HR 9 september 2011, LJN ECLI:NL:HR:2011:BQ5989 (Muller q.q./Hoogheemraadschap Schieland en Krimpenerwaard)
Onder omstandigheden kan een koper, vooruitlopend op de levering, het verkochte feitelijk in bezit nemen. Degene die op deze wijze bezit heeft verkregen kan na meer dan twintig jaar onafgebroken bezit door bevrijdende verjaring eigenaar worden.
De Zuidplaspolder (rechtsvoorganger van het Hoogheemraadschap) heeft in 1972 een perceel gekocht voor het uitvoeren van een plan tot verbetering van de waterbeheersing. Op grond van deze koopovereenkomst mocht het stuk grond door de Zuidplaspolder in gebruik worden genomen zodra dat nodig was voor zijn plan. De transportakte zou worden opgemaakt zodra hij dat zou verkiezen. Direct na de koop is het stuk grond in gebruik genomen: er is een gemaal gerealiseerd en bestrating en omheining aangelegd. Het perceel is echter nooit daadwerkelijk aan de Zuidplaspolder geleverd. Wel is in 1973 de koopprijs voldaan. In 1998 heeft de oorspronkelijk verkoper het gehele perceel (ook het gedeelte waarop het gemaal stond) verkocht aan een derde. In 2005 heeft het Hoogheemraadschap een akte doen passeren, waarin staat dat hij sinds 1972 het onafgebroken bezit van (een gedeelte van) het perceel heeft gehad en daarvan door verjaring eigenaar is geworden.
In geschil is of het Hoogheemraadschap eigenaar is geworden van het perceel door bevrijdende verjaring. De meest recente koper van het perceel (met daarop het gemaal van het Hoogheemraadschap) meent van niet, omdat het Hoogheemraadschap het perceel gedurende die twintig jaar slechts als houder heeft gebruikt. Het hof gaat hier niet in mee. De aankoop van een perceel met het oog op de bouw van een gemaal, direct gevolgd door ingebruikneming van het perceel met toestemming van verkopers en door de daadwerkelijke bouw, zijn handelingen die volgens het hof objectief bezien moeten worden aangemerkt als uiterlijke zichtbare inbezitneming en het “houden van een goed voor zichzelf” (als bedoeld in art. 3:107 lid 1 en naar de maatstaf van art. 3:108 BW). Gelet op de goederenrechtelijke consequenties (natrekking) valt niet in te zien dat het Hoogheemraadschap een dergelijk gemaal zou hebben willen bouwen op een perceel waarvan het slechts houder was.
Ook in cassatie vindt de koper geen gehoor. Hij betoogt dat als bij koop van een registergoed wordt afgesproken dat (i) de levering wordt uitgesteld en (ii) de koper het goed alvast voor de realisering van zijn plan in gebruik mag nemen, het vervolgens in gebruik nemen dient te worden gekwalificeerd als uiting van houderschap voor de eigenaar-verkoper. De Hoge Raad (rov. 3.4.2):
“Het onderdeel faalt reeds omdat het uitgaat van een opvatting die in haar algemeenheid niet kan worden aanvaard. Het miskent immers dat zich gevallen kunnen voordoen dat de koper krachtens de rechtsverhouding met de verkoper jegens deze gerechtigd is, vooruitlopend op de levering van het verkochte, zich daarover de feitelijke macht te verschaffen en op deze op een zodanige wijze uit te oefenen dat naar de in het verkeer geldende opvattingen de koper moet worden beschouwd als bezitter van het verkochte. Het oordeel van het hof moet tegen die achtergrond worden begrepen. Het komt erop neer dat onder de gegeven omstandigheden sprake was van verkrijging van het bezit van het verkochte perceel door Zuidplaspolder door inbezitneming. Daartoe baseerde het hof zich op de omstandigheden dat de Zuidplaspolder zich in alle opzichten en ook naar buiten toe ging gedragen als rechthebbende op het perceel, zulks deed met instemming van de verkopers in afwachting van de levering en met het in de koopovereenkomst genoemde doel van de koop, te weten het uitvoeren van een plan tot verbetering van de waterbeheersing. Aldus geeft het oordeel van het hof geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting” [cursivering ICB].
Deze overweging sluit nauw aan bij de in de literatuur beschreven constructie van inbezitneming (Asser/Mijnssen-De Haan van Dam 2006, nr. 150). Gedoeld wordt op de situatie waarin de vervreemder van een onroerende zaak zich zijn recht voorbehoudt en dus geen bezitsovergang bewerkstelligt. De beoogd verkrijger kan toch het bezit verkrijgen door een vorm van inbezitneming. In dat geval is de bezitter niet te goeder trouw. De koper weet immers dat hij (nog) niet de werkelijk rechthebbende is. Een dergelijk bezittter kan – zoals ook in dit geval het Hoogheemraadschap – wel na twintig jaar eigenaar worden van een perceel op grond van bevrijdende verjaring.
Lezenswaard in dit kader zijn publicaties van Janssen (zie: J.E. Janssen, ‘Enige opmerkingen over levering en bezitsverschaffing van onroerende zaken’, RM Themis 2008-1, p. 1 e.v.; J.E. Janssen, “Bezit te kwader trouw, verkrijgende en bevrijdende verjaring, diss. Groningen 2011, nrs. 143 e.v. Janssen). Hij besteedt hierin ook aandacht aan de uitspraak van het hof in deze zaak en kwalificeert dat arrest als kunstmatig. Nu de Zuidplaspolder met instemming van de verkopers de feitelijke heerschappij over de grond ging uitoefenen, had het volgens hem voor de hand gelegen om bezitsverkrijging door bezitsverschaffing, in plaats van door inbezitneming aan te nemen, omdat inbezitneming plaatsvindt wanneer bezit is verkregen zonder medewerking van degene die de feitelijke heerschappij voorheen voerde.
