HR 22 februari 2019 ECLI:NL:HR:2019:269
Een makelaar die in strijd met de NVM-meetinstructie een onjuiste oppervlakte van een woning aan kopers meldt, handelt onrechtmatig. De omvang van de schade die de kopers van de woning daardoor lijden, dient te worden bepaald door de situatie waarin zij verkeren te vergelijken met de situatie waarin zij zouden hebben verkeerd als de onrechtmatige gedraging van de makelaar achterwege zou zijn gebleven.
Achtergrond van de zaak
Het gaat in deze zaak om twee makelaars die als verkopend makelaar hebben opgetreden bij de verkoop van een woning. De makelaars hebben zich niet gehouden aan de ‘Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen’ (hierna: de NVM-meetinstructie). Zowel op funda.nl als in de verkoopbrochure stond dat de woning een oppervlakte had van 150 m². De woning had echter maar een oppervlakte van 124 m².
In deze procedure vorderen de kopers van de woning (i) een verklaring voor recht dat de makelaars onrechtmatig hebben gehandeld en (ii) een hoofdelijke veroordeling van de makelaars tot betaling van een bedrag van € 32.846,67. De rechtbank heeft de verklaring voor recht toegewezen en de makelaars hoofdelijk veroordeeld tot betaling van € 20.000. Het hof heeft bij tussenarrest bevestigd dat de makelaars onrechtmatig hebben gehandeld door het niet naleven van de NVM-meetinstructie. Het hof overwoog dat de schade van de kopers dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect – beoordeeld naar het moment van de aankoop van de woning door de kopers – als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van 150 m². Het waardeverminderende aspect kan volgens het hof worden omschreven als het deel van de koopsom van de woning dat zijn doel, te weten verkrijging van het redelijkerwijs te verwachten woongenot, heeft gemist.
Cassatie
Het hof heeft tegen het tussenarrest tussentijds cassatieberoep toegelaten. De makelaars hebben van die gelegenheid gebruik gemaakt en klaagden in cassatie (onder meer) dat het oordeel van het hof over het bepalen van de schade van een onjuiste rechtsopvatting getuigt, omdat daarin de opvatting ligt besloten dat het onrechtmatig handelen ‘waardevermindering’ van de woning tot gevolg zou hebben gehad. Dat is volgens de makelaars onjuist. Om de schade te bepalen dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de situatie waarin de kopers in werkelijkheid verkeren en de hypothetische situatie waarin zij zouden hebben verkeerd wanneer het onrechtmatig handelen zou worden weggedacht. Als de makelaars de kopers juist zouden hebben geïnformeerd over de woonoppervlakte dan zou dat niet hebben geleid tot enige wijziging van de woonoppervlakte of de waarde van de woning. Van een waardevermindering van de woning kan volgens de makelaars dan ook geen sprake zijn.
De Hoge Raad stelt de makelaars op dit punt in het gelijk. Naar het oordeel van de Hoge Raad dient er voor het bepalen van de schade een vergelijking te worden gemaakt tussen de huidige situatie en de situatie waarin de makelaars zich wel aan de NVM-meetinstructie zouden hebben gehouden en de verkoopinformatie de werkelijke woonoppervlakte van 124 m² zouden hebben vermeld. In die hypothetische situatie zou de woning geen oppervlakte van 150 m². hebben gehad. Het oordeel van het hof dat “de schade dient te worden bepaald door het waardeverminderende aspect (…) als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 124 m² in plaats van de in de verkoopbrochure vermelde woonoppervlakte van 150 m². ” getuigt volgens de Hoge Raad dan ook van een onjuiste rechtsopvatting.
Tegen die achtergrond vernietigt de Hoge Raad het arrest van het hof. Het geding wordt ter verdere behandeling en beslissing verwezen naar een ander hof. Daarbij geeft de Hoge Raad de overweging mee dat het hof na verwijzing de omvang van de schade moet bepalen op basis van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal vierkante meters. Die vaststelling is in cassatie namelijk niet bestreden. Daar voegt de Hoge Raad tot slot nog aan toe dat ingevolge art. 6:97 BW de rechter de schade begroot op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is en dat de omvang wordt geschat als die omvang niet nauwkeurig kan worden vastgesteld. De rechter heeft daarbij een grote mate van vrijheid.
