HR 26 april 2013, LJN BZ0158 (SNS Bank/X c.s.)
Art. 3:264 BW maakt uitzondering op het beginsel “koop breekt geen huur” en geeft de hypotheekhouder het recht om een in de hypotheekakte opgenomen huurbeding ook aan de huurder tegen te werpen. Deze bepaling kan niet naar analogie worden toegepast op een huurbeding in een pandakte (betreffende het lidmaatschapsrecht van een flatcoöperatie), omdat – anders dan in geval van hypotheek – de kenbaarheid van dit huurbeding niet gewaarborgd wordt door verplichte inschrijving in de openbare registers.
Huurbeding
Uit het oogpunt van bescherming van de huurder bepaalt art. 7:226 BW dat bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst overgaan op de verkrijger. Art. 3:264 BW maakt op dit beginsel van “koop breekt geen huur” een uitzondering voor de hypotheekhouder. Als in de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding is opgenomen waarbij de bevoegdheid van de hypotheekgever om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren wordt beperkt (het zogenoemde huurbeding), dan kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers, maar ook tegen de huurder worden ingeroepen.
Aan de invoering van art. 3:264 BW is een uitvoerig parlementair debat voorafgegaan, waarbij diverse belangen (bescherming van huurders van woonruimte; de executiemogelijkheden van individuele kredietverstrekkers; het algemene belang van goede financieringsmogelijkheden voor woon- en bedrijfsruimte) om voorrang streden. Het resultaat daarvan is een genuanceerde regeling, die enerzijds het voor hypotheekhouders mogelijk maakt om het verhypothekeerde goed te executeren, onbezwaard door de aanwezigheid van huurders, maar die anderzijds zekere waarborgen biedt voor de huurders bijvoorbeeld doordat rechterlijk verlof nodig is voordat de woonruimte kan worden ontruimd (lid 5).
Huur van flatwoning
SNS Bank heeft krediet verstrekt aan de verhuurder en tussen hen is een huurbeding van kracht. Het krediet is echter niet versterkt met een recht van hypotheek, maar met een pandrecht. De flat waarvan de woning deel uitmaakt is namelijk ondergebracht in een zogenaamde flatcoöperatie. Dat houdt in dat het flatgebouw in eigendom toebehoort aan een coöperatie. Het lidmaatschap van de coöperatie geeft recht op bewoning van een privé-gedeelte en gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes. Het lidmaatschapsrecht van de flatcoöperatie is geen registergoed en kan dus niet verhypothekeerd, maar wel verpand worden.
De flatcoöperatie is de voorloper van het appartementsrecht dat in 1951 in het vermogensrecht werd geïntroduceerd. De wetgever sprak zijn voorkeur uit voor het appartementsrecht boven de flatcoöperatie, met name omdat appartementsrechten – in tegenstelling tot het lidmaatschapsrecht van de coöperatie – apart verhandelbaar zijn en dus ook afzonderlijk met hypotheekrecht bezwaard kunnen worden. Zie de conclusie van A-G Rank-Berenschot voor een nadere uiteenzetting van de beide leerstukken (onderdeel 2.11-2.20).
Na de invoering van het appartementsrecht zijn de flatcoöperaties niet op grote schaal omgezet; de flatcoöperatie is nog altijd een bestaande constructie. In deze zaak heeft SNS Bank heeft een pandrecht bedongen op het lidmaatschapsrecht van zo’n flatcoöperatie. In de pandakte is een huurbeding opgenomen op grond waarvan de verhuurder beperkt is in de mogelijkheden de woning te verhuren.
Inzet van het geding
Wanneer de verhuurder zijn betalingsverplichtingen jegens SNS Bank niet nakomt, wenst SNS Bank over te gaan tot executie van het pandrecht. Dan blijkt dat de verhuurder, in strijd met het huurbeding, de woning heeft verhuurd aan verweerder in cassatie. De wet bevat ten aanzien van het pandrecht (Titel 3.9.2) echter geen met art. 3:264 BW vergelijkbare bepaling en daarom komt de vraag centraal te staan of art. 3:264 BW naar analogie kan worden toegepast. Dat zou betekenen dat SNS Bank het in de pandakte opgenomen huurbeding tegen de huurder kan inroepen.
SNS Bank voert daartoe aan dat maatschappelijke behoefte bestaat aan dit soort verpandingsconstructies bij flatcoöperaties en dat deze constructies in economisch en maatschappelijk opzicht lijken op de wijze waarop appartementsrechten worden gefinancierd. De wetgever heeft, zo betoogt SNS Bank, overeenkomstige toepassing van art. 3:264 BW op pandrechten niet uitgesloten en het artikel leent zich, vanwege de gelijkenis met de financiering van appartementsrechten, voor overeenkomstige toepassing op verpandingsconstructies als deze. Dat het huurbeding in de pandakte niet kenbaar is uit openbare registers staat niet aan analoge toepassing in de weg, omdat het huurbeding wel kenbaar is uit de pandakte die door de huurder bij de verhuurder (of, in voorkomend geval, de coöperatie) kan worden opgevraagd.
Hoge Raad
Op deze laatste stelling, de kenbaarheid van het huurbeding, lijdt het cassatieberoep van SNS Bank schipbreuk. De Hoge Raad overweegt als volgt.
“3.5 Art. 3:264 BW is het resultaat van een zorgvuldige afweging van de algemene en bijzondere, ten dele tegengestelde, belangen die zijn betrokken bij het maken van een huurbeding in een hypotheekakte. Op grond van deze afweging kan het huurbeding, hoewel op zichzelf verbintenisrechtelijk van aard, onder de in de wet gepreciseerde voorwaarden ook worden tegengeworpen aan derden die met de hypotheekgever een latere huur- of pachtovereenkomst hebben gesloten. De belangen van latere huurders en pachters worden in het stelsel van de wet onder meer aldus beschermd dat het huurbeding in de hypotheekakte moet zijn opgenomen (art. 3:264 lid 1 BW), waardoor, in combinatie met het voorschrift dat het hypotheekrecht wordt gevestigd door inschrijving van de akte in de openbare registers (art. 3:260 lid 1 BW), wordt gewaarborgd dat het beding voor de huurder kenbaar is. Een soortgelijke waarborg bestaat niet in het door SNS bepleite systeem, waarin de huurder voor informatie over het al of niet bestaan van een huurbeding afhankelijk is van de bereidheid van de verhuurder (of de coöperatie) om daaromtrent (juiste) informatie te verstrekken. Gelet hierop legt de door SNS gestelde behoefte aan ruimere financieringsmogelijkheden voor rechthebbenden op lidmaatschapsrechten als het onderhavige, onvoldoende gewicht in de schaal.”
Doorslaggevend is dus de wijze waarop de kenbaarheid van het huurbeding gewaarborgd is. Bij registergoederen is die kenbaarheid gewaarborgd via de plicht om de hypotheekakte – met daarin het huurbeding – in te schrijven in de registers. Pandakten behoeven niet in de openbare registers te worden ingeschreven en dus ontbreekt die waarborg in de door SNS Bank verdedigde financieringsconstructies. De kenbaarheid van het huurbeding is dan te zeer afhankelijk van de bereidheid van de verhuurder (of de coöperatie) om informatie te verstrekken.
De consequentie van deze uitspraak is dat het adagium “koop breekt geen huur” ten volle geldt. SNS Bank kan het lidmaatschap niet uitwinnen zonder dat dit bezwaard is met de huurovereenkomst.
