dat bij de waardebepaling moest worden geëlimineerd. De onteigenden stelden tegen deze beslissing cassatie in.

Eliminatie

Bij onteigening wordt als onderdeel van de schadeloosstelling de werkelijke waarde van het onteigende op de peildatum vergoed. Een uitzondering daarop vormt het eliminatiebeginsel: bepaalde voor- en nadelen die samenhangen met het werk waarvoor wordt onteigend, moeten bij de waardebepaling worden weggedacht. Dit is te vinden in art. 40c Onteigeningswet:

Bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak wordt geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door

1°. het werk waarvoor onteigend wordt;

2°. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt;

3°. de plannen voor de werken onder 1° en 2° bedoeld.

Op 15 januari 2016 wees de Hoge Raad een aantal arresten die van groot belang zijn voor het leerstuk van eliminatie. Weliswaar waren deze arresten in het bijzonder toegespitst op de eliminatie van bestemmingsplannen, maar ze bevatten ook een overweging die voor deze zaak van belang is. De Hoge Raad overwoog daarnaast in deze arresten dat de eliminatieregel alleen betrekking heeft op overheidswerken en dat voorbereidingswerkzaamheden, zoals het bouwrijp maken van een terrein, deel uitmaken van het werk (zie HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25 (De Meijer en Goense/Zeeland) en CB 2016-12).

Eliminatie van het bouwrijp maken

Omdat de eliminatieregel dus alleen ziet op overheidswerken, is van belang of het bouwrijp maken als overheidswerk kan worden gezien. In dit geval was de grond bouwrijp gemaakt door de gemeente, maar zou de bebouwing worden gerealiseerd door een andere partij. Het cassatiemiddel klaagde dat in zo’n geval voor eliminatie geen plaats is. Waarnemend A-G van Oven concludeerde  dat HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:25 slechts leert dat de uitvoering van voorbereidingswerkzaamheden door de overheid niet meebrengt dat de hele realisering van het de bestemming als overheidswerk heeft te gelden. Het omgekeerde geldt volgens hem echter ook: dat de bebouwing niet door de overheid wordt gerealiseerd brengt niet zonder meer mee dat alle werken ter realisering van het bestemmingsplan als niet-overheidswerken moeten worden aangemerkt.

Oordeel Hoge Raad

De Hoge Raad volgt deze conclusie. Als de onteigenende overheid een overheidswerk dat in verband staat met (het plan voor) het werk waarvoor wordt onteigend (art. 40c aanhef en onder 2o en 3o, Ow) tot stand heeft gebracht, dient bij het bepalen van de schadeloosstelling geen rekening te worden gehouden met de voor- of nadelen die daardoor teweeg zijn gebracht. Dit geldt ook niet als de aan die gronden gegeven bestemming uiteindelijk wordt gerealiseerd door een andere partij dan de overheid. De rechtbank heeft het bouwrijp zijn van de grond dus terecht geëlimineerd (zie rov. 3.3.3).

De Hoge Raad verwerpt het beroep.

De gemeente Uden is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en in feitelijke instantie door Bas ten Kate.

email print