HR 4 juli 2025, ECLI:NL:HR:2025:1084
In zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021 heeft de Hoge Raad een model gegeven dat een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering (de vastenlastenmethode). De rechter mag daar in een concreet geval van afwijken, of daaraan een toepassing geven die recht doet aan de omstandigheden van het geval.
Achtergrond en geschil in feitelijk instanties
Vastint en EHM hebben een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan EHM een bedrijfsruimte huurt, bedoeld om gebruikt te worden als hotel. De huurprijs bedraagt het hoogste van 26% van de totale omzet (de omzetgerelateerde huurprijs) of de minimaal gegarandeerde huurprijs (de minimumhuurprijs).
EHM vordert in dit geschil vermindering van de huurbetalingsverplichtingen, vanwege de coronapandemie en de daarmee samenhangede overheidsmaatregelen.
Het hof heeft de huurprijs verminderend en heeft in dat verband aansluiting gezocht bij de vastenlastenmethode en de 50/50-verdeling (hierna: de vastenlastenmethode), zoals geformuleerd door de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing van 24 december 2021.
Het hof heeft ten aanzien van de huurprijsvermindering het volgende overwogen:
“De door partijen in de huurovereenkomst gekozen systematiek – de huur als percentage van de omzet met een bepaald minimum – leidt ertoe dat er in de omzet een kantelpunt is waarop en waarboven de huur een percentage is van de omzet en waarop en waaronder de minimumhuur geldt. Dit kantelpunt is te berekenen door de basis- of minimumhuur te delen door het overeengekomen percentage, in dit geval aanvankelijk 24% en later 26%. Het kantelpunt ligt in deze zaak rond € 13 miljoen. (…) Die omzet is genomen als het kantelpunt, namelijk de hoogste omzet waarbij nog de basishuur verschuldigd zou zijn. Het nadeel dat EHM door de coronamaatregelen heeft geleden, is dat zij die basishuur ook verschuldigd is bij een omzet die veel lager is dan waarop zij bij het aangaan van de huurovereenkomst rekende. Dat nadeel (die “pijn” ) moet door partijen 50/50 worden gedeeld. Hiervan uitgaande is het hof van oordeel dat het contractuele evenwicht dat door de gevolgen van de coronamaatregelen verstoord is geraakt, weer kan worden hersteld door toepassing van een korting op de in 2020 en 2021 contractueel verschuldigde basishuur die wordt berekend met als uitgangspunt niet de in 2019 behaalde omzet, maar de omzet die partijen bij het aangaan van de overeenkomst verwachtten te zullen behalen bij een verschuldigdheid van die basishuur, zijnde de in die jaren geldende basishuur gedeeld door 26%. Het percentage omzetverlies ten opzichte van die omzet wordt door twee gedeeld en in mindering gebracht op de netto ten laste van de huurder komende basishuur.”
In cassatie
Beide partijen klagen in cassatie over de manier waarop het hof de vastenlastenmethode heeft toegepast. Zowel het principale als het incidentele cassatieberoep wordt verworpen.
De Hoge Raad wijst erop dat hij in zijn prejudiciële beslissing heeft overwogen dat hij aanleiding ziet om een model te geven dat voor veel gevallen een handvat biedt voor de berekening van de huurprijsvermindering. Dat betekent dat de rechter in een concreet geval kan kiezen voor een andere methode van berekening van de huurprijsvermindering. De rechter kan dus van de vastenlastenmethode afwijken of daaraan een invulling geven die recht doet aan de omstandigheden van het geval. Dit volgt ook uit het gegeven dat het bij de huurprijsvermindering gaat om de toepassing van art. 6:258 BW, en dus van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid.
Dit brengt mee dat de cassatieklachten niet kunnen slagen. Het hof heeft in zijn arrest immers aansluiting gezocht bij de vastenlastenmethode en een bepaalde invulling gegeven aan het element ‘overeengekomen huur’. Bij die invulling heeft het hof oog gehad voor het feit dat in dit geval sprake was van een basishuurprijs en een omzetgerelateerde huurprijs. Vervolgens heeft het hof het omzetverlies gerelateerd aan de omzet die hoort bij de basishuurprijs. Dit getuigt niet van een onjuiste rechtsopvatting en is niet onbegrijpelijk, aldus de Hoge Raad.
Afdoening
De Hoge Raad verwerpt zowel het principale als het incidentele cassatieberoep. Dat is in lijn met de conclusie van A-G Wissink.
