HR 22 april 2022, ECLI:NL:HR:2022:633
Een redelijke wetstoepassing brengt mee dat bij de toetsing van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van een woning recht wordt gedaan aan de functie van de WOZ-waarde als onderdeel van het waarderingsstelsel. Dat betekent dat indien bij aanvang van de huurovereenkomst geen WOZ-waarde beschikbaar is voor de verhuurde woning de bij toepassing van het waarderingsstelsel te betrekken relevante waarde van de verhuurde woning op andere wijze moet worden bepaald. De minimum WOZ-waarde die in het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) in Onderdeel 9 van bijlage I, onder A wordt gehanteerd, is niet geschikt voor deze waardebepaling.
De vijf prejudiciële vragen aan de Hoge Raad in deze procedure gaan in essentie over de vraag hoe het waarderingsstelsel voor gehuurde woningen moet worden toegepast wanneer een WOZ-waarde van het gehuurde ontbreekt of niet representatief is (r.o. 2.4).
Partijen bepalen de huurprijs van een woning in beginsel zelf, maar de huurprijsbescherming biedt huurder de mogelijkheid om binnen zes maanden na de ingangsdatum van het huurcontract de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie (art. 7:249 BW). De huurcommissie hanteert voor de bepaling van een redelijke huurprijs een waarderingsstelsel, dat is uitgewerkt in het Bhw en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. In dit waarderingsstelsel worden punten toegekend aan een woning, die uitdrukking geven aan de kwaliteit van de gehuurde woonruimte. De totale woonoppervlakte en de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen leveren bijvoorbeeld punten op.
Een deel van de punten is sinds 2015 afhankelijk gemaakt van de WOZ-waarde van een woning. Zo wilde de wetgever ervoor zorgen dat er een betere koppeling zou ontstaan tussen de marktwaarde van een woning en de redelijke huurprijs ervan. Bij de invoering van deze koppeling tussen de WOZ-waarde en het waarderingsstelsel is ook een minimum WOZ-waarde opgenomen in het Bhw, namelijk in Onderdeel 9 van bijlage I, onder A. De reden daarvoor was dat een kleine groep woningen geen marktwaarde (en daarmee geen WOZ-waarde) heeft, waarbij de wetgever bijvoorbeeld dacht aan containerwoningen voor studenten. Als de WOZ-waarde van zulke woningen op nul zou uitkomen in het nieuwe stelsel, zou dat een schokeffect op de redelijke huurprijs van deze woningen hebben ten opzichte van de redelijke huurprijs die onder het oude stelsel gold (r.o. 3.2.2).
Onder omstandigheden is er bij de aanvang van een huurovereenkomst nog géén vastgestelde WOZ-waarde van de verhuurde woning of geeft deze waarde een vertekend beeld van de werkelijke waarde. Deze situatie doet zich, vanwege de peildatum die voor de berekening van de WOZ-waarde geldt, in het bijzonder voor in de situatie dat een zelfstandige woning wordt verhuurd in de loop van hetzelfde kalenderjaar als dat waarin de woning, door nieuwbouw, transformatie van een bestaand gebouw, renovatie, splitsing of samenvoeging, is gerealiseerd en er bovendien geen ‘tussentijdse’ WOZ-beschikking is genomen.
De Hoge Raad oordeelt allereerst dat in zulke gevallen de minimumwaarde (per 1 juli 2021: € 55.888) geen geschikte maatstaf vormt voor de begroting van de waarde van een woning. Hij wijst er allereerst op dat de Wet WOZ in sommige gevallen voorziet in een alternatieve begrotingswijze van de WOZ-waarde wanneer deze niet op de gebruikelijke wijze kan worden vastgesteld, bijvoorbeeld wanneer een gebouw nog niet volledig is afgebouwd of wanneer deze wordt gerenoveerd na de peildatum (zie r.o. 3.3.2) In deze (in de Wet WOZ) geregelde gevallen zal de redelijke huurprijs dus niet bepaald worden aan de hand van de minimum WOZ-waarde in de zin van het Bhw. Ook in andere gevallen waarin de WOZ-waarde van het gehuurde op de ingangsdatum van de huurovereenkomst niet bekend is of een vertekend beeld geeft van de waarde van het gehuurde, is de minimum WOZ-waarde in beginsel niet geschikt als onderdeel van de maatstaf ter beoordeling van de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, aldus de Hoge Raad. De minimum WOZ-waarde is namelijk niet ingevoerd voor deze gevallen. Toepassing van deze minimumwaarde zou bovendien de door de wetgever beoogde koppeling tussen de huurprijs en de kwaliteit en marktwaarde van de gehuurde woning doorbreken (r.o. 3.3.2). Toepassing van de minimum WOZ-waarde is mede om die reden ook niet aangewezen wanneer de verhuurder zelf debet is aan het ontbreken van een WOZ-waarde van de woning (r.o. 3.3.5).
De Hoge Raad reikt de huurcommissie en de kantonrechter verschillende alternatieven aan om op een objectieve en transparante wijze tot een relevante waardering van de woning te komen in deze gevallen. In sommige gevallen kan aansluiting worden gezocht bij de WOZ-waarde van soortgelijke woningen. De huurcommissie of de kantonrechter kan de beslissing ook aanhouden in afwachting van een WOZ-beschikking met betrekking tot het gehuurde. Indien aanhouding dreigt te leiden tot onredelijke vertraging van de procedure, kan de kantonrechter, wanneer dat wordt verzocht door een van de partijen, een voorlopige voorziening treffen ten aanzien van de huurprijs. Huurder of verhuurder kunnen ook een WOZ-taxatie door een deskundige aan de huurcommissie overleggen en de kantonrechter kan een deskundigenonderzoek gelasten naar de WOZ-waarde op de peildatum (r.o. 3.3.4 zie nader r.o. 3.3.6).
In lijn met de bovengenoemde overwegingen beantwoordt de Hoge Raad vervolgens de prejudiciële vragen (r.o. 3.4). De Hoge Raad wijkt daarmee af van de conclusie van A-G Van Peursem, die uit de parlementaire geschiedenis afleidde dat er veel minder ruimte zou bestaan om van de minimum WOZ-waarde af te wijken in de bovengenoemde situaties (zie met name sub 2.38).
