HR 6 februari 2026, ECLI:NL:HR:2026:199
Deze zaak gaat over de vraag of er nog grond is voor opheffing van dwalingsnadeel op de voet van art. 6:230 lid 2 BW, nadat duidelijk is geworden dat de mogelijke bouw van een megastal, waarover de eisers bij de koop van hun woning hebben gedwaald, niet doorgaat. De Hoge Raad oordeelt dat de uitgangspunten die het hof in dit geval aan zijn beoordeling ten grondslag heeft gelegd geen andere conclusie toelaten dan dat zulk nadeel (nog steeds) aanwezig is.
Aanleiding
Eisers kopen in 2016 een woning van verweerders. De kopers zijn er op dat moment niet van op de hoogte dat er vergunningen zijn verleend voor de bouw van een megastal voor negentienduizend varkens op de tegenover de woning gelegen veehouderij. De verkopers waren bekend met de vergunningen, maar hebben voorafgaand aan de koop hiervan geen mededeling gedaan aan de kopers.
Ten tijde van de koop werd de waarde van de woning getaxeerd op € 670.000. Met de mogelijke komst van een megastal was daarbij geen rekening gehouden. Wanneer de kopers kort na de levering van de woning met de voorgenomen bouwplannen bekend raken en zij de woning met die wetenschap opnieuw laten taxeren, wordt de waarde nog slechts op € 485.000 geschat.
De kopers starten daarop een procedure tegen de verkopers waarin zij zich (onder meer) beroepen op dwaling. Zij stellen dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht en vorderen op grond van art. 6:230 lid 2 BW opheffing van het nadeel dat zij ondervinden. In de loop van de procedure bij de rechtbank wordt duidelijk dat vanwege verkoop van de veehouderij en staking van het bedrijf de gevreesde megastal definitief niet gerealiseerd zal worden.
Geen nadeel in de zin van art. 6:230 BW?
Zowel de rechtbank als het hof zien in het gegeven dat de megastal inmiddels van de baan is aanleiding om de vorderingen van de kopers af te wijzen.
Het hof oordeelt dat de verkopers hun mededelingsplicht hebben verzaakt en dat de kopers hebben gedwaald bij het sluiten van de koop. Bij de beoordeling van het beroep dat de kopers op art. 6:230 lid 2 BW hebben gedaan, neemt het hof tot uitgangspunt dat opheffing van het nadeel in de zin van die bepaling vergt dat de kopers worden gebracht in de situatie waarin zij zouden verkeren indien zij niet hadden gedwaald. Daartoe moet een vergelijking worden gemaakt tussen de situatie waarin is gedwaald en de hypothetische situatie waarin dat niet het geval is. Het hof volgt de kopers daarbij in hun stelling dat zij bij een juiste voorstelling van zaken de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht.
Volgens het hof dienen echter ook de latere ontwikkelingen rondom de megastal in aanmerking te worden genomen. Dat leidt ertoe, aldus het hof, dat de kopers inmiddels geen nadeel meer ondervinden van hun dwaling.
“(…) Dat de woning op het moment van aankoop mogelijk minder waard zou zijn geweest, zoals [appellanten] stelt, is – nu het hof het nadeel vanuit het heden beziet – niet meer van belang. Voor zover al sprake was van nadeel aan de zijde van [appellanten], is dit nadeel namelijk opgehouden te bestaan. [appellanten] heeft nu immers wat hem voor ogen stond op het moment van aankoop: een gekochte en aan hem geleverde woning waarbij geen concrete kans bestaat dat een megastal op het tegenoverliggende perceel zal worden gerealiseerd. Aangezien artikel 6:230 BW niet gaat over situaties waarin geen sprake is van nadeel, wijst het hof daarmee de vordering van [appellanten] af.” (Hof, rov. 5.23)
Om dezelfde reden begroot het hof de door de kopers subsidiair op grond van onrechtmatige daad gevorderde schade op nihil.
