HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987 (Verzoekers/Remax)
De vraag of een voor de verkoper optredende makelaar gehouden is ten behoeve van de potentiële koper onderzoek te doen naar hypotheekrechten of beslagen op het te verkopen onroerend goed, dan wel te waarschuwen voor de mogelijkheid daarvan, is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In casu kon het hof deze vraag ontkennend beantwoorden.
Uit hoofde van redelijkheid en billijkheid kan op de verkoper van onroerend goed een precontractuele mededelingsplicht rusten met betrekking tot de hem bekende informatie die voor de koper van essentieel belang is (vgl. art. 6:228 lid 1 sub b BW). Onder omstandigheden kan de verkoper in dit verband ook een onderzoeksplicht hebben, in die zin dat hij informatie moet vergaren om aan zijn mededelingsplicht te voldoen (vgl. PG Boek 6, p. 909). Een dergelijke “obligation de s’informer pour informer” is echter zeldzaam: normaal gesproken behoeft de verkoper hooguit de hem bekende informatie met de koper te delen. Blijkens het onderhavige arrest geldt dat ook voor de makelaar van de verkoper: alleen onder bijzondere omstandigheden zal hij gehouden zijn om ten behoeve van de potentiële koper (niet zijnde zijn opdrachtgever) een onderzoek in te stellen.
Verzoekers hebben op Curaçao een perceel grond gekocht, dat te koop werd aangeboden via Remax, de makelaar van de verkoper. Het werd een miskoop: terwijl verzoekers het grootste deel van de koopsom al vóór de levering hadden voldaan (als bouwsom voor een nog op het perceel te bouwen woning), heeft de verkoper het perceel nooit geleverd. Naar later bleek, rustten op het perceel al ten tijde van de verkoop een hypotheek en een beslag. Omdat de verkoper naderhand failliet ging, bood deze geen verhaal.
In dit geding stellen verzoekers Remax (en een medewerker van het makelaarskantoor in persoon) uit onrechtmatige daad aansprakelijk, daartoe stellende dat de makelaar onderzoek had moeten doen naar de mogelijkheid dat het perceel bezwaard was en verzoekers had moeten waarschuwen voor het grote risico dat zij (dus) liepen met de onderhavige transactie.
Na een toewijzend vonnis in eerste aanleg wees het Gemeenschappelijk Hof de vordering af. In Curaçao, waar geen online raadpleging van de registers bestaat, kan van een redelijk handelend en redelijk bekwaam verkopersmakelaar volgens het hof niet zonder meer worden gevergd dat hij ten behoeve van potentiële kopers zelfstandig het kadaster en de openbare registers raadpleegt op eventuele bezwaardheden van het verkochte onroerend goed. Dat is anders wanneer een koper de makelaar heeft gevraagd naar bezwaardheden, zoals het geval was in het door verzoekers aangehaalde arrest Gerritsen/Zwaan uit 1977 (NJ 1977/278). Daarin werd geoordeeld dat een verkopersmakelaar niet zonder nader onderzoek stellig ontkennend had mogen antwoorden op de vraag van de koper of op het verkochte een erfdienstbaarheid rustte.
In cassatie klagen verzoekers dat het hof heeft miskend dat de verkopersmakelaar ten opzichte van een particuliere, niet ter zake deskundige koper (zoals verzoekers) wél een onderzoeksplicht heeft met betrekking tot beperkte rechten of beslagen, althans minst genomen dient te waarschuwen voor de mogelijkheid dat het verkochte is bezwaard.
Deze klacht loopt stuk op haar algemeenheid, zo concludeerde A-G Wissink (conclusie, sub 3.12) en zo oordeelt ook de Hoge Raad. Het enkele feit dat de makelaar deskundig is, en de koper niet, brengt dus nog niet de door verzoekers bepleite onderzoeks- of waarschuwingsplicht mee. Onder verwijzing naar het arrest Savills/Pasman uit 2012 (NJ 2012/290; hier besproken op Cassatieblog) oordeelt de Hoge Raad dat alleen in het licht van de omstandigheden van het geval kan worden beoordeeld of een verkopersmakelaar ten opzichte van de koper een dergelijke informatieplicht heeft:
“3.3.2 De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290). Anders dan het onderdeel betoogt, is ook het antwoord op de vraag of een voor de verkoper optredende makelaar gehouden is ten behoeve van een potentiële koper onderzoek te doen naar op het te verkopen onroerend goed rustende hypotheekrechten of beslagen van derden, dan wel hen [lees: hem; KJOJ] voorafgaand aan de totstandkoming van een koopovereenkomst te waarschuwen voor de mogelijkheid van dergelijke rechten of beslagen, afhankelijk van de omstandigheden van het geval.”
Terughoudendheid is dus het devies. Dienovereenkomstig laat de Hoge Raad ’s hofs afwijzing van de vordering in stand. Die berustte volgens de Hoge Raad met name hierop dat (i) gesteld noch gebleken was dat verzoekers aan Remax hadden gevraagd of het perceel bezwaard was noch (ii) dat Remax of de betrokken medewerker had medegedeeld dat het perceel niet bezwaard was, noch ook (iii) dat Remax op de hoogte was van de bezwaardheid of (iv) dat zij hieromtrent reden tot twijfel had. Kort samengevat had Remax dus geen onjuistheden verkondigd en ook geen informatie achtergehouden. In het licht daarvan geeft ’s hofs afwijzing van de vordering geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting.
Deze beslissing is in lijn met het hierboven vooropgestelde uitgangspunt dat zelfs de verkoper naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in de regel niet is gehouden tot het doen van onderzoek in het belang van de koper. Bij gebreke van bijzondere (bijkomende) omstandigheden, valt dan inderdaad niet in te zien waarom een verkopersmakelaar, handelend ten behoeve van de verkoper als zijn opdrachtgever, wel (eerder) tot een dergelijk onderzoek gehouden zou zijn. Terecht wijst A-G Wissink erop dat de door verzoekers bepleite informatieplicht in feite zou impliceren dat de makelaar bij de totstandkoming van de koopovereenkomst tot een zelfde mate van zorg gehouden zou zijn als de notaris bij het transport (conclusie, sub 3.9). Aldus zou honorering van het standpunt van verzoekers geen recht doen aan de wezenlijke verschillen die bestaan tussen de notaris (die “boven de partijen” staat) en de verkopersmakelaar (die als partijdig dienstverlener in beginsel alleen de belangen van de verkoper, zijn opdrachtgever, behartigt).
Deze uitspraak is ook vermeld op Blog Gebiedsontwikkeling.
