HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2565
De Hoge Raad herhaalt een eerdere uitspraak waarin is bepaald dat degene die zich jegens de rechthebbende beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt (HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185, NJ 2017/286). Het hof heeft dit niet miskend, maar heeft ten onrechte het bewijsaanbod van de rechthebbende – dat als het aanbod tot het leveren van tegenbewijs door getuigen moet worden aangemerkt – gepasseerd.
Achtergrond van deze zaak
Cimba Management Ltd. (verweerder in cassatie; hierna: Cimba) en haar zustervennootschap hadden zeven percelen op Sint Maarten in erfpacht. In 2004 is Cimba benaderd door een ontwikkelaar met het plan om op deze percelen een complex van drie verdiepingen te bouwen. In dit complex, de Mega Yacht Mall, zou onder meer Burger King restaurant worden gevestigd.
In 2007 zijn Cimba en haar zustervennootschap een overeenkomst aangegaan met verschillende ontwikkelaars. Op grond van deze overeenkomst zou Cimba haar erfpachtrechten overdragen en zouden de ontwikkelaars de Mega Yacht Mall bouwen en diverse geldbedragen betalen. Daarnaast bevatte de overeenkomst onder 8 een bepaling dat Cimba gedurende vijftig jaar een bepaalde ruimte, waarin ook het Burger King restaurant was gevestigd, mocht gebruiken tegen het symbolisch bedrag van 1 USD per jaar.
In 2008 heeft Cimba de erfpachtrechten overgedragen aan een van de ontwikkelaars. Vervolgens is de Mega Yacht Mall met hypothecaire financiering gebouwd en in gebruik genomen. Het Burger King restaurant wordt geëxploiteerd door een NV die deze ruimte van Cimba huurt. In 2013 heeft de bank het hypotheekrecht geëxecuteerd. De verhypothekeerde Mega Yacht Hall is vervolgens op een openbare veiling verkocht aan Marble House BV (eiser in cassatie; hierna: Marble House).
Feitelijke instanties: is sprake van een huurovereenkomst?
In deze procedure vordert Marble House een verklaring voor recht dat Cimba zonder recht of titel gebruik maakt van de ruimte in de Mega Yacht Mall en dat Cimba wordt veroordeeld tot ontruiming. Centraal in deze procedure staat de vraag of (beding 8 uit) de overeenkomst van 2007 kwalificeert als een huurovereenkomst, met als gevolg dat Cimba zich op huurbescherming kan beroepen. Het Gerecht in Eerste Aanleg van Sint Maarten heeft deze vraag ontkennend beantwoord en de vorderingen van Marble House grotendeels toegewezen.
Het Gemeenschappelijk Hof van Justitie (hierna: het hof) oordeelde daarentegen dat wel sprake was van een huurovereenkomst op grond van het toepasselijke art. 7A:1565 lid 1 (oud) BW. Aan dat oordeel legde het hof onder meer ten grondslag dat beding 8 een waarde voor Cimba vertegenwoordigt. Volgens het hof valt aan te nemen dat de betalingsverplichtingen van de ontwikkelaars hoger zouden zijn geweest, als beding 8 niet in de overeenkomst zou zijn opgenomen. Vervolgens oordeelde het hof dat Cimba zich kon beroepen op het adagium ‘koop breekt geen huur’ uit art. 7A:1593 (oud) BW. Het hof heeft het vonnis van het gerecht vernietigd en de vorderingen van Marble House afgewezen.
Marble House heeft tegen deze uitspraak cassatieberoep ingesteld.
Cassatie
In cassatie klaagt Marble House in de eerste plaats dat het hof heeft miskend dat de stelplicht en bewijslast dat sprake is van een huurovereenkomst op Cimba rusten.
De Hoge Raad verwijst op dit punt naar een arrest van 30 juni 2017 – dat op het moment van aanvang van onderhavige cassatieprocedure nog niet was gewezen – waarin navolgende regel van bewijslastverdeling is opgenomen:
“3.3.2
(…) Uitgangspunt is dat degene die zich jegens de rechthebbende beroept op een recht om een goed te houden of te gebruiken, zoals een huurrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt (HR 30 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1185, NJ 2017/286).(…).”
De Hoge Raad overweegt vervolgens dat het hof dit niet heeft miskend, maar dat het op grond van de in deze procedure aangevoerde stellingen en ingebrachte stukken bewezen heeft geacht dat Cimba de ruimte in gebruik heeft op grond van een huurovereenkomst. De klacht mist volgens de Hoge Raad dan ook feitelijke grondslag en kan niet tot cassatie leiden.
In de tweede plaats klaagt Marble House dat het hof ten onrechte haar bewijsaanbod heeft gepasseerd. In hoger beroep heeft Marble House bewijs door getuigen aangeboden van de stellingen waarmee zij het beroep van Cimba op het adagium ‘koop breekt geen huur’ van art. 7A:1593 (oud) BW heeft bestreden. Volgens Marble House had het hof haar tot dit tegenbewijs moeten toelaten.
De Hoge Raad acht de klacht gegrond. Daartoe overweegt de Hoge Raad in rov. 3.4.2 dat het hof niet heeft vastgesteld dat Marble House in haar motiveringsplicht is tekortgeschoten, zodat uitgangspunt is dat Marble House haar betwisting voldoende heeft gemotiveerd. Het bewijsaanbod van Marble House dient te worden aangemerkt als een aanbod tot het leveren van tegenbewijs door getuigen. Een zodanig aanbod dient in beginsel dient te worden gehonoreerd. Het hof heeft dit hetzij miskend, hetzij het bewijsaanbod onvoldoende gemotiveerd gepasseerd.
De Hoge Raad vernietigt het vonnis van het hof en verwijst het geding terug. Na verwijzing zal het hof naar alle waarschijnlijkheid Marble House alsnog toelaten tot het leveren van tegenbewijs door getuigen.
