HR 24 mei 2013, LJN BZ1782 (Credit Suisse/Subway)
Indien de (zittende) onderhuurder van een bedrijfspand, na beëindiging van de huurovereenkomst, met de (hoofd)verhuurder heeft onderhandeld over de totstandkoming van een (nieuwe) huurovereenkomst, en de onderhuurder het gebruik van het bedrijfspand intussen heeft voortgezet, waarna de onderhandelingen door de (hoofd)verhuurder zijn afgebroken, is voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd op grond van art. 6:212 BW. Het past in het stelsel van de wet de schade van de eigenaar in dit geval naar objectieve maatstaven te berekenen (vgl. art. 7:225 en 7:230a BW).
Feiten
Eiseres tot cassatie, Credit Suisse, heeft een bedrijfsruimte verhuurd aan Easy. Een gedeelte van deze bedrijfsruimte is door Easy, met instemming van Credit Suisse, onderverhuurd aan Subway Partners Realty, de franchisegever van verweerster in cassatie, Subway.
Op 15 maart 2008 is de huurovereenkomst tussen Credit Suisse en Easy beëindigd. Vanaf die datum heeft Subway rechtstreeks met Credit Suisse onderhandeld over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. In februari 2009 heeft Credit Suisse de onderhandelingen afgebroken, omdat gebleken was dat Subway aan Easy een lagere huurprijs per vierkante meter betaalde dan Easy aan Credit Suisse, en Subway niet instemde met een hogere huurprijs. Credit Suisse heeft Subway hierop gesommeerd de bedrijfsruimte te ontruimen.
Procesverloop
In dit geding vordert Credit Suisse betaling door Subway van een gebruiksvergoeding over de periode van 1 april 2008 tot aan de ontruiming, berekend op basis van de door Subway aan Easy betaalde vierkante-meter-prijs. Credit Suisse beroept zich daarbij op analoge toepassing van art. 7:225 BW (waarin een gebruiksvergoeding is voorgeschreven in geval van onrechtmatig gebruik door de huurder na beëindiging van de huurovereenkomst) en art. 7:230a BW (waaruit blijkt dat gedurende de periode van ontruimingsbescherming ter zake van een gebouwde onroerende zaak, niet zijnde woon- of bedrijfsruimte, de huurder gehouden kan zijn tot betaling van een gebruiksvergoeding; vgl. lid 6). Subsidiair betoogt Credit Suisse dat Subway uit hoofde van onrechtmatige daad (art. 6:162 BW) dan wel ongerechtvaardigde verrijking (art. 6:212 BW) is gehouden tot betaling van een gebruiksvergoeding.
Het hof wees de vordering af. Volgens het hof hebben partijen geen overeenstemming bereikt over een nieuwe huurovereenkomst en heeft Subway ook niet onrechtmatig jegens Credit Suisse gehandeld, nu Credit Suisse zelf de onderhandelingen heeft afgebroken en Subway steeds heeft gesteld dat zij slechts wilde huren tegen de tussen haar en Easy overeengekomen condities. Voor analoge toepassing van art. 7:225 en 7:230a BW is volgens het hof geen plaats, nu Subway geen gewezen huurder is, en zij de bedrijfsruimte ook niet onrechtmatig onder zich heeft gehouden.
Het beroep van Credit Suisse op ongerechtvaardigde verrijking heeft het hof afgewezen bij gebrek aan schade in de zin van art. 6:212 BW. Credit Suisse had namelijk niet gesteld dat zij, als gevolg van het voortgezette gebruik van de bedrijfsruimte door Subway, zelf huurkosten had moeten maken, dan wel dat zij het door Subway gebruikte gedeelte van de bedrijfsruimte aan een ander had kunnen verhuren.
Cassatie
In cassatie klaagt Subway, kort gezegd, dat reeds het enkele feit dat Subway het gebruik van de bedrijfsruimte heeft voortgezet, en Credit Suisse de bedrijfsruimte dus niet zelf heeft kunnen gebruiken en/of aan derden heeft kunnen verhuren, impliceert dat Subway ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van Credit Suisse. Advocaat-Generaal Wissink achtte deze klacht ongegrond, omdat volgens hem voldoende begrijpelijk was dat het hof het “theoretische gemis” van de mogelijkheid om de bedrijfsruimte zelf te gebruiken dan wel te verhuren aan derden onvoldoende achtte voor het aannemen van schade in de zin van art. 6:212 BW (conclusie, sub 2.13).
