HR 11 december 2015, ECLI:NL:HR:2015:3552 (X/VvE)
De bescherming van art. 3:26 BW kan ook worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.
Art. 3:26 BW biedt de verkrijger van een registergoed bescherming tegen de inschrijving van een onjuist feit in de registers. Wanneer een onjuist feit is ingeschreven, kan degene die redelijkerwijs voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid had kunnen zorgdragen de onjuistheid van dat feit niet aan de verkrijger tegenwerpen. Dit lijdt uitzondering indien de verkrijger de onjuistheid kende of door raadpleging van de registers de mogelijkheid daarvan had kunnen kennen. Degene aan wie de bescherming van dit artikel kan worden tegengeworpen zal zelf het onjuiste feit hebben doen inschrijven (terwijl hij van die onjuistheid op de hoogte was) of hebben nagelaten (nadat hij van de onjuistheid op de hoogte was geraakt) de onjuiste inschrijving te doen doorhalen of te doen verbeteren. In het hier te bespreken arrest voegt de Hoge Raad hieraan toe het geval waarin iemand de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid.
De casus
In deze zaak was in 1994 de akte van splitsing van een appartementencomplex gewijzigd. In de oude akte was een kostenverdeling opgenomen die bepaalde dat kosten voor onderhoud van de woningen alleen werden gedragen door de appartementseigenaars van de woningen in het complex, en niet door de eigenaar van de winkels op de begane grond. In de nieuwe akte is deze bepaling niet opgenomen. In 2009, als de Vereniging van eigenaren (VvE) een nieuwe beheerder krijgt, wordt geconstateerd dat in de voorafgaande periode de kostenverdeling tussen de eigenaren van de appartementsrechten van de woningen en de eigenaar van het appartementsrecht van de winkels niet conform de akte van 1994 is toegepast. De VvE besluit daarop om te laten uitzoeken of (een deel van) gemaakte kosten voor onderhoud alsnog op de appartementseigenaar van de winkels kan worden verhaald, en stelt ook een begroting vast waarin de appartementseigenaar van de winkels voortaan meedeelt in de kosten die worden gemaakt voor de woningen. Ook wordt besloten om groot onderhoud uit te voeren ten behoeve van de woningen, waarbij ook een kostenaandeel voor de appartementseigenaar van de winkels wordt vastgesteld.
De appartementseigenaar van de winkels betwist de geldigheid van de splitsingsakte uit 1994. Volgens haar is destijds bij het opmaken van de akte een fout gemaakt en heeft bij de appartementseigenaren de wil ontbroken om de kostenverdeling te wijzigen (art. 3:33 BW). Ook doet zij een beroep op de derogerende werking van redelijkheid en billijkheid, misbruik van recht, rechtsverwerking en verjaring. Daarbij heeft zij onder meer aangevoerd dat de kostenverdeling tot 2009 steeds heeft plaatsgevonden overeenkomstig de systematiek van de oude akte. De VvE stelt dat geen sprake is van een fout en heeft daartoe onder meer aangevoerd dat de eigenaren en hun rechtsopvolgers mochten vertrouwen op de inhoud van de openbare registers.
Hof
Het hof wijst de vorderingen van de VvE toe. Het overweegt daartoe onder meer dat het nooit de bedoeling van partijen is geweest om bij de wijziging van de akte in 1994 ook de kostenverdeling aan te passen. De destijds door de appartementseigenaar van de winkels aan de notaris verstrekte volmacht tot wijziging van de splitsingsakte is daarom in zoverre nietig gelet op art. 3:33 BW. De akte is daarmee echter nog niet (partieel) nietig, aldus het hof: er is volgens de wettelijke regels een wijziging van de akte tot stand gekomen en ingeschreven. De vraag naar (partiële) nietigheid kan ook in het midden blijven omdat het overgrote deel van de woningeigenaars hun appartement na de wijziging van de akte heeft verworven. Aan hen komt als derden te goeder trouw bescherming toe (art. 3:25 en/of 3:26 BW). Zij mochten daarom vertrouwen op de juistheid van de authentieke splitsingsakte van 1994.
Hoge Raad
In cassatie klaagt de appartementseigenaar van de winkels onder meer dat voor een beroep op art. 3:26 BW vereist is dat degene tegen wie een beroep op die bescherming wordt gedaan, het feit zelf heeft doen inschrijven, terwijl (i) hij de onjuistheid kende of (ii) heeft nagelaten om deze te doen doorhalen of verbeteren.
De Hoge Raad overweegt onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis van art. 3:26 BW dat de bescherming van dit artikel ook kan worden ingeroepen tegen degene die de onjuistheid van het door hemzelf ingeschreven feit (niet kende, maar) behoorde te kennen, maar niet heeft zorggedragen voor overeenstemming van de registers met de werkelijkheid. Het oordeel van het hof dat de appartementseigenaar van de winkels er indertijd redelijkerwijs voor had kunnen zorgen dat een akte met juiste inhoud werd ingeschreven is dan ook alleszins begrijpelijk, aldus de Hoge Raad, in het licht van de omstandigheden dat de wijziging in 1994 is geïnitieerd door de appartementseigenaar van de winkels en dat zij zich destijds heeft voorzien van notarieel en deskundig advies. Wel heeft het hof de devolutieve werking van het hoger beroep miskend door de reconventionele vorderingen van de VvE als niet weersproken alsnog toe te wijzen en voorbij te gaan aan het beroep op rechtsverwerking door de winkeleigenaar. Het hof had dit beroep moeten onderzoeken, alvorens op de zaak te beslissen.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Den Haag en verwijst het geding naar het gerechtshof Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing. In haar conclusie bespreekt de A-G Rank-Berenschot, onder meer, art. 3:25 en 3:26 BW tegen de achtergrond van het negatieve karakter van het registerstelsel (nrs. 2.4-2.6) en de parlementaire geschiedenis van laatstgenoemde bepaling (nrs. 2.15).
