HR 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV1767 (St. Ymere/Bewonersvereniging Nellestein)
Indien tegen een door de verhuurder bedongen voordeel (zoals verhuurkosten) geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, moet tot uitgangspunt worden genomen dat sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 1 BW. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een zodanig niet redelijk voordeel kan als gezichtspunt in aanmerking worden genomen dat de verhuurder (een woningcorporatie) een specifieke taak vervult op het terrein van de volkshuisvesting, alsmede dat aan haar op de voet de van art. 11 Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) bepaalde werkzaamheden zijn opgedragen.
Het gaat in deze zaak om de vraag of en in hoeverre een verhuurder bij het aangaan van een huurovereenkomst administratie- en verhuurkosten in rekening mag brengen. Dit in verband met art. 7:264 lid 1 BW, dat bepaalt dat nietig is een beding waarbij ten behoeve van één van partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
Casus
Aanleiding voor de onderhavige zaak zijn de door woningcorporatie Ymere aan huurders van seniorenwoningen in het complex Nellestein te Amsterdam Zuidoost in rekening gebrachte verhuurkosten. Het gaat om een bedrag van € 125,- (inclusief naamplaatje) dan wel € 115,- (exclusief naamplaatje), dat Ymere per nieuwe huurder in rekening pleegt te brengen. Volgens Ymere hebben de kosten, behalve op een eventueel naamplaatje bij de intercominstallatie van het complex, onder meer betrekking op voorlichting aan de kandidaat-huurder over woning en woonomgeving, assistentie aan de kandidaat-huurder bij het bezichtigen van de woning en het opmaken van de huurovereenkomst.
Procedure bij kantonrechter en hof
De Bewonersvereniging Nellestein heeft zich op het standpunt gesteld dat de verhuurkosten als een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW moeten worden beschouwd en een daarmee overeenstemmende verklaring voor recht gevorderd bij de kantonrechter te Amsterdam. De Bewonersvereniging heeft er in dit verband op gewezen dat de werkzaamheden waarmee deze kosten verband houden moeten worden geacht te behoren tot de normale werkzaamheden bij de verhuur van woonruimte. Voorts heeft de Bewonersvereniging gewezen op de hoedanigheid van Ymere als toegelaten woningcorporatie in de zin van het BBSH. Op grond van het BBSH, zo heeft de Bewonersvereniging gesteld, heeft Ymere als taak een publiek belang te dienen, te weten: het verhuren van betaalbare woonruimte aan specifieke doelgroepen met een kleine beurs, zoals ouderen, terwijl Ymere mede met het oog op die taak aanspraak kan maken op allerlei, uit de algemene middelen gefinancierde voordelen.
De kantonrechter heeft de vordering van de Bewonersvereniging toegewezen, voor zover de door Ymere bedongen vergoeding een bedrag van € 26,50 te boven gaat. In het door Ymere geëntameerde hoger beroep heeft het Gerechtshof te Amsterdam dit oordeel bekrachtigd.
Zowel kantonrechter als hof hebben tot uitgangspunt genomen dat van een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 1 BW in ieder geval sprake is voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de betreffende vergoeding in rekening is gebracht, waaraan het hof nog heeft toegevoegd dat hieronder mede moet worden begrepen het geval waarin de verhuurder in overwegende mate bij die prestatie is gebaat. Het hof heeft tevens de positie van Ymere als woningcorporatie/toegelaten instelling in de zin van het BBSH in aanmerking genomen. Ymere heeft tegen het arrest van het hof cassatieberoep ingesteld.
Conclusie A-G
In zijn conclusie oordeelt A-G Huydecoper dat de juistheid van het uitgangspunt van het hof, dat in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 BW indien de huurder door die prestatie niet is gebaat, in cassatie niet meer aan de orde kan komen. Dit uitgangspunt was immers ook al door de kantonrechter ingenomen en door Ymere in appel niet bestreden. Overigens meent de A-G dat Ymere terzake de materiële vraag het gelijk aan haar zijde heeft. De A-G hecht daarbij betekenis aan het feit dat verhuurder en huurder onder het sinds 1 augustus 2003 geldende huurprijzenrecht woonruimte – zie art. 7:246-265 BW – de huurprijs vrij kunnen overeenkomen. Volgens de A-G ligt het daarom voor de hand om aan te nemen dat verhuurkosten toelaatbaar zijn, mits het bedrag in kwestie er maar niet toe leidt dat de door de huurder te betalen tegenprestatie per saldo de maximum huurprijs overschrijdt.
Op deze conclusie is zowel door Ymere als door de Bewonersvereniging gereageerd. Beide partijen hebben de Hoge Raad verzocht om een inhoudelijke beslissing te geven over de materiële vraag. Die beslissing heeft de Hoge Raad gegeven, maar niet in de door Ymere en de A-G bepleite zin.
Oordeel Hoge Raad
De Hoge Raad sanctioneert het oordeel van het hof en stelt daarbij de ratio van art. 7:264 BW voorop (rov. 3.5). De Hoge Raad overweegt dat, hoewel partijen bij het aangaan van een huurovereenkomst in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, art. 7:264 lid 1 BW grenzen stelt aan die vrijheid, een en ander om partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen. Daarbij moet, zo vervolgt de Hoge Raad, met name worden gedacht aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.
Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 BW beoogt te bieden formuleert de Hoge Raad vervolgens het uitgangspunt dat van een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.
Bij de beoordeling van de vraag of een beding als een niet redelijk voordeel in de zin van art. 7:264 lid 1 BW moet worden beschouwd, mogen bovendien – anders dan Ymere heeft betoogd – de werkzaamheden die aan corporaties/toegelaten instellingen in art. 11 BBSH zijn opgedragen en de specifieke taak die deze instellingen op het terrein van de volkshuisvesting vervullen, als gezichtspunt in aanmerking worden genomen.
Een bevredigende en heldere uitspraak, waarmee een einde komt aan de blijkens de lagere jurisprudentie bestaande onzekerheid over de wijze waarop de toelaatbaarheid van verhuurkosten moet worden beoordeeld. In dit verband valt op te merken dat het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt dat van een niet redelijk voordeel als bedoeld in art. 7:264 lid 1 BW sprake is, indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, het karakter heeft van een vuistregel. Dit betekent onder meer dat een lagere rechter, die van deze regel wil afwijken, zijn beslissing naar behoren zal dienen te motiveren. Voorts valt er op te wijzen dat het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt algemeen van aard is en dus ook toepasselijk is in zaken waarin een commerciële verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst administratie- en verhuurkosten bedingt.
De Bewonersvereniging is in cassatie bijgestaan door de auteur en in feitelijke instanties door Theo Gardenbroek .
