18 juli 2025 ECLI:NL:HR:2025:1170
1) Het hof heeft geen blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting of een onbegrijpelijk oordeel gegeven door te oordelen dat een pand ‘ruimtelijk verbonden’ is met een hotel in de zin van art. 7:248 BW Aruba, en daarbij belang te hechten aan het doel van die bepaling en de plaatselijke omstandigheden.
2) Het rechtsmiddelenverbod van art. 260 Rv Aruba geldt niet in een geval waarin het Gerecht in eerste aanleg uitspraak heeft gedaan in het beroep tegen een uitspraak van de Huurcommissie. 3. Ook het specifieke rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 BW Aruba in verbinding met art. 7:246 lid 3 BW Aruba is niet van toepassing, reeds omdat een beroep is gedaan op een doorbrekingsgrond.
Opzegging van huurovereenkomsten onder Arubaans huurrecht
Deze uitspraak van de Hoge Raad gaat over Arubaans huurrecht. In Aruba is voor de beëindiging van een huurovereenkomst voor woonruimte nodig dat de Huurcommissie voor die beëindiging toestemming heeft gegeven (art. 7:248 BW Aruba (BWA)). Art. 7:274 lid 1 BWA verklaart die bepaling van overeenkomstige toepassing op bepaalde soorten bedrijfsruimte; het tweede lid van art. 7:274 BWA maakt daarop weer een uitzondering. Het artikel luidt:
Artikel 274
- Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van winkels, magazijnen, tapperijen, koffiehuizen, logementen, sociëteiten, bierhuizen, ijshuizen, restaurants en kantoren, met dien verstande dat in plaats van het in artikel 243, eerste lid, genoemde percentage een maximumpercentage van 14% zal gelden.
- Afdeling 5, paragrafen 2 tot en met 4, is niet van toepassing ten aanzien van zeehavens, luchthavens, hotels en op de in het eerste lid bedoelde panden voor zover deze in een zeehaven, op een luchthaven of in een hotel gevestigd zijn of daarmee ruimtelijk verbonden zijn.
In de uitspraak van de Hoge Raad gaat het om de laatste zin van het tweede lid: is sprake van een pand dat ‘ruimtelijk verbonden’ is met een hotel, zodat voor beëindiging van de huur geen toestemming van de huurcommissie nodig is?
Feiten
In de zaak die leidde tot de uitspraak ging het om de beëindiging van de huur van twee bedrijfsruimten die deel uitmaakten van een complex gelegen aan de zogenoemde Palm Beach Strip in Aruba. Verhuurder GSD wilde de huurovereenkomst met de huurder opzeggen en vroeg daarvoor toestemming van de huurcommissie. Die verklaarde GSD niet-ontvankelijk omdat de panden onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA vielen. Het Gerecht in eerste aanleg van Aruba (hierna: het gerecht) en het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba (hierna: het hof) bevestigden die uitleg.
Gemeenschappelijk hof: ‘ruimtelijk verbonden’ is een ruim begrip
Het hof is tot het oordeel gekomen dat de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BW Aruba in dit geval toepasselijk is.
Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het gehuurde zich bevindt op de direct tegenover meerdere ‘high rise’ hotels gelegen Palm Beach Strip. Dat is volgens het hof zeer kostbare, zo niet de meest kostbare grond van Aruba. Het is, aldus het hof, van algemene plaatselijke bekendheid dat de aldaar gebouwde panden en de daarin gevestigde ondernemingen geheel zijn ontwikkeld naar luxe (en bij de tegenoverliggende hotels passende) maatstaven en zich hoofdzakelijk richten op toeristen met bijbehorende toeristenprijzen.
Dat er niet een of meer specifiek(e) hotel(s) zijn aan te wijzen waarmee het gehuurde ruimtelijk verbonden is, is volgens het hof niet van doorslaggevend belang. Het hof ziet geen reden art. 7:274 lid 2 BWA in deze zin te beperken. Het gehuurde is gelegen in en maakt deel uit van een conglomeraat van op elkaar betrokken hotels en daartegenover gelegen ondernemingen, hetgeen ook een feit van algemene plaatselijke bekendheid is. Het is een wederkerige betrokkenheid waarbij de hotels gasten brengen en de ondernemingen mogelijkheden brengen om te winkelen, te genieten van horeca, etc. en de daarmee gepaard gaande drukte, gezelligheid en sfeer, wat voor de hotels en hun gasten meerwaarde biedt. Op grond daarvan, tezamen met hetgeen eerder is overwogen, dient ruimtelijke verbondenheid aangenomen te worden.
Het hof overweegt tot slot dat, ook als het voorgaande met zich brengt dat ruimtelijke verbondenheid voor (veel) meer huurobjecten gelegen tegenover de high rise hotels kan worden aangenomen, dat aan de ruimtelijke verbondenheid in deze zaak niet afdoet.
A-G: wordt begrip ‘ruimtelijk verbonden’ teveel opgerekt?
