HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726
De Hoge Raad beantwoordt prejudiciële vragen over bijdrage door verhuurder verhuiskosten van huurder bij renovatie woonruimte (art. 7:220 BW) en geeft enkele richtlijnen ter beantwoording van de vraag wanneer de verhuurder een bijdrage in de verhuiskosten van de huurder verschuldigd is.
Renovatie woonruimte
Art. 7:220 BW regelt de gevolgen van het uitvoeren door de verhuurder van dringende werkzaamheden aan, dan wel renovatie van het gehuurde. De regeling bevat onder meer een gedoogplicht terzake dergelijke werkzaamheden aan de zijde van de huurder.
Voor zover sprake is van renovatie van woonruimte (zie art. 7:233 BW) die verhuizing noodzakelijk maakt, bevatten de leden 5-7 van artikel 7:220 BW een regeling voor een bijdrage door de verhuurder in de vergoeding van de daarmee samenhangende verhuis- en inrichtingskosten van de huurder. Deze leden zijn ingevoerd met ingang van 27 februari 2010 en geïnspireerd door een soortgelijke regeling die uitsluitend gold voor sociale verhuurders op grond van artikel 11g Besluit beheer sociale-huursector (oud), hierna: Bbsh (oud). De regeling van artikel 7:220 lid 5-7 BW geldt voor alle verhuurders van woonruimte.
De hoogte van de minimumbijdrage van de verhuurder in de verhuis- en inrichtingskosten van huurders van (onder meer) een zelfstandige woning (zie art. 7:234 BW) wordt jaarlijks vastgesteld bij ministeriële regeling. Zie artikel 7:220 lid 6 BW. Met ingang van 2 maart 2016 bedraagt de minimumbijdrage € 5.892,-. Het speekt voor zich dat de regeling in artikel 7:220 lid 5-7 BW met name bij complexgewijze renovatie voor de verhuurder een aanzienlijke kostenpost kan vormen.
In de onderhavige zaak, waarin sprake was van renovatiewerkzaamheden door de verhuurder nadat deze daartoe door een groep huurders was aangespoord, zijn een aantal vragen rondom deze verhuiskostenvergoeding gerezen. Het Hof Arnhem-Leeuwarden legde deze vragen, die zowel in de sleutel stonden van het op de casus toepasselijke artikel 11g Bbhs (oud) , als in de sleutel van het thans geldende artikel 7:220 BW, als prejudiciële vragen voor aan de Hoge Raad.
De Hoge Raad
Uit de beantwoording van die vragen door de Hoge Raad valt het volgende af te leiden.
De Hoge Raad wijdt allereerst een aantal algemene beschouwingen aan de begrippen ‘renovatie’ en ‘dringende werkzaamheden’:
“3.4.2 Art. 7:220 lid 2, derde zin, BW – welke bepaling ook reeds gold toen het Bbsh (oud) nog van kracht was – bepaalt dat onder renovatie wordt verstaan “zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging”. Hieruit moet worden afgeleid dat renovatie in de hier bedoelde zin geacht wordt te leiden tot een toename van het woongenot, als gevolg van de vervangende nieuwbouw dan wel als gevolg van de gedeeltelijke vernieuwing van de bestaande woning door middel van een (fysieke) verandering of toevoeging. Hiermee strookt dat blijkens de parlementaire geschiedenis geen sprake is van renovatie in de hier bedoelde zin indien slechts de aan de huurder geboden service wordt uitgebreid (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 328 (Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 26)).
Het begrip dringende werkzaamheden in art. 7:220 lid 1 BW ziet blijkens de parlementaire geschiedenis op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden kunnen leiden (vgl. Parl. Gesch. Huurrecht, p. 321, 324 en 333 (Kamerstukken II 1997-1998, 28 089, nr. 3, p. 30, Kamerstukken II 1999-2000, 28 089, nr. 6, p. 22, en Kamerstukken II 2000-2001, 26 089, nr. 19, p. 29)).
Anders dan bij renovatie als bedoeld in art. 7:220 lid 2, derde zin, BW, zijn dringende werkzaamheden op de voet van art. 7:220 lid 1 BW dus niet steeds gericht op een toename van het woongenot (…).”
