HR 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974
Hebben huurders van bedrijfsruimten recht op een tijdelijke vermindering van de huurprijs als sprake is van omzetverlies als gevolg van de corona-maatregelen? De Hoge Raad beantwoordt deze vraag in dit arrest bevestigend op basis van de regeling van onvoorziene omstandigheden.
Achtergrond van de prejudiciële vragen
Sinds de wereldwijde uitbraak van het coronavirus heeft de overheid ingrijpende maatregelen genomen om de verspreiding van dit virus tegen te gaan. Deze maatregelen hebben gevolgen gehad voor de omzetten van huurders van bedrijfsruimten. Tegelijkertijd heeft de overheid omvangrijke economische steunmaatregelen getroffen, zoals de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL).
Tegen deze achtergrond is in de huursector de vraag opgekomen of huurders van bedrijfsruimten tegenover verhuurders recht hebben op een tijdelijke vermindering van de huurprijs. Is dat het geval, dan rijst vervolgens de vraag hoe de omvang van de huurprijsvermindering moet worden berekend. Deze vragen zijn door de kantonrechter te Roermond aan de Hoge Raad voorgelegd.
De conclusie van de plv. P-G
In zijn conclusie van 30 september 2021 oordeelde plv. P-G Wissink, kort samengevat, dat een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel is aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW én als een onvoorziene omstandigheid in de zin van art. 6:258 BW. De coronacrisis kan daarmee leiden tot een huurprijsvermindering, die moet worden berekend door de TVL af te trekken van de werkelijke vaste lasten en deze uitkomst gelijkelijk tussen verhuurder en huurder te verdelen (zie voor een uitgebreide bespreking CB 2021-94).
De Hoge Raad
Ook de Hoge Raad neemt aan dat deze omstandigheid – dus: de omstandigheid dat een huurder zijn bedrijfsruimte als gevolg van de bedoelde overheidsmaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren – niet is verdisconteerd in de huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten (rov. 3.2.4).
Zonder concrete aanwijzingen voor het tegendeel vormt deze omstandigheid dus een onvoorziene omstandigheid op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Voor nadien gesloten overeenkomsten dient volgens de Hoge Raad echter per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid (rov. 3.2.5-3.2.6).
Volgens de Hoge Raad is deze omstandigheid echter niet aan te merken als een gebrek. Volgens hem hebben de overheidsmaatregelen betrekking op de uitoefening van het bedrijf, niet op de verhuurde zaak zelf. Het is niet de bedoeling van de wetgever geweest om dergelijke maatregelen aan te merken als een gebrek (rov. 3.5.3).
Ook de Hoge Raad omarmt ten slotte de zogenoemde “vastelastenmethode”, waarbij de TVL wordt afgetrokken van de werkelijke vaste lasten. Als uitgangspunt moet het resterende nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder worden verdeeld. Maar een andere verdeling is mogelijk op grond van de redelijkheid en billijkheid (rov. 3.3.4).
Het arrest wordt ook besproken in Cassatievlog #003 (CB 2022-8).