Het oordeel dat de kopers geen nadeel ondervinden, houdt in cassatie geen stand. Het hof heeft in zijn beoordeling namelijk zowel tot uitgangspunt genomen dat de kopers moeten worden gebracht in de situatie waarin zij zonder de dwaling zouden hebben verkeerd, als dat zij zonder de dwaling de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht. De Hoge Raad overweegt:
“Met (…) [deze] uitgangspunten van het hof is onverenigbaar het oordeel van het hof dat geen sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW doordat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd. Indien, zoals het hof tot uitgangspunt heeft genomen, [eisers] in het hypothetische geval dat zij niet zouden hebben gedwaald, de woning tegen een lagere prijs zouden hebben gekocht, zou de waardestijging die het gevolg is van het feit dat de megastal uiteindelijk niet is gerealiseerd, aan hen ten goede zijn gekomen. Hieruit kan niet anders volgen dan dat sprake is van nadeel in de zin van art. 6:230 lid 2 BW.” (HR, rov. 3.2.3)
Op deze denkfout in de redenering van het hof was ook al gewezen door A-G De Bock. Aan het door het hof impliciet aangenomen nadeel – namelijk het onder invloed van de dwaling te veel betaalde – kan niet afdoen dat de mogelijke komst van de megastal waarover de kopers hebben gedwaald, uiteindelijk geen werkelijkheid is geworden. Als de verkopers hen juist hadden voorgelicht, zouden de kopers immers én minder hebben betaald én geprofiteerd hebben van de waardestijging van de woning doordat de megastal van de baan was.
Het oordeel van het hof over de schade van de kopers kan om dezelfde reden niet in stand blijven.
Welke maatstaf voor vaststelling nadeel?
In haar conclusie besteedt A-G De Bock in meer algemene zin aandacht aan de vraag hoe het nadeel bedoeld in art. 6:230 BW kan worden vastgesteld.
In de literatuur zijn hiervoor verschillende benaderingen voorgesteld. De heersende opvatting is dat moet worden aangesloten bij de situatie die zou hebben bestaan als de overeenkomst zonder wilsgebrek tot stand zou zijn gekomen (de zgn. hypothetische overeenkomst). Ook het hof nam die benadering tot uitgangspunt. Daarnaast is wel verdedigd dat een vergelijking moet worden gemaakt tussen de situatie waarin de dwalende feitelijk verkeert en de situatie waarin hij zou verkeren als de overeenkomst zou worden vernietigd, of zelfs dat moet worden uitgegaan van overeenkomst die hij in zijn dwaling had verwacht.
Volgens A-G De Bock is de vraag in deze zaak overigens veeleer naar welk moment het nadeel moet worden beoordeeld. In navolging van Hijma meent zij dat in beginsel moet worden uitgegaan van het moment waarop de onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst is gesloten. Latere omstandigheden blijven dan in beginsel buiten beschouwing.
De Hoge Raad geeft niet expliciet aan welke opvatting zijns inziens de juiste is. Wel verwerpt hij cassatieklachten die betogen (a) dat bij art. 6:230 lid 2 BW alleen feiten voorafgaand of ten tijde van het sluiten van de overeenkomst een rol kunnen spelen, en (b) dat alleen feiten die in causaal verband staan met de dwaling bij art. 6:230 lid 2 BW een rol kunnen spelen. Hetzelfde geldt voor de klacht die betoogt (c) dat art. 6:230 BW alleen ziet op het nadeel dat blijkt bij vergelijking van enerzijds de financiële situatie waarin de dwalende bij instandhouding van de overeenkomst zal verkeren met anderzijds de financiële situatie waarin hij zou verkeren als de overeenkomst wordt vernietigd, zodat dus niet mag worden uitgegaan van de situatie waarin de dwalende zou hebben verkeerd indien hij niet had gedwaald. Deze klachten berusten volgens de Hoge Raad elk op een rechtsopvatting die “in haar algemeenheid niet juist is”.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest en verwijst het geding naar een ander hof voor verdere behandeling. Hij volgt daarmee de conclusie van A-G De Bock.