Vervolgens overweegt de Hoge Raad dat de vraag, of in een concreet geval sprake is van renovatie, dan wel van dringende werkzaamheden, dan wel van samenloop van beide, een beoordeling vergt van de omstandigheden van dat geval. Zie rov. 3.4.2, slot. Het maken van dit onderscheid is derhalve bij uitstek een taak van de feitenrechter.
Daaraan voegt de Hoge Raad toe dat een verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd is bij renovatie die verhuizing noodzakelijk maakt. Indien in een concreet geval renovatie wordt gecombineerd met dringende werkzaamheden of andere onderhoudswerkzaamheden (‘groot onderhoud’) is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd indien de voor de renovatie nodige werkzaamheden het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Ook hier verwijst de Hoge Raad naar de wetgeschiedenis. Zie rov. 3.4.3.
In het verlengde hiervan overweegt de Hoge Raad voorts nog dat voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, niet van belang is of de renovatie wordt uitgevoerd naar aanleiding van een daartoe strekkend initiatief van de huurder, maar uitsluitend of sprake is van renovatie en of die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Zie rov. 3.5.
Ten slotte oordeelt de Hoge Raad dat zowel de oude regeling in art. 11 Bbhs als de regeling in art. 7:220 lid 5-7 BW dwingendrechtelijk van aard zijn. Dat is in de praktijk van belang omdat de wettelijke regeling terzake renovatie veronderstelt dat de verhuurder die tot renovatie van het gehuurde wenst over te gaan, daartoe een redelijk voorstel doet aan de huurder. Zie artikel 7:220 lid 2 en – met betrekking tot complexgewijze renovatie – lid 3 BW. Renovatie vormt in beginsel immers een inbreuk op het door de verhuurder te verschaffen woongenot van de huurder. Bij de beantwoording van de vraag, of een dergelijke voorstel tot renovatie redelijk is, speelt onder meer de mate waarin het voorstel voorziet in de financiële gevolgen van de renovatie voor de huurder een rol. Doorgaans bevat een voorstel tot renovatie dan ook een schadevergoedingscomponent. Uit de uitspraak van de Hoge Raad in deze zaak volgt dat, ook indien een redelijk voorstel een dergelijke component bevat, daarmee de verschuldigdheid van de wettelijke bijdrage in de verhuis- en inrichtingskosten als bedoel in de leden 5-7 van artikel 7:220 BW als zodanig niet van de baan is.
Cassatietechnisch
Behalve voor het huurrecht is de zaak ook interessant vanuit het perspectief van de cassatiespecialist.
Doel van de prejudiciële procedure, zoals vormgegeven in artikel 392–394 BW is om binnen een relatief kort tijdsbestek duidelijkheid te kunnen verkrijgen van de hoogste civiele rechter omtrent een vraag die noodzakelijk is voor de beslechting van het voorliggende geschil én rechtstreeks van belang is voor andere geschillen die gegrond zijn op een soortgelijk feitencomplex of waarin dezelfde vraag speelt. Blijkens de wettekst (zie artikel 392 lid 1 Rv) moet het gaan om een rechtsvraag.
Of in deze zaak aan al deze voorwaarden was voldaan, kan worden betwijfeld. Reden waarom A-G Spier aanvankelijk volstond met een korte conclusie, waarvan de strekking was dat de gestelde – behoorlijk gedetailleerde en deels feitelijke – vragen de reikwijdte van artikel 392 Rv te buiten gaan.
De Hoge Raad heeft – na een aanvullende conclusie van A-G Spier – de vragen niettemin beantwoord, zij het op een wijze die bepaald losstaat van de inhoud van de gestelde vragen. De Hoge Raad lijkt met de voorwaarden van artikel 392 Rv derhalve pragmatisch om te gaan. Dat kan ook uit andere zaken waarin prejudiciële vragen werden beantwoord worden afgeleid. Zie in dit verband bijvoorbeeld HR 9 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2015:3011 , CB 2015- 146 en de noot van Wortmann (§ 11) onder dit arrest in NJ 2015/465.
