HR 27 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA1731 (Onteigenden/Gemeente Lansingerland)
Een door de Onteigeningswet (Ow) verlangde volledige vergoeding van de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de eigendomsontneming, omvat naar redelijkheid tevens vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen van de onteigende, die geen economisch eigenaar zijn van het onteigende, maar wel een tuinbouwbedrijf op het onteigende hebben. Het afbouwen van een woning in het zicht van de onteigening is een normale verandering (art. 39 Ow).
Deze zaak betreft een onteigening in Lansingerland ten behoeve van de uitvoering van bestemmingsplan “Parkzoom”. Het onteigeningsvonnis van rechtbank Rotterdam is op 2 maart 2011 ingeschreven in de openbare registers. Van twee van de drie onteigende percelen was onteigende 1 (de vader) eigenaar en van het derde onteigende 2, zijn zoon. Deze zoon en zijn broer gebruiken het bedrijfsgedeelte van het onteigende van hun vader al vele jaren voor de uitoefening van hun (afzonderlijke) tuinbouwbedrijf.
Vergoeding bedrijfsschade zonen
De rechtbank heeft volgens de Hoge Raad ten onrechte geen vergoeding van bedrijfsschade toegekend. De vader en zijn zonen oefenden reeds geruime tijd voordat sprake was van de onteigening gezamenlijk een familiebedrijf uit, waarbij geen strikte scheiding tussen de financiën werd aangehouden. Omtrent de bedrijfsopvolging of het gebruik van de bedrijfsgronden is echter niets formeel geregeld. De zonen hebben de tuinbouwwerkzaamheden voortgezet nadat hun vader daarmee in verband met zijn leeftijd was opgehouden. Sindsdien zijn de zonen “als vanzelfsprekend” de gronden van hun vader blijven gebruiken in het kader van hun eigen bedrijfsuitoefening, ook thans zonder dat daar enige vergoeding tegenover staat, kennelijk in het vooruitzicht dat deze gronden te zijner tijd door middel van erfopvolging aan hen zullen toevallen.
In het licht hiervan oordeelt de Hoge Raad dat een door de Ow verlangde volledige vergoeding van de schade die het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg is van de eigendomsontneming, naar redelijkheid tevens vergoeding van de bedrijfsschade van de zonen omvat. Het gaat hier immers om onteigening van gronden die blijvend waren bestemd tot uitoefening van het tuinbouwbedrijf in familieverband, aanvankelijk door de vader tezamen met zijn zonen, en na het terugtreden van hem vanwege zijn leeftijd alleen nog door zijn zonen.
Dat de vader zelf niet meer participeert in het bedrijf noch op enigerlei wijze financieel baat heeft van de bedrijfsuitoefening op zijn gronden, neemt volgens de Hoge Raad niet weg dat hij als eigenaar er belang bij heeft dat de gronden ter beschikking blijven staan voor de bedrijfsuitoefening in familieverband door zijn zonen. Een volledige schadeloosstelling op grond van de Ow brengt daarom mee dat de vader door de schadeloosstelling financieel in staat wordt gesteld de bedrijfsactiviteiten van zijn zonen op andere gronden te laten voortzetten, ook al is hij daartoe jegens zijn zonen juridisch niet verplicht. Er bestaat geen goede grond de bedrijfsschade voor rekening van de zonen (het familiebedrijf) te laten in plaats van voor rekening te laten komen van de gemeenschap wier belang met de onteigening is gediend, aldus de Hoge Raad. In zoverre is in het onderhavige geval de positie van de zonen (net zoals het geval is bij de positie van een economisch eigenaar) op één lijn te stellen met die van de juridisch eigenaar die de onteigende zaak voor eigen doeleinden aanwendt.
Peildatum waardebepaling nieuwe woning
Op de grond van de vader stond, behalve de door hem en zijn vrouw en zoon bewoonde woning (hierna: de oude woning), ook een woning in aanbouw (hierna: de nieuwe woning). Partijen twisten of de waarde van de nieuwe woning bepaald moet worden naar de peildatum (2 maart 2011) of naar de datum waarop het onteigeningsplan ter inzage is gelegd (14 november 2005). De eigendom van de oude woning is door een eerdere onteigening in 2001 overgegaan op de Staat, omdat de woning vanwege de aanleg van de HSL moest worden gesloopt. In 2003 is een bouwvergunning verkregen voor de bouw van een nieuwe woning op de grond van de vader. De bouw is aangevangen in oktober 2005. Medio 2007 was de ruwbouw gereed. Daarna zijn de bouwactiviteiten stilgelegd. In de periode na de onteigening in 2001 zijn de vader en zijn gezin met toestemming van de Staat steeds in de oude woning blijven wonen. In oktober 2006 heeft de vader de oude woning van de Staat teruggekocht. Het onteigeningsplan in de onderhavige onteigening is op 14 november 2005 ter inzage gelegd. De Gemeente heeft de vader bij brief van 21 november 2005 gewaarschuwd voor de gevolgen van art. 39 Ow voor de verdere bouwwerkzaamheden. De deskundigen hebben de waarde van de nieuwe woning per 14 november 2005 gesteld op € 50.000 en de waarde per 2 maart 2011 op € 300.000.
De rechtbank heeft volgens de Hoge Raad ten onrechte geoordeeld dat de nieuwe woning vergoed moet worden naar de waarde die deze op 14 november 2005 had in plaats van naar de waarde op 2 maart 2011. De rechtbank heeft wel kunnen oordelen dat het afbouwen van de woning na de datum van terinzagelegging niet kan worden beschouwd als een noodzakelijke verandering in de zin van art. 39 Ow. Voor zover de rechtbank echter heeft geoordeeld dat het afbouwen van de woning ook niet als een normale verandering in de zin van art. 39 Ow kan worden aangemerkt, geldt dat bij toepassing van die bepaling de onteigening en het werk waarvoor onteigend wordt buiten beschouwing moeten blijven. Voldoende is volgens de Hoge Raad dat het gaat om een verandering die aansluit bij de aard en de wijze van gebruik van de onroerende zaak ten tijde van de terinzagelegging.
Verder heeft de rechtbank ten onrechte geoordeeld dat bij het bepalen van de bijkomende schade in verband met de kosten voor het verwerven van vervangende woonruimte moet worden uitgegaan van een vervangende woonruimte met een woongenot vergelijkbaar met dat van de nieuwe woning (in aanbouw). De omstandigheid dat de vader, de onteigening weggedacht, in een later stadium de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, neemt volgens de Hoge Raad niet weg dat de schadeloosstelling hem in staat moet stellen vervangende woonruimte te verwerven met een gelijkwaardig woongenot als hij op de peildatum had. Ook indien hij, de onteigening weggedacht, de door hem gebouwde nieuwe woning zou hebben betrokken, zou hij de verbetering van het woongenot op eigen kosten hebben gerealiseerd, zo oordeelt de Hoge Raad.
