HR 20 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:648 (Provincie Overijssel/Verweerder)
Wanneer een onroerende zaak wordt onteigend, vervalt ook een daarop rustend pachtrecht. Het pachtrecht kan echter niet afzonderlijk worden onteigend. Het pachtrecht komt geen ‘werkelijke waarde’ toe en door het vervallen van het pachtrecht door onteigening lijdt de pachter dan ook geen vermogensschade. Op grond van art. 42a Ow heeft de pachter wel recht op de inkomensschade die hij als gevolg van de onteigening lijdt. Als het in een gebied gebruikelijk is dat de afgaande pachter van de opkomende pachter een vergoeding ontvangt, kan het mislopen van deze vergoeding alleen als inkomensschade van de pachter voor vergoeding in aanmerking komen. Daarvoor moet worden vastgesteld dat het mislopen onteigeningsgevolg is.
Achtergrond
Deze zaak gaat over de onteigening van een perceel in Kampen door de Provincie Overijssel voor de aanleg van een hoogwatergeul vanaf de rivier de IJssel.
Werkelijke waarde van het onteigende
Art. 40b Ow geeft de rechthebbende die wordt onteigend het recht op in elk geval vergoeding van de werkelijke waarde van hetgeen is onteigend. De rechthebbende die wordt onteigend zal meestal de eigenaar zijn omdat het een eigendomsrecht is dat wordt onteigend, maar ook de andere in art. 4 Ow genoemde rechten kunnen (afzonderlijk) worden onteigend. Naast het eigendomsrecht kunnen ook rechten van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik, bewoning, beklemming en huurkoop afzonderlijk worden onteigend. Pacht is (net als huur, vgl. 2.10 conclusie waar A-G Valk ze gezamenlijk noemt) geen zakelijk recht en het kan dus niet afzonderlijk worden onteigend. Door de onteigening komt het pachtrecht wel op grond van art. 59 lid 3 Ow te vervallen.
Bestreden uitspraak
De rechtbank overwoog dat het in het Kampereiland gebruikelijk is dat de vertrekkende pachter van de nieuwe pachter een vergoeding van 1 Euro per m² bedingt. De rechtbank besliste dat de Provincie deze vergoeding als vermogensschade aan de pachter diende toe te kennen voor vergoeding van deze schade “bij wijze van asset”.
Cassatieberoep: kan de pachter recht hebben op vergoeding van werkelijke waarde?
Het cassatiemiddel dat zich tegen deze overweging richt, slaagt. De Hoge Raad overweegt dat art. 40b Ow, dat recht geeft op vergoeding van de werkelijke waarde van de zaak, dat recht alleen aan de rechthebbende geeft. De pachter kan niet worden aangemerkt als rechthebbende op een zaak en aan zijn pachtrecht komt geen werkelijke waarde toe. Art. 41a Ow dat de art. 40-41 Ow, behoudens voor zover de daarop volgende artikelen anders meebrengen, van overeenkomstige toepassing verklaart op rechten die door de onteigening geheel of gedeeltelijk vervallen, ziet slechts op de in art. 4 Ow genoemde rechten. Art. 41a Ow ziet dus niet op het pachtrecht.
Art. 42a Ow kent de pachter een recht op schadeloosstelling toe bij de onteigening van een verpachte onroerende zaak. De daarin geregelde schadeloosstelling strekt ertoe de pachter in het geval van onteigening in de toestand te brengen waarin hij, de onteigening weggedacht, zou hebben verkeerd.
Pachter heeft geen recht op vermogensschade, wel op inkomensschade
Het verlies van de mogelijkheid om bij beëindiging van het pachtrecht ten gunste van een derde, van die derde een vergoeding te bedingen, levert anders dan de rechtbank heeft aangenomen geen vermogensschade op. De verwachting die vergoeding te kunnen bedingen, maakt niet dat het pachtrecht werkelijke waarde heeft in de zin van art. 40b Ow. Voor zover de schade die is gelegen in het missen van die vergoeding in redelijkheid als onteigeningsgevolg is aan te merken, komt zij wel bij de vaststelling van de in art. 42a Ow bedoelde schadeloosstelling als inkomensschade voor vergoeding in aanmerking. Van belang is of, en zo ja, op welke termijn de pachter, de onteigening weggedacht, zijn pachtrecht tegen vergoeding aan een opvolgend pachter zou hebben doen overgaan.
De rechtbank had dus ten onrechte aan de pachter een schadeloosstelling voor vermogensschade toegekend, terwijl aan de pachter alleen een recht op inkomensschade kan toekomen. De Hoge Raad vernietigt en verwijst naar hof Arnhem-Leeuwarden. Als de procedure na verwijzing wordt aangebracht, zal dit hof onder meer moeten bepalen of het verlies van de mogelijkheid om van een nieuwe pachter een vergoeding te bedingen, als inkomensschade wél voor vergoeding in aanmerking komt.
