Cassatieblog HR 24 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:456 (81 RO), ECLI:NL:HR:2023:458, ECLI:NL:HR:2023:459, en ECLI:NL:HR:2023:472 (Gemeente Rotterdam / appartementseigenaren)
De omstandigheid dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, doet er niet aan af dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling voordelen verrekend kunnen worden met nadelen.
Verrekening van voor- en nadelen
In een drietal uitspraken over onteigeningsprocedures tussen de Gemeente Rotterdam en appartementseigenaren in dezelfde wijk (ECLI:NL:HR:2023:458, 459 en 472) gaat de Hoge Raad in op de verrekening van voor- en nadelen in een onteigeningsprocedure.
Bij de schadevergoeding voor onteigening geldt als uitgangspunt dat de onteigende in de vermogenstoestand wordt gebracht die gelijk is aan de toestand waarin deze zich zou hebben bevonden indien van een onteigening geen sprake zou zijn geweest. Dit uitgangspunt brengt mee dat de onteigende er niet op achteruit mag gaan door de onteigening, maar ook niet vóóruit. Wanneer de onteigening zowel voor- als nadelen oplevert, mogen deze in beginsel met elkaar worden verrekend.
De eigenaren verhuurden hun appartementen. In het kader van de nadere onteigening zijn de verschillende huurovereenkomsten opgezegd, waardoor de eigenaren enkele maanden aan huurinkomsten misliepen. De rechtbank had vastgesteld dat dit schade was als gevolg van de onteigening en daarom voor vergoeding in aanmerking kwam.
Volgens de Gemeente was echter ook sprake van voordelen als gevolg van de onteigening. Bij het berekenen van de schade was de rechtbank namelijk uitgegaan van het reconstructiescenario en heeft zij de eigenaren ook een premie uit handen breken toegekend, om hen in staat te stellen vervangend onroerend goed aan te schaffen. De Gemeente betoogde vervolgens dat de huurprijs van de onteigende appartementen (ver) onder de marktconforme huurprijs lag. Deze hogere prijs zouden de eigenaren wel weer in rekening kunnen brengen aan de nieuwe huurders van hun nieuwe appartementen. De eigenaren zouden dus na onteigening meer huurinkomsten per maand ontvangen dan voor onteigening. Een voordeel dat moet worden verrekend met de huurderving voor onteigening, aldus de Gemeente.
De rechtbank wees dit af. Volgens vaste rechtspraak hoeft de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen te treffen. De rechtbank zag daarom geen grond voor het oordeel dat de eigenaar geen recht heeft op vergoeding van de huurderving vóór de peildatum, omdat hij ná de peildatum alsnog een schadebeperkende maatregel zou kunnen treffen in de vorm van het vragen van hogere huren.
Dit oordeel is onjuist volgens de Hoge Raad:
“3.1.4
De omstandigheid dat de onteigende voorafgaand aan de peildatum geen schadebeperkende maatregelen behoeft te treffen, doet er niet aan af dat bij de vaststelling van de schadeloosstelling een voordeel bestaande uit een hogere huurprijs voor het vervangende object kan worden verrekend met een nadeel bestaande uit huurderving voor de peildatum.”
De Hoge Raad vernietigd de uitspraken van de rechtbank en verwijst het geding ter verdere behandeling en beslissing naar het Hof Den Haag. Hij oordeelt daarmee in lijn met de conclusies van A-G Valk (ECLI:NL:PHR:2022:796, ECLI:NL:PHR:2022:797 en ECLI:NL:PHR:2022:799).
Premie uit handen breken
In cassatie (nu ook ECLI:NL:HR:2023:456) speelde eveneens de vraag of de rechtbank terecht een zogenoemde premie uit handen breken aan de appartementshouders had toegekend. Een premie uit handen breken is een vergoeding van een extra bedrag bovenop de werkelijke waarde van het onteigende die de onteigende in staat stelt op korte termijn in dezelfde omgeving een vervangend object aan te kopen dat niet normaal in de markt verkrijgbaar is. Van oudsher wordt de premie uit handen breken toegekend in een agrarische context. Wanneer bijvoorbeeld het grasland van een veeteelthouder wordt onteigend, zal hij op korte termijn op zoek moeten naar nieuw grasland in de buurt van zijn stallen om zo bedrijfs- en omrijschade te voorkomen. Met een extra geldbedrag kan hij zittende eigenaren verleiden hun grond toch te verkopen; het ‘uit handen breken’ van die grond.
De rechtbank had in deze zaak aanleiding gezien een premie uit handen breken toe te kennen aan de appartementseigenaren om hen in de toenmalige woningmarkt, waarin overbieden op de vraagprijs de norm was, in staat te stellen op redelijke termijn een vervangend appartement aan te kopen.
De Gemeente klaagde in cassatie dat dit getuigde van een onjuiste rechtsopvatting. Een premie uit handen breken kan volgens de Gemeente slechts worden toegekend in het reconstructiescenario (het elders voortzetten van een bedrijf). De appartementseigenaren gebruikte de woningen echter niet als een bedrijfsobject, maar als een beleggingsobject. In dat geval is geen sprake van reconstructie en kunnen slechts wederbeleggingskosten worden toegekend, aldus de gemeente. In het incidentele cassatieberoep van twee appartementseigenaren werd overigens geklaagd dat het toekennen van de premie hier juist was, maar dat deze te laag was om daadwerkelijk de appartementen ‘uit handen te breken’ (ECLI:NL:HR:2023:456 en ECLI:NL:HR:2023:459).
In zijn conclusies voor deze uitspraken verwerpt A-G Valk beide klachten (zie hiervoor en ECLI:NL:PHR:2023:798). Allereerst stelt hij vast dat er hier wat hem betreft inderdaad geen situatie voordoet waarin een premie uit handen breken kan worden toegekend. Dat heeft de rechtbank echter ook niet gedaan volgens de A-G. De rechtbank zou een zogenoemde ‘premie om in de markt te komen’ hebben toegekend, een nieuwe kostenpost van wederbeleggingskosten. Indien is voldaan aan de vereisten voor wederbeleggingskosten kan volgens de A-G een bedrag worden toegekend waarmee de redelijk handelend onteigende in staat stellen om op redelijke termijn een vervangend beleggingsobject te verwerven.
De Hoge Raad laat deze discussie (helaas) voor wat het is en doet de klachten in zowel de principale als incidentele cassatieberoepen af met 81 RO.
De Gemeente werd in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en de auteur.
