HR 22 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1381 (TEP / Curatoren Autodrôme)
Een beding dat de verhuurder aanspraak geeft op vergoeding van schade die het gevolg is van het faillissement van de huurder sorteert geen effect jegens de boedel, indien de curator de huurovereenkomst opzegt op de voet van art. 39 Fw (HR 14 januari 2011, Aukema q.q./UNI-Invest). Dat is niet anders indien de desbtereffende huurovereenkomst deel uitmaakt van een sale-and-lease-backtransactie die wordt gebruikt om nieuwe financiering aan te trekken.
Het garagebedrijf Autodrôme huurde aanvankelijk een aantal panden van een aan haar gelieerde vennootschap A BV en van X, die eigenaar waren van deze panden. In het kader van een herfinanciering is door de eigenaren besloten om deze panden te verkopen aan een derde (TEP), die de panden vervolgens voor een periode van ten minste tien jaar zou verhuren aan Autodrôme. TEP spreekt in dit verband van een sale-and-lease-backtransactie. In het huurcontract was een insolventieclausule opgenomen die (vereenvoudigd weergegeven) inhield dat de huurder bij het einde van de huurovereenkomst door het faillissement schadevergoeding wegens gemis aan huur verschuldigd zou zijn aan de verhuurder. Ruim een jaar na het sluiten van de huurovereenkomst ging Autodrôme failliet, waarna de curatoren de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw hebben opgezegd. Vervolgens rees de vraag of genoemde insolventieclausule tegen de boedel kon worden ingeroepen.
In het arrest Aukema q.q./Uni-Invest is beslist dat een opzegging op de voet van art. 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is die jegens de faillissementsboedel geen recht doet ontstaan op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens dat artikel kan worden opgezegd, óók niet ingeval deze schadevergoeding contractueel is bedongen. De achtergond van deze regel is dat art. 39 Fw berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel tot voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging, dat is neergelegd in het artikel, kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding. In zijn arrest van 15 november 2013 heeft de Hoge Raad overigens uitgemaakt dat een dergelijk beding wél kan worden ingeroepen jegens de gefailleerde huurder zelf en jegens een derde die zich garant heeft gesteld (zie CB 2013-192).
TEP heeft in deze procedure aangevoerd dat de regel van het arrest Aukema q.q./Uni-Invest niet op de onderhavige huurovereenkomst van toepassing is, aangezien deze deel uitmaakte van een sale-and-lease-banktransactie en een dergelijke transactie bij uitstek wordt gebruikt om nieuwe financiering aan te trekken. De Hoge Raad ziet in die omstandigheden echter geen aanleiding om van genoemde regel af te wijken; ook in deze zaak kon het schadevergoedingsbeding dus niet tegen de boedel worden ingeroepen.
Advocaat-Generaal Rank-Berenschot kwam tot dezelfde conclusie. Volgens haar bestaat geen principieel verschil tussen de positie van een verhuurder als de onderhavige en een reguliere verhuurder:
“3.17 Het betoog van TEP komt er, naar de kern genomen, op neer dat haar belang erin is gelegen dat zij daadwerkelijk ‘waar’ krijgt voor de door haar betaalde (hoge) koopsom, te weten de huurinkomsten waarop zij die koopsom heeft gebaseerd. In dit belang, hoe aanzienlijk dit financieel/economisch gezien ook moge zijn, onderscheidt TEP zich als verhuurder in een sale-and-lease-backtransactie evenwel niet principieel van een verhuurder bij een op zichzelf staande huurovereenkomst. Het is zeer wel denkbaar dat ook laatstgenoemde verhuurder belang heeft bij de huurinkomstenstroom in het kader van zijn – mogelijk op die huurinkomsten afgestemde – financiering van het verhuurde onroerend goed. (…)”
