Cassatieblog HR 22 december 2023, ECLI:NL:HR:2023:1825
Art. 3:23 BW staat niet in de weg aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft dan wel de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven notariële akte. Art. 3:23 BW schept immers geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging, maar strekt ertoe de eerdere rechthebbende te beschermen tegen de latere bezitter die door raadpleging van de registers de feiten of het recht had kunnen kennen.
De casus
Eisers en verweerders hebben elk een woonhuis aan een inham van het Spaarne, het Balkengat. Hun percelen, die doorlopen in het water, grenzen aan elkaar. Aanvankelijk vormden deze percelen samen één perceel. De oorspronkelijke eigenaren hebben het deel van dit perceel dat nu van verweerders is in 2001 van hun perceel afgesplitst en verkocht aan de rechtsvoorganger van verweerders. Zij zijn zelf blijven wonen op het resterende perceel. In 2015 hebben zij ook dit resterende perceel verkocht, aan eisers. In 2016 hebben verweerders hun (afgesplitste) perceel verkregen.
In 1999, dus twee jaar voor de splitsing, hadden de oorspronkelijke eigenaren en de bewoners van enkele andere percelen aan het Balkengat (die in deze procedure verder geen rol spelen) elkaar toestemming gegeven om over ieders deel van en naar het Spaarne te varen. Daartoe zijn toen ook erfdienstbaarheden gevestigd. In de notariële akte uit 2001, ter zake van de splitsing, is vervolgens echter niet ook een erfdienstbaarheid tussen de gesplitste percelen onderling overeengekomen. De oorspronkelijke eigenaren zijn er evenwel vanuit gegaan dat ook een erfdienstbaarheid bestond voor hun perceel, ten laste van het afgesplitste perceel dat vanaf 2001 toebehoorde aan de rechtsvoorganger van verweerders.
Verweerders stellen zich op het standpunt dat op hun perceel geen erfdienstbaarheid rust ten gunste van het perceel van eisers. Zij hebben in het tot hun perceel behorende gedeelte van het Balkengat drie onderling verbonden meerpalen geplaatst.
De procedure en het oordeel van het hof
Eisers hebben nakoming gevorderd van de volgens hen bestaande erfdienstbaarheid. De rechtbank wees deze vordering toe. Het hof heeft de vordering echter afgewezen. Het hof wees erop dat de erfdienstbaarheid in de vestigingsakte, uit 1999, slechts ten behoeve van de andere percelen aan het Balkengat is gevestigd en dat bij de latere splitsingsakte, uit 2001, geen onderlinge erfdienstbaarheid is opgenomen.
Het hof meende bovendien dat eisers geen beroep toekwam op verkrijging van de erfdienstbaarheid door onafgebroken bezit te goeder trouw (art. 3:99 lid 1 BW). Volgens het hof was bij enigszins grondige lezing van de splitsingsakte namelijk duidelijk dat tussen de percelen van eisers en verweerders geen erfdienstbaarheid was opgenomen. In een dergelijk geval staat art. 3:23 BW in de weg aan bezitsverkrijging, aldus het hof. Het hof stelde vast dat de oorspronkelijke bewoners daarom niet geacht kunnen worden te goeder trouw te zijn geweest. Omdat hun bezit tot minder dan tien jaar geleden had geduurd – de termijn voor verkrijgende verjaring – achtte het hof het niet meer nodig om te beoordelen of eisers zelf wellicht wel te goeder trouw waren.
De Hoge Raad
De Hoge Raad vernietigt dit oordeel. Hij stelt voorop dat een erfdienstbaarheid een registergoed is en door verjaring kan worden verkregen bij bezit te goeder trouw van de erfdienstbaarheid gedurende een onafgebroken periode van tien jaar (art. 3:99 lid 1 BW). Een bezitter is te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen (art. 3:118 lid 1 BW). Is een bezitter te goeder trouw, dan wordt hij geacht dit te blijven (art. 3:118 lid 2 BW). Goede trouw ontbreekt niet alleen indien de bezitter de feiten of het recht, waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende, maar ook als hij ze in de gegeven omstandigheden behoorde te kennen (art. 3:11 BW).
De Hoge Raad gaat dan in op art. 3:23 BW. Dit artikel luidt:
“Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard, wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend.”
De Hoge Raad overweegt dat art. 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw als, zonder dat partijen het beseffen, inschrijving van de akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft of de erfdienstbaarheid niet is vermeld in de wel ingeschreven akte. Art. 3:23 BW schept namelijk geen onderzoeksplicht ten aanzien van de eigen verkrijging. Het strekt ertoe de eerdere rechthebbende te beschermen tegen de latere bezitter die door raadpleging van de registers de feiten of het recht had kunnen kennen, aldus de Hoge Raad.
Als de door de oorspronkelijke eigenaren en de rechtsvoorganger van verweerders beoogde erfdienstbaarheid in 2001 inderdaad niet is gevestigd door een verzuim van de notaris, de oorspronkelijke eigenaren dit verzuim destijds niet hebben opgemerkt en niet gebleken is dat dit hun kan worden verweten, staat aan eisers’ beroep op goede trouw van de oorspronkelijke eigenaren daarom niet in de weg dat deze eigenaren bij latere raadpleging van de registers het verzuim in de akte hadden kunnen opmerken. Na verwijzing zal opnieuw moeten worden beoordeeld of de oorspronkelijke eigenaren te goeder trouw waren.
Afdoening
De Hoge Raad vernietigt het bestreden arrest en verwijst de zaak naar het hof Den Haag. Dit is conform de conclusie van A-G Lindenbergh.
