HR 7 juli 2023, ECLI:NL:HR:2023:1071
Art. 6:265 lid 1 BW is van aanvullend recht. Het staat partijen in beginsel vrij om daarvan bij overeenkomst af te wijken. Dat hebben partijen in dit geval gedaan met art. 12 van de huurovereenkomst. Of de ontbinding van die overeenkomst doel treft moet daarom aan de hand van dat artikel worden beoordeeld.
Feiten en achtergronden
De Wielingen Vastgoed B.V. en Beachhotel Wielingen B.V. zijn in juni 2018 een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een hotel in Cadzand-Bad.
In art. 12 van de huurovereenkomst is onder meer opgenomen dat de huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden, als de verhuurder een van de in art. 6 en 12 genoemde garanties niet of niet volledig nakomt.
In oktober 2018 heeft Beachhotel aan Vastgoed verklaard de huurovereenkomst per direct te ontbinden, op grond van bovenstaand artikel. Beachhotel wijst erop dat Vastgoed diverse garanties, zoals genoemd in de huurovereenkomst, heeft geschonden. Zo zou Beachhotel het zwembad noodgedwongen hebben moeten sluiten en zou de WIFI niet functioneren.
Beachhotel vordert bij de kantonrechter dat Vastgoed wordt veroordeeld tot betaling van contractuele boetes en schadevergoeding. Vastgoed vordert in reconventie onder meer een verklaring voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Beachhotel zonder rechtsgevolg is gebleven.
Kantonrechter en hof
De kantonrechter heeft Vastgoed veroordeeld tot betaling van de contractuele boetes en schadevergoeding. In reconventie heeft de kantonrechter verklaard dat de door Beachhotel ingeroepen ontbinding zonder rechtsgevolg is gebleven. De ontbinding was namelijk ongerechtvaardigd, gelet op de aard en omvang van de tekortkomingen.
Het hof heeft het oordeel van de kantonrechter aangaande de ontbinding van de overeenkomst bekrachtigd.
Het hof overweegt daartoe dat de “tenzij-bepaling” in art. 6:265 lid 1 BW is gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid die partijen in een contractuele relatie jegens elkaar in acht dienen te nemen. Het beding in art. 12 sub b van de huurovereenkomst maakt dat niet anders. Het hof oordeelt ten slotte dat de gestelde tekortkomingen in de nakoming van de overeenkomst de ontbinding daarvan niet rechtvaardigen.
De Hoge Raad
In cassatie wordt geklaagd dat het hof heeft miskend dat art. 6:265 lid 1 BW van regelend recht is en dat het partijen dus vrij staat om daarvan af te wijken.
De Hoge Raad oordeelt dat het cassatieberoep slaagt. Hij overweegt dat art. 6:265 lid 1 BW van aanvullend recht is. Het staat partijen in beginsel dus vrij om daarvan bij overeenkomst af te wijken. In deze zaak zijn partijen overeengekomen (art. 12 onder b van de huurovereenkomst) dat de huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden, indien de verhuurder een of meer van de in art. 6 en 12 opgenomen garanties niet of niet volledig nakomt.
Naar het in cassatie onbestreden oordeel van het hof heeft Vastgoed garantieverplichtingen overtreden. Of dat kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst, dient te worden onderzocht aan de hand van hetgeen partijen op dat punt zijn overeengekomen. De Hoge Raad overweegt dat daartoe na verwijzing art. 12 onder b van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch en verwijst. Dat is conform de conclusie van AG Hartlief.