A-G Van Peursem gaat in zijn conclusie uitgebreid in op de vraag of het hof hiermee het begrip ‘ruimtelijk verbonden’ teveel heeft opgerekt. Hij laat zien dat het hof ook in eerdere rechtspraak al snel oordeelde dat een pand ‘ruimtelijk verbonden’ was met een hotel, ook al was het pand niet fysiek aangesloten op het hotel. Het hof baseerde zijn oordeel steeds ook op de parlementaire geschiedenis van (de voorloper van) art. 7:274 BWA. Daarin is overwogen dat de uitzondering voor panden die ruimtelijk verbonden zijn met hotels bedoeld is om een gunstig investeringsklimaat voor de bouw van hotelcomplexen te scheppen. De bedoeling is dat investeringen in het hotelcomplex kunnen worden terugverdiend, en dat zal eerder kunnen als de huurovereenkomsten buiten het toezicht van de huurcommissie worden gehouden, omdat dan een hogere huurprijs kan worden gevraagd. Het gaat er dus om of het gehuurde deel uitmaakt van een hotelcomplex; dat vergt een sterk met de feiten verweven beoordeling (onder 3.13).
Van Peursem beschrijft dat het begrip ‘ruimtelijk verbonden’ hiermee ver wordt opgerekt, en zelfs wordt uitgebreid naar panden die in hetzelfde gebied (namelijk: aan de overkant van de straat) liggen. Hij vindt dat dat oordeel in cassatie in stand kan blijven, omdat is verweven met oordelen van feitelijke aard en afhangt van de specifieke kenmerken en plaatselijke omstandigheden, waarbij van belang is dat de plaatselijke (semi-)gerechtelijke instanties in Aruba dit welbewust en uitgebreid zo beoordelen (onder 3.16).
Hoge Raad: geen onjuiste rechtsopvatting of onbegrijpelijk oordeel
De Hoge Raad laat het oordeel van het hof in stand. Daartoe citeert de Hoge Raad de parlementaire geschiedenis van art. 7:247 BWA en neemt hij in aanmerking dat het hof zijn uitleg van het begrip ‘ruimtelijk verbonden’ heeft gebaseerd op de daarin geuite wens van de wetgever om een gunstig investeringsklimaat te scheppen voor voorzieningen gericht op de toeristische sector (waarbij dergelijke voorzieningen worden afgezet tegen voorzieningen gericht op de lokale bevolking). Verder heeft het hof zijn oordeel gegrond op de algemeen bekende plaatselijke omstandigheden. In het licht hiervan geeft het oordeel van het hof dat er in dit geval ruimtelijke verbondenheid bestaat volgens de Hoge Raad in de zin van art. 7:274 lid 2 BWA geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het is voor het overige verweven met een waardering van de feiten en omstandigheden van dit geval en niet onbegrijpelijk. De Hoge Raad laat hiermee veel ruimte aan het hof, als lokale gerechtelijke instantie, om het begrip ‘ruimtelijk verbonden’ uit art. 7:274 lid 2 BWA in te vullen met inachtneming van het doel van dat die bepaling en de opvattingen ter plaatse.
Rechtsmiddelenverbod van toepassing?
In incidenteel cassatieberoep had GSD aangevoerd dat het hof de huurder niet-ontvankelijk had moeten verklaren in zijn hoger beroep tegen de uitspraak van het gerecht, onder meer omdat het rechtsmiddelenverbod van art. 7:252 BWA in verbinding met art. 7:246 lid 3 BWA van toepassing is.
De Hoge Raad verwerpt het incidenteel beroep (in lijn met de conclusie van de A-G). Het rechtsmiddelenverbod houdt in dat geen hoger beroep open staat tegen de uitspraak van de rechter in eerste aanleg op een verzoek tot toestemming om een huurovereenkomst op te zeggen. In dit geval staat dat verbod niet aan hoger beroep in de weg, omdat het betoog van de huurder dat het gerecht toepassing had moeten geven aan het toestemmingsvereiste, neerkomt op een beroep op een doorbrekingsgrond (zie daarover HR 7 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1387, CB 2022-126 en CB 2022-133). De Hoge Raad overweegt dat het hof huurder ‘reeds daarom’ terecht ontvankelijk heeft verklaard.
De A-G vond overigens dat het rechtsmiddelenverbod alleen is geschreven voor beslissingen waarin al of niet toestemming wordt gegeven om een huurovereenkomst op te zeggen. Volgens hem ziet het dus niet op uitspraken over een voorvraag, in dit geval de vraag of het gehuurde onder de uitzondering van art. 7:274 lid 2 BWA valt en of al of niet toestemming van de huurcommissie nodig is (onder 4.13 e.v.). De Hoge Raad laat dit onbesproken, maar door te overwegen dat de huurder ontvankelijk was ‘reeds’ omdat hij een doorbrekingsgrond aanvoerde, lijkt de Hoge Raad de mogelijkheid open te laten dat ook zonder beroep op een doorbrekingsgrond hoger beroep mogelijk zou zijn geweest.