De Hoge Raad honoreert de klacht wel:
“3.3 Het onderhavige geval wordt hierdoor getypeerd dat Subway, als “zittende” onderhuurder van de bedrijfsruimte, na beëindiging van de huurovereenkomst die haar contractuele wederpartij Easy met Credit Suisse had gesloten, met laatstgenoemde heeft onderhandeld over de totstandkoming van een huurovereenkomst met haar, dat Subway de bedrijfsruimte is blijven gebruiken gedurende de periode waarin de onderhandelingen voortduurden, en dat de onderhandelingen zijn afgebroken zonder dat tussen partijen een huurovereenkomst is tot stand gekomen.
Onder zodanige omstandigheden is voor dit voortgezet gebruik in beginsel een gebruiksvergoeding verschuldigd op de voet van art. 6:212 BW.”
Ter nadere onderbouwing overweegt de Hoge Raad dat enerzijds degene die het gebruik van de bedrijfsruimte voortzet (Subway dus), daardoor wordt verrijkt, aangezien “het gebruik van andermans bedrijfsruimte in het maatschappelijk verkeer in de regel slechts tegen een vergoeding plaatsvindt”. Anderzijds lijdt volgens de Hoge Raad de eigenaar van de bedrijfsruimte (Credit Suisse dus) ook schade ten gevolge van een zodanige verrijking, óók als hij niet elders vervangende bedrijfsruimte hoeft te huren en hij niet door dat gebruik is verhinderd de ruimte aan een derde te verhuren. De betreffende schade moet namelijk volgens de Hoge Raad naar “objectieve maatstaven” worden berekend, gelet op de analogie met de gevallen die zijn geregeld in art. 7:225 en 7:230a BW. Het causaal verband tussen de verrijking en de verarming ligt volgens de Hoge Raad besloten in de omstandigheden van het geval. Ten slotte is aanvaarding van een verrijkingsvordering hier, aldus de Hoge Raad, “in beginsel niet onredelijk”, omdat het gebruik van de bedrijfsruimte welbewust door de gebruiker is voortgezet, en het daaruit resulterende voordeel hem dus niet is opgedrongen, terwijl de vordering slechts toewijsbaar is tot het laagste bedrag van de verrijking en de verarming.
Ongerechtvaardigde verrijking en abstracte schadebegroting
De Hoge Raad kiest dus, anders dan het hof en Advocaat-Generaal Wissink, voor abstracte begroting van de door Credit Suisse ten gevolge van de verrijking van Subway geleden schade. Qua resultaat is deze benadering vergelijkbaar met de objectieve waardevergoeding die in gevallen van onverschuldigde betaling kan worden toegekend (vgl. art. 6:210 lid 2 BW). Op het terrein van de ongerechtvaardigde verrijking heeft zij als opmerkelijke consequentie dat met de verrijking ook de verarming en tevens het causaal verband tussen beide is gegeven. Dit betekent dat in het kader van art. 6:212 BW (in een geval als het onderhavige) de aandacht verschuift naar de normatieve vraag of de verrijking “ongerechtvaardigd” was, respectievelijk in hoeverre een vergoeding daarvoor “redelijk” is te achten. Kennelijk hebben die gezichtspunten (en met name het laatste) in casu voor de Hoge Raad de doorslag gegeven, ondanks het feit dat Credit Suisse geen concrete schadeposten (en dus geen daadwerkelijke “verarming”) had gesteld.
Na verwijzing dient alsnog de omvang van de aansprakelijkheid te worden vastgesteld. Daarbij geldt, zoals de Hoge Raad signaleert aan het slot van rov. 3.3, dat Credit Suisse recht heeft op niet meer dan het laagste bedrag van de verrijking respectievelijk de (abstract begrote) verarming (vgl. art. 6:212 lid 1 BW).
