HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176
Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat de meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte dus overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning.
De Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) heeft voor bij haar aangesloten makelaars in 2010 een bepaalde wijze van vaststelling van de netto (gebruiks)oppervlakte van woningen voorgeschreven, de meetinstructie. Verweerders in cassatie hebben als kopers van een huis waarbij eiseres tot cassatie heeft gefungeerd als verkoopmakelaar, eiseres aansprakelijk gesteld wegens – kort weergegeven – het niet hanteren van de meetinstructie bij de vermelding van de oppervlakte van de woning in de verkoopbrochure. Dat had geresulteerd in een verschil van ongeveer 9 m2 op een netto-woonoppervlakte van 71 m2. Verweerders vorderden het verschil tussen aankoopprijs van de woning in 2010 en verkoopprijs van de woning in 2014. De rechtbank had de vordering afgewezen, onder meer omdat de meetinstructie destijds nog niet verplicht was. Het hof had de vordering toegewezen, zij het tot een lager bedrag omdat, kort samengevat, woonoppervlakte niet het enige element is in een prijsbepaling.
In cassatie is niet bestreden dat eiseres als NVM-makelaar de meetinstructie had moeten toepassen. Onder verwijzing naar uitspraken van de Raden van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht van de NVM stelt de Hoge Raad vast dat de meetinstructie strekt tot bescherming van de belangen van kopers. Kopers mogen er in beginsel van uitgaan dat de meetinstructie is gehanteerd en dat de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte dus overeenkomt met de netto woonoppervlakte van de woning. Dat kan anders zijn als de aspirant-koper anders had moeten begrijpen, of aanleiding had tot twijfel:
“3.4.5 Aldus bepaalt de meetinstructie in belangrijke mate het vertrouwen dat kopers van woningen die worden aangeboden door NVM-makelaars, mogen ontlenen aan de in de verkoopinformatie genoemde woon- of gebruiksoppervlakte: in beginsel mogen zij ervan uitgaan dat de vermelde oppervlakte is gemeten met inachtneming van de meetinstructie en dus – afgezien van de in de meetinstructie zelf genoemde ondergeschikte afwijkingen ten gevolge van bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting – overeenkomt met het netto woonoppervlak van de woning. Dat kan anders zijn indien de aspirant-koper uit verklaringen of gedragingen van de zijde van de verkopend makelaar, eventueel in samenhang met andere omstandigheden van het geval, heeft moeten begrijpen dat de in de verkoopinformatie vermelde oppervlakte van de woning volgens een andere methode dan de door de meetinstructie voorgeschreven methode is gemeten (zie hiervoor in 3.1 onder (ii), slot), of indien de omstandigheden van het geval anderszins de koper aanleiding hadden moeten geven tot twijfel over de juistheid van de opgegeven oppervlakte. Stelplicht en bewijslast ter zake van dergelijke, aan het vertrouwen van de aspirant-koper afbreuk doende, verklaringen, gedragingen of andere omstandigheden, rusten op de betrokken NVM-makelaar.”
Een standaardmededeling in een verkoopbrochure dat daaraan geen rechten kunnen worden ontleend is niet specifiek genoeg om afbreuk te doen aan het vertrouwen dat de aspirant-koper aan het verplichte karakter van de meetinstructie mag ontlenen.
Art. 7:17 lid 6 BW geldt in de verhouding tussen koper en verkoper in verband met de conformiteitseis van art. 7:17 lid 1 BW en doet aan het voorgaande niet af, aldus de Hoge Raad verder. Ook een exoneratie in een koopovereenkomst geldt slechts tussen koper en verkoper en doet er niet aan af dat de koper ervan mag uitgaan dat de aan de meetinstructie gebonden, verkopend makelaar volgens die instructie heeft gemeten en het resultaat in de brochure heeft vermeld.
De klachtplicht van art. 6:89 BW geldt niet in de verhouding tussen verweerders en eiseres. Die plicht ziet immers niet op een vordering uit onrechtmatige daad. De uitzondering op deze regel, namelijk dat ook sprake is van een verbintenis en de vordering is gegrond op feiten die tevens de stelling zouden rechtvaardigen dat de prestatie niet aan de verbintenis beantwoordt, doet zich hier niet voor.
Volgt verwerping.
Advocaat-generaal Valk had geconcludeerd tot vernietiging en verwijzing, onder meer omdat het hof in het kader van de toepassing van de zorgvuldigheidsnorm zijns inziens aan een private gedragsregel (de meetinstructie) ten onrechte beslissende betekenis had toegekend.
