HR 18 februari 2022, ECLI:NL:HR:2022:270
De verlenging van een huurovereenkomst door de rechter voor bepaalde tijd heeft niet tot gevolg dat de overeenkomst na afloop van de bepaalde tijd van rechtswege eindigt. De verlenging voor bepaalde tijd brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd.
Wanneer een verhuurder van woonruimte een huurovereenkomst wil opzeggen, kan dit slechts op basis van een van de limitatieve beëindigingsgronden van art. 7:274 lid 1 BW. Als de huurder niet akkoord gaat met de opzegging, kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Wanneer de rechter de vordering toewijst, stelt hij een tijdstip van ontruiming vast (art. 7:273 lid 3 BW). Als de rechter de vordering afwijst, wordt de overeenkomst van rechtswege verlengd. De rechter beslist dan of de overeenkomst voor onbepaalde of voor een door hem vast te stellen bepaalde tijd wordt verlengd (art. 7:273 lid 2 BW).
Op grond van art. 7:277 BW kan de verhuurder op zijn beurt deze verlengde huurovereenkomst met inachtneming van bepaalde termijnen opnieuw opzeggen. Wanneer de rechter de overeenkomst voor onbepaalde tijd heeft verlengd, kan de verhuurder niet eerder opzeggen dan drie jaar na het onherroepelijk worden van de beslissing van de rechter. In het geval van een verlenging voor bepaalde tijd, kan de verhuurder niet eerder opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd.
In deze zaak heeft de verhuurder de overeenkomst opgezegd met als reden het dringend eigen gebruik van het gehuurde. De relatie van de verhuurder was beëindigd en hij wilde de woning zelf gaan bewonen. De huurder ging niet akkoord, waarna de verhuurder bij de rechter de vaststelling van een tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen vorderde. De kantonrechter wijst de vordering af, omdat onvoldoende duidelijk is geworden dat in de omgeving passende vervangende woonruimte voor de huurder kan worden gevonden, zoals vereist op grond van art. 2:274 lid 1 sub c BW. De kantonrechter verlengt de overeenkomst daarom met twaalf maanden en stelt de einddatum op 29 maart 2019. Het hof bevestigt de uitspraak, maar geeft aan dat in het midden kan blijven of er passende woonruimte voor de huurder beschikbaar was. Zowel bij beëindiging wegens dringend eigen gebruik op grond van art. 2:274 lid 1 sub c BW, als bij verlenging van de overeenkomst op grond van art. 7:273 lid 2 BW zou de huurovereenkomst namelijk niet langer hebben voortgeduurd dan tot 29 maart 2019, aldus het hof.
Dit oordeel acht de Hoge Raad niet juist:
“Dit oordeel is klaarblijkelijk gestoeld op de rechtsopvatting dat de huurovereenkomst eindigt na ommekomst van de bepaalde tijd waarmee de rechter de huurovereenkomst op de voet van art. 7:273 lid 2 BW verlengt. Die rechtsopvatting is onjuist. De verlenging voor bepaalde tijd als bedoeld in art. 7:273 lid 2 BW heeft niet tot gevolg dat de overeenkomst na ommekomst van de bepaalde tijd van rechtswege eindigt. De verlenging voor bepaalde tijd brengt mee dat de verhuurder de huurovereenkomst niet eerder opnieuw kan opzeggen dan drie maanden voor het einde van de tijd waarvoor is verlengd (zie art. 7:277 lid 2 BW).”
Het hof is er daarnaast klaarblijkelijk vanuit gegaan dat – indien de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen – de rechter kan bepalen dat de overeenkomst eindigt met ingang van een vóór zijn uitspraak gelegen datum. Die rechtsopvatting is eveneens onjuist. De rechter kan de vordering niet toewijzen tegen een datum die gelegen is vóór die van zijn uitspraak. Het hof deed uitspraak bij arrest van 9 juni 2020 en kon er daarom niet van uit gaan dat, indien zij de vordering had toegewezen, de overeenkomst op 29 maart 2019 zou zijn geëindigd.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing. Hij oordeelt daarmee conform de conclusie van A-G Rank-Berenschot.
