HR 9 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2821 (Flexabram/Iprem)
Bij uitleg aan de hand van de Haviltex-maatstaf komt het niet aan op de vraag wat partijen zouden zijn overeengekomen als zij rekening hadden gehouden met een hypothetische situatie (in casu doorverkoop van een huurpand met huurgarantie), maar op de vraag welke zin zij in de voorliggende situatie aan de overeengekomen bepaling mochten toekennen.
Achtergrond van de zaak
In maart 2007 hebben Iprem en Flexabram een koopovereenkomst gesloten, op grond waarvan Iprem een bedrijfsverzamelgebouw heeft geleverd aan Flexabram tegen een koopprijs van ruim € 19 miljoen. Voor het gedeelte van het gebouw dat niet werd verhuurd, heeft Iprem aan Flexabram in de koopovereenkomst een huurgarantie verstrekt. Op grond daarvan zou Iprem aan Flexabram een bedrag van ruim € 150.000,- per jaar gaan betalen vanaf de datum van levering tot aan de eerste huurbetaling.
Kort na de aankoop heeft Flexabram het gebouw doorverkocht en geleverd aan een Duitse vennootschap voor een bedrag van bijna € 21 miljoen. In die koopovereenkomst werd een vergelijkbare huurgarantie opgenomen, met dien verstande dat Flexabram de Duitse vennootschap een bedrag van € 110.000,- per jaar zou betalen vanaf de datum van levering tot aan de eerste huurbetaling. Op een zeker moment is voor het betreffende gedeelte van het gebouw een huurder gevonden die met ingang van 1 februari 2011 een huurprijs van circa € 115.000,- is gaan voldoen.
In de onderhavige procedure heeft Flexabram, kort samengevat, betaling gevorderd van diverse bedragen op de grond dat Iprem per 1 juli 2010 tekort is geschoten in de nakoming van de huurgarantie. Per die datum was Iprem namelijk gestopt met het verrichten van de betalingen uit hoofde van de verstrekte huurgarantie. Zij stelde zich op het standpunt dat zij op grond van de verstrekte huurgarantie vanaf het moment van doorverkoop en levering door Flexabram van het gebouw aan de Duitse vennootschap, niet langer gehouden was het overeengekomen bedrag aan Flexabram te voldoen.
Het hof oordeelde dat de huurgarantie in beginsel betrekking heeft op de periode vanaf de datum van levering (in casu op 3 april 2007) tot het moment een huurder is gevonden die de huurprijs voldoet (in casu op 1 februari 2011). Bij deze bepaling hebben partijen, zo overweegt het hof, kennelijk geen rekening gehouden met de mogelijkheid dat Flexabram het gebouw kort na de levering al zou doorverkopen. Indien partijen dat echter wel hadden gedaan, ligt het volgens het hof voor de hand dat de garanties zouden eindigen op het moment van doorverkoop, omdat de positie van Flexabram op dat moment een geheel andere was geworden. Deze uitleg leidt er volgens het hof toe dat de door Iprem gegeven garanties eindigden op het moment van overdracht van het gebouw van Flexabram aan de Duitse vennootschap (in juni 2007).
Cassatie
In cassatie klaagt Flexabram (onder meer) dat het hof bij zijn uitleg van de garantiebepaling in de koopovereenkomst de Haviltex-maatstaf heeft miskend. Het hof is immers gaan uitleggen wat partijen zouden zijn overeengekomen als zij rekening hadden gehouden met een hypothetische situatie, wat zij klaarblijkelijk echter niet hebben gedaan. Flexabram klaagt dat het hof daarmee op onjuiste gronden heeft beslist dat de door Iprem gegeven garanties eindigden op het moment dat Flexabram het gebouw had overgedragen aan de Duitse vennootschap. De Hoge Raad acht deze klacht gegrond en overweegt dat het hof eraan voorbij heeft gezien
“(…) dat het bij de uitleg niet gaat om de vraag wat partijen (naar het oordeel van het hof) zouden zijn overeengekomen indien zij (wel) rekening hadden gehouden met doorverkoop van het gebouw, maar om de vraag welke zin partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de uit te leggen bepaling mochten toekennen in het geval dat het gebouw werd doorverkocht, en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (vgl. HR 5 april 2013, ECLI:NL:HR:2013:BY8101, NJ 2013/214 (Lundiform/Mexx).”
Met deze uitspraak verduidelijkt de Hoge Raad dat bij het achterhalen van de partijbedoeling aan de hand van de Haviltex-maatstaf niet van belang is wat partijen zouden hebben afgesproken en bedoeld zouden hebben als zij rekening gehouden zouden hebben met een hypothetische situatie, maar dat het aankomt op de vraag welke zin zij in de voorliggende situatie aan de overeengekomen bepaling mochten toekennen.
Advocaat-Generaal Wuisman was overigens een ander oordeel toegedaan. In zijn conclusie betoogt hij dat de betreffende overweging van het hof moet worden opgevat als een duiding van de bedoeling van partijen bij het aangaan van de koopovereenkomst. In het in de koopovereenkomst vastgelegde oogmerk van Flexabram om het gebouw als belegging aan te houden en de bekendheid van Iprem met dat oogmerk, ligt volgens hem de bedoeling van partijen besloten dat de huurgarantie ook zou vervallen bij doorverkoop van het gebouw door Flexabram. “Omdat toen geen rekening met doorverkoop werd gehouden, is die al bij de aankoop aanwezige bedoeling niet met zoveel woorden in een afzonderlijke bepaling tot uitdrukking gebracht, maar dat zou wel zijn gebeurd indien de mogelijkheid van doorverkoop bij de aankoop al aan de orde zou zijn geweest.” Naar zijn oordeel faalt de klacht dan ook bij gemis aan feitelijke grondslag.
De Hoge Raad besliste dus anders. Hij vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.
