HR 29 november 2024 ECLI:N:HR:2024:1780
De Hoge Raad heeft in antwoord op prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam geoordeeld dat huurprijsbedingen die bestaan uit een indexatiebeding en een opslagbeding van maximaal 3% in beginsel niet oneerlijk zijn. De Hoge Raad gaat ook in op de gevolgen als dat in een concreet geval toch anders is en op de vraag in hoeverre de rechter ambtshalve moet toetsen.
Huurprijsverhogingsbedingen
Veel huurovereenkomsten voor geliberaliseerde woonruimten bevatten een huurverhogingsbeding dat voorziet in een jaarlijkse opslag op de huurprijs bovenop de indexering krachtens de consumentenprijsindex (CPI). Doorgaans gaat het dan om een jaarlijks door de verhuurder, dus bovenop de CPI, toe te passen opslag van tussen de 3% en 5%. De rechtbank Amsterdam heeft aan de Hoge Raad onder meer gevraagd of een dergelijk beding, met een verhoging van 3%, een oneerlijk beding is als bedoeld in de Richtlijn oneerlijke bedingen (Richtlijn 93/13/EEG).
De prejudiciële vragen
De rechtbank had, verkort weergegeven, de volgende prejudiciële vragen gesteld:
- Moet een huurprijswijzigingsbeding dat zowel een indexatie- als opslagcomponent bevat, als één beding worden gezien, of als twee afzonderlijk toetsbare bedingen?
- Is een opslagbeding van maximaal 3% een oneerlijk beding?
- Wat zijn de gevolgen als het beding oneerlijk is?
- Wat moet en mag de rechter ambtshalve doen als sprake is van een oneerlijk beding?
Splitsing tussen opslag- en indexatiebeding
De Hoge Raad oordeelt eerst dat de indexatiecomponent en de opslagcomponent in een huurprijswijzigingsbeding verschillende doelen hebben. Een indexatiebeding heeft tot doel om de inflatie te compenseren. Een opslagbeding compenseert kostenstijgingen boven de inflatie en heeft tot doel om de huurprijs van de woning in de pas te laten lopen met de waardeontwikkeling van de woning. Daarmee is sprake van twee van elkaar te onderscheiden bedingen, die afzonderlijk van elkaar moeten worden getoetst. Ook als beide bedingen in één contractuele bepaling zijn opgenomen. De toetsing van de (on)eerlijkheid van een opslagbeding moet daarom losstaan van de indexatiecomponent, hoewel het cumulatieve effect wel weer meegewogen wordt. Als het opslagbeding oneerlijk is, doet dat in beginsel niet af aan de geldigheid van het indexatiebeding.
Is een opslagbeding van maximaal 3% oneerlijk?
De Hoge Raad onderzoekt vervolgens of een opslagbeding van maximaal 3% als oneerlijk kan worden aangemerkt. Na eerst de maatstaven te hebben geschetst waaraan getoetst moet worden of een beding oneerlijk is, overweegt de Hoge Raad dat dit in beginsel niet het geval is. Daarvoor is volgens de Hoge Raad het volgende redengevend:
- Een huurovereenkomst voor woonruimte is een duurovereenkomst die doorgaans voor langere tijd wordt gesloten. Omdat de verhuurder de huurovereenkomst slechts op beperkte gronden kan beëindigen, heeft hij een gerechtvaardigd belang om een huurprijsaanpassing na te streven. Niet alleen in verband met de geldontwaarding, maar ook met het oog op de genoemde doelen van het opslagbeding (kostenstijgingen boven de inflatie en het in de pas laten lopen van de huurprijs met de waarde van de woning).
- De financiële gevolgen van een opslagbeding met een jaarlijks maximumpercentage van 3% zijn voor huurders voldoende voorzienbaar.
- Huurders hebben in geval van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen als de verhuurder de huurprijs op grond van het huurprijswijzigingsbeding verhoogt.
- De Nederlandse huurwetgeving voor de geliberaliseerde sector is gebaseerd op het uitgangspunt dat de verhuurder er een gerechtvaardigd belang bij heeft de huurprijs jaarlijks te wijzigen. De Wet maximering huurprijsverhogingen en de Wet betaalbare huur voorzien ook in een opslag bovenop de indexering.
Op basis van een en ander concludeert de Hoge Raad dat een opslagbeding als zodanig niet als oneerlijk kan worden beschouwd. Een opslagpercentage van maximaal 3% wordt ook redelijk geacht, omdat het de verhuurder helpt de hierboven genoemde doelen te bereiken, terwijl de financiële gevolgen voor huurders ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voorspelbaar blijven. Bovendien blijft een jaarlijkse stijging van maximaal 3% in de meeste gevallen binnen aanvaardbare grenzen. Toch kan volgens de Hoge Raad in individuele gevallen een andere beoordeling nodig zijn, afhankelijk van specifieke omstandigheden die speelden bij het sluiten van de overeenkomst.
De rol van de rechter
De Hoge Raad maakt ten slotte duidelijk dat de rechter, als hij wordt geconfronteerd met een vordering tot betaling van achterstallige huur, een huurprijsverhoging die voortvloeit uit een oneerlijk opslagbeding ambtshalve buiten beschouwing moet laten. Dit betekent dat de rechter het toe te wijzen bedrag moet verlagen door de verhogingen op basis van het oneerlijke beding weg te strepen. Dit hoeft niet te betekenen dat de rechter zich beperkt tot de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs. Verhogingen die zijn gebaseerd op een niet-oneerlijk bevonden indexeringsbeding blijven namelijk wel in stand.
Als een huurder te veel heeft betaald vanwege een oneerlijk opslagbeding, mag de rechter de betreffende bedragen echter niet automatisch verrekenen met achterstallige huur. De Hoge Raad wijst hierbij op art. 6:127 BW, waarin is bepaald dat verrekening alleen plaatsvindt als de schuldenaar (hier de huurder) zich op verrekening beroept.
De Hoge Raad behandelt ook de situatie waarin een verhuurder een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst indient vanwege een huurachterstand. De rechter moet in dat geval niet alleen toetsen of de tekortkoming zwaar genoeg weegt om de huurovereenkomst te ontbinden, maar hij moet ook ambtshalve onderzoeken of bijzondere omstandigheden een ontbinding rechtvaardigen of juist verhinderen. Dit is vastgelegd in de ‘tenzij-bepaling’ van art. 6:265 lid 1 BW. Een van die omstandigheden kan zijn dat de huurder ontreccht te veel huur heeft betaald vanwege een oneerlijk opslagbeding.
Conclusie
De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vragen zoals hiervoor uiteen is gezet. Die antwoorden zijn in lijn met de conclusie van plv. P-G Wissink.
Dit blog is geschreven door Aemile van Rappard en Niek Lelieveld en eerder verschenen op de Vastgoed kennispagina van Pels Rijcken.
