HR 27 november 2015, ECLI:NL:HR:2015:3424 (Inbev/Verweerder)
Van een mededelingsplicht in de zin van art. 6:228 lid 1 sub b BW zal in het algemeen slechts sprake zijn indien de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een huurder van bedrijfsruimte mag in het algemeen niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen verenigbaar zijn met het bestemmingsplan.
Op grond van art. 6:228 lid 1 sub b BW kan een overeenkomst worden vernietigd wegens dwaling indien de wederpartij in verband met hetgeen zij “wist of behoorde te weten” de dwalende had behoren in te lichten. Voor het aannemen van een mededelingsplicht is dus (logischerwijze) vereist dat de wederpartij beschikte over relevante feitenkennis. Blijkens de parlementaire geschiedenis (PG Boek 6, p. 909) kan in dit verband op de wederpartij een onderzoeksplicht rusten, in die zin dat zij informatie moet vergaren om aan haar mededelingsplicht te voldoen. Een dergelijke “obligation de s’informer pour informer” is echter zeldzaam: normaal gesproken behoeft de wederpartij hooguit de haar bekende informatie mede te delen (vgl. CB 2014-162).
Deze terughoudendheid lag al besloten in het oudere arrest Ernst en Latten/Crombag-Spaai (HR 18 april 1986, NJ 1986/747), waarin de Hoge Raad oordeelde dat een deskundige vastgoedhandelaar in het algemeen niet gehouden is om in het belang van de potentiële koper onderzoek te doen naar het vigerende bestemmingsplan. In het onderhavige arrest bevestigt de Hoge Raad dat de mededelingsplicht van art. 6:228 lid 1 sub b BW in beginsel beperkt is tot informatie waarover men daadwerkelijk beschikt.
Het ging in casu om de (onder)verhuur van een bedrijfsruimte die sinds 2005 als discotheek in gebruik was geweest, maar die formeel de bestemming “speelcasino” droeg. Verweerder, de onderhuurder, beriep zich op vernietiging van de huurovereenkomst (en daarmee samenhangende overeenkomsten) wegens dwaling. Aanleiding was een door verweerder beoogde verbouwing van het pand tot Italiaans restaurant, waarvoor volgens de gemeente een vrijstellingsprocedure op de voet van art. 19 lid 2 WRO (oud) was vereist. Volgens verweerder had Inbev haar hierop moeten wijzen. Inbev stelde zich op het standpunt dat zij zelf (ook) niet bekend was met mogelijke planmatige complicaties, omdat de gemeente al in 2003 een vrijstelling ten behoeve van horecadoeleinden had verleend en het pand sindsdien steeds voor horecadoeleinden was gebruikt. Centrale vraag was dus of Inbev verweerder had moeten informeren over mogelijke problemen met het bestemmingsplan die zich tot dan toe nooit hadden voorgedaan.
Het hof vond van wel: volgens het hof had Inbev “als grote professionele speler op de Nederlandse horecamarkt en hoofdhuurder van het bedrijfspand” behoren te weten van de precieze bestemming en de mogelijke problemen die verweerder daardoor zou kunnen ondervinden. Inbev had verweerder daarover moeten informeren. Dat verweerder ook zelf onderzoek had moeten doen naar de geldende bestemming – zoals uitdrukkelijk was bepaald in de tussen partijen overeengekomen algemene huurvoorwaarden – achtte het hof niet van belang, omdat volgens het hof de spreekplicht van Inbev zwaarder woog dan deze eigen onderzoeksplicht van verweerder.
De Hoge Raad vernietigt dit oordeel op principiële gronden. Hij stelt in r.o. 4.2.1 voorop dat in cassatie tot uitgangspunt dient (nu Inbev dit heeft gesteld en het hof dit in het midden heeft gelaten) dat Inbev niet wist van de precieze bestemming van het pand en van de mogelijke problemen die deze bestemming zou kunnen opleveren als een verbouwing nodig zou zijn. Vervolgens formuleert hij het volgende juridisch kader:
“4.2.2 Het antwoord op de vraag of Inbev [verweerder] had behoren in te lichten in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling van [verweerder] wist of behoorde te weten, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Als uitgangspunt geldt dat voor de wederpartij van de dwalende bezwaarlijk een gehoudenheid tot het verschaffen van inlichtingen aangenomen kan worden met betrekking tot omstandigheden waarvan zij niet op de hoogte is. Zoals in Parl. Gesch. Boek 6, p. 909, is vermeld, mag een verplichting tot ‘preventief’ inlichten niet te snel worden aangenomen, en zal van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag ook aangenomen worden indien die wederpartij, bijvoorbeeld vanwege haar deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn.”
In het licht hiervan is ’s hofs oordeel onjuist dan wel onvoldoende gemotiveerd. Het enkele feit dat Inbev een grote professionele partij is, zoals het hof benadrukte, is onvoldoende om te oordelen dat zij geacht kon worden te beschikken over de benodigde feitenkennis. Het hof had in dit verband (meer) aandacht moeten besteden aan het verweer van Inbev, inhoudend dat zij de planmatige complicaties zelf ook niet had (kunnen) voorzien, omdat de gemeente ten aanzien van de eerder verleende vrijstelling van koers was veranderd (r.o. 4.2.3).
Indien het hof van oordeel was – zoals inderdaad het geval lijkt – dat Inbev nader onderzoek had moeten doen naar mogelijke planmatige complicaties, is dat oordeel onjuist, zo overweegt de Hoge Raad onder verwijzing naar het eerder genoemde arrest Ernst en Latten/Crombag-Spaai:
“4.2.3 (…) In zijn algemeenheid mag een huurder van bedrijfsruimte niet ervan uitgaan dat met het oog op zijn belang door de professionele verhuurder bij de gemeente is nagegaan of eventuele verbouwingsplannen mogelijk problemen in verband met het bestemmingsplan opleveren (vgl. bij een koopovereenkomst HR 18 april 1986, ECLI:NL:HR:1986:AC9306, NJ 1986/747).”
De door het hof aangenomen schending van een mededelingsplicht is bovendien onvoldoende gemotiveerd, zo voegt de Hoge Raad in r.o. 4.2.3 nog toe, in het licht van het door Inbev gedane beroep op de algemene huurvoorwaarden, waarin zoals gezegd was bepaald dat verweerder zelf diende te onderzoeken of het gehuurde geschikt was voor de overeengekomen bestemming. Ten slotte had het hof ook niet zonder nadere motivering voorbij mogen gaan aan de stelling van Inbev dat (ook) verweerder een professionele en deskundige partij is die zich bezighoudt met de exploitatie van horeca (r.o. 4.2.3).
Voor het dwalingsleerstuk is het arrest belangwekkend, omdat de Hoge Raad voor het eerst principieel uitspreekt dat het “behoorde te weten” van art. 6:228 lid 1 sub b BW in beginsel geen onderzoeksplicht behelst. Ook is interessant dat de Hoge Raad voor de invulling van de op Inbev rustende mededelingsplicht van belang acht wat in de algemene huurvoorwaarden was bepaald omtrent de op verweerder rustende onderzoeksplicht. Dit lijkt erop te duiden dat contractspartijen bij overeenkomst tot op zekere hoogte invulling kunnen geven aan de op hen over en weer rustende precontractuele informatieplichten.
Inbev is in cassatie bijgestaan door Sikke Kingma, en wordt in feitelijke instantie bijgestaan door Bart Poort.
