HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2884, ECLI:NL:HR:2016:2885 en ECLI:NL:HR:2016:2877
(1) De agrarische bestemming van een woning is geen bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. (2) Bij de toepassing van art. 7:17 BW kan (anders dan bij art. 7:15 BW) van belang zijn of de verkoper er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat de koper zelf onderzoek zou verrichten. (3) Een uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende schadevergoedingsverplichting van de verkoper kan op de voet van art. 6:101 lid 1 BW worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper.
Feiten
De drie zaken waar deze blog op ziet, betreffen dezelfde feiten en zullen omwille van de leesbaarheid gezamenlijk behandeld worden.[1] Aanleiding is een geschil tussen de verkopers en kopers van een voormalige boerderij. De boerderij is gelegen in een gebied met een agrarische bestemming. In dit gebied waren grootschalige planologische ontwikkelingen voorzien, die zouden leiden tot de komst van megastallen. Verkopers hadden destijds van de gemeente toestemming gekregen om de boerderij te gebruiken voor bewoning. Voorafgaand aan de verkoop hadden zij verkopers echter niet medegedeeld dat de boerderij in een gebied met agrarische bestemming lag, wat een waardedrukkende invloed kan hebben.
Het geschil
De kopers vorderen in dit geding koopprijsvermindering wegens de niet-vermelde agrarische bestemming van de boerderij. Daartoe beroepen zij zich op non-conformiteit in de zin van art. 7:17 BW, respectievelijk bijzondere lasten en beperkingen in de zin van art. 7:15 BW. Verkopers hebben zich onder meer beroepen op verjaring (art. 7:23 BW) en eigen schuld van de kopers (art. 6:101 BW). Volgens verkopers hadden de kopers zelf kunnen ontdekken dat de woning geen woonbestemming had.
Het hof heeft verkopers uiteindelijk veroordeeld tot betaling van € 70.000,- met wettelijke rente. Dit bedrag bestaat uit het verschil tussen de waarde van de woning op de vrije markt indien de woning een woonbestemming zou hebben en de waarde van de woning met een agrarische bestemming. Aan dit oordeel heeft het hof art. 7:15 BW ten grondslag gelegd. Volgens het hof misten art. 7:17 BW en art. 7:23 BW daarmee toepassing. Het hof heeft het beroep op eigen schuld voorts verworpen.
Cassatie
In cassatie klagen de verkopers, voor zover van belang, in de eerste plaats dat het hof ten onrechte de bestemming van de woning heeft aangemerkt als een bijzondere last of beperking in de zin van art. 7:15 BW. Deze klacht is gegrond. De Hoge Raad herhaalt daarbij een eerder arrest waarin is bepaald dat van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking ex art. 7:15 BW alleen sprake is indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de desbetreffende zaak gericht besluit (HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159, NJ 2016/76). De agrarische bestemming van een woning volgt daarentegen uit het bestemmingsplan, dat algemeen van aard is.
Nu deze onjuiste toepassing van art. 7:15 BW was neergelegd in een tussenarrest van vóór het arrest van 30 januari 2015, herhaalt de Hoge Raad de regel uit het arrest HR 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC2800, NJ 2008/553. In dat arrest is bepaald dat de rechter aan wie is gebleken dat een in een eerdere tussenuitspraak vervatte eindbeslissing berust op een ondeugdelijke juridische grondslag, steeds bevoegd is om die eindbeslissing te heroverwegen, mits hij partijen in de gelegenheid stelt zich daarover uit te laten (rov. 3.3).
De Hoge Raad overweegt voorts dat, nu het hof ten onrechte art. 7:15 BW heeft toegepast en op die grond art. 7:17 BW onbesproken heeft gelaten, in de procedure na verwijzing opnieuw moet worden beoordeeld of op de verkopers ingevolge art. 7:17 BW een mededelingsplicht rustte. Hierbij kan – anders dan bij toepassing van art. 7:15 BW (welke bepaling immers een uitdrukkelijke aanvaarding van bijzondere lasten door de koper vereist) – mede van belang zijn of de verkopers er redelijkerwijs van uit mochten gaan dat de kopers zelf onderzoek zouden verrichten (rov. 3.5.2).
De klacht ten aanzien van de verwerping van het eigen schuld verweer slaagt eveneens. De Hoge Raad overweegt daartoe als volgt:
“3.6.2 Bij de beoordeling van dit onderdeel wordt het volgende vooropgesteld. Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven teneinde te voorkomen dat de koper zich omtrent het desbetreffende punt een onjuiste voorstelling zou maken, verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (vgl. voor dwaling HR 30 november 1973, ECLI:NL:HR:1973:AC5383, NJ 1974/97 (Van der Beek/Van Dartel), en voor non-conformiteit HR 14 november 2008, ECLI:NL:HR:2008:BF0407, NJ 2008/588 ( […/…] )). Dat neemt echter niet weg dat een eventueel uit schending van de mededelingsplicht voortvloeiende verplichting van de verkoper tot schadevergoeding, op de voet van art. 6:101 lid 1 BW kan worden verminderd indien de onjuiste voorstelling van zaken mede is te wijten aan de koper, bijvoorbeeld door gebrek aan onderzoek aan zijn zijde.”
De Hoge Raad vernietigt op deze gronden de arresten van het hof Den Bosch en verwijst het geding naar het hof Arnhem-Leeuwarden ter verdere behandeling en beslissing.
[1] De zaak ECLI:NL:HR:2016:2885 betreft het afzonderlijke cassatieberoep van de andere koper (de echtgenote van eiser tot cassatie in de onderhavige zaak) en de zaak ECLI:NL:HR:2016:2877 betreft de vrijwaringszaak tussen de beide kopers onderling.
