HR 29 juni 2012, LJN BW1280 (X/Stichting Berregratte)
Op grond van art. 7:228 lid 2 BW eindigt een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door opzegging tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste één maand. Voor een uitzondering op deze regel kan plaats zijn indien de opzeggende partij misbruik maakt van bevoegdheid in de zin van art. 3:13 BW. Voldoende is echter dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat.
Inleiding
Duurovereenkomsten die zijn aangegaan voor onbepaalde tijd kunnen in beginsel door opzegging worden beëindigd, ook al zijn partijen dat niet (expliciet) overeengekomen. De grondslag daarvoor vormen de aanvullende en beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Diezelfde redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat opzegging in de concrete omstandigheden van het geval slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Zie: HR 28 oktober 2011, LJN BQ9854, hier besproken op Cassatieblog, waarin de Hoge Raad zijn eerdere jurisprudentie op dit punt nader heeft aangescherpt.
Voor huurovereenkomsten is het niet anders. De algemene bepaling van art. 7:228 lid 2 BW bepaalt dat een huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan of voor onbepaalde tijd is verlengd eindigt door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is, dan dient de opzegging te geschieden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste één maand.
Art. 7:228 lid 2 BW is van regelend recht. Niettemin is de praktische betekenis van de bepaling beperkt. De wet kent voor woonruimte, 290-bedrijfsruimte bijzondere regelingen met betrekking tot opzegging, die bovendien een (al dan niet semi-) dwingend karakter hebben. Art. 7:228 lid 2 BW is daarom met name van belang voor de huur voor onbepaalde tijd van roerende zaken en van ongebouwd en gebouwd onroerend goed. Voor die laatste categorie, gebouwde onroerende zaken in de zin van art. 7:230a BW, geldt dan overigens wel ontruimingsbescherming.
Casus
Die laatste categorie huurobjecten – ongebouwd onroerend goed – stond centraal in deze zaak waarin de opzegging van een onderhuurovereenkomst met betrekking tot een gedeelte van een stuk grond aan de orde was.
Op het gedeelte van de grond dat bij hem in gebruik is, exploiteert de onderhuurder een bedrijf dat zich toelegt op buitensportactiviteiten. Op het andere gedeelte van de grond exploiteert de onderverhuurster een speeltuin. De onderhuurovereenkomst werd mondeling aangegaan, waarbij noch een bepaalde duur noch een bepaalde opzegtermijn is afgesproken.
Na verloop van tijd, in juni 2007, heeft onderverhuurster de huur opgezegd tegen 31 augustus 2007. Als redenen voor de opzegging zijn genoemd: ernstige overlast jegens de bezoekers van de speeltuin veroorzaakt door de deelnemers aan de activiteiten van de onderhuurder, alsmede de wens van onderverhuurster om het verhuurde gedeelte van het terrein zelf in gebruik te gaan nemen.
Procesverloop
De onderhuurder heeft vervolgens de onderhavige procedure geëntameerd. Zijn vordering strekte ertoe dat de huuropzegging geen effect heeft gehad, althans dat daaraan niet de door onderverhuurster gewenste consequenties mogen worden verbonden.
In eerste aanleg werd deze vordering toegewezen. De kantonrechter nam daarbij de hiervoor genoemde jurisprudentie van de Hoge Raad tot uitgangspunt en oordeelde dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de concrete omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts tot beëindiging van de overeenkomst leidt indien een voldoende zwaarwegende grond voor opzegging bestaat. Dit in verband met de stellingname van de onderhuurder, die betoogde dat hij voor zijn bestaan grotendeels afhankelijk is van het bedrijf dat hij op het gehuurde exploiteert, dat de goodwill van zijn bedrijf direct aan deze locatie is gerelateerd en dat de werkgelegenheid van een tiental personen door de opzegging op de tocht komt te staan. De kantonrechter hechtte aan deze stellingname doorslaggevende betekenis, omdat deze naar zijn oordeel door onderverhuurster onvoldoende was weersproken.
In appel komt het hof tot een andere uitkomst. Onder verwijzing naar art. 7:228 lid 2 BW stelt het hof voorop dat onderverhuurster bevoegd is de huurovereenkomst op te zeggen en dat dit slechts anders zou zijn indien onderverhuurster misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid als bedoeld in art. 3:13 BW. Daarvan is volgens het hof geen sprake, waarbij het in aanmerking neemt dat de onderhuurder onvoldoende gemotiveerd heeft weersproken dat de bezoekers van de door onderverhuurster geëxploiteerde speeltuin ernstige overlast ondervinden van de deelnemers aan de activiteiten die onderhuurder organiseert. Het hof hecht bovendien belang aan het feit dat uit het procesdossier blijkt dat de verhoudingen tussen partijen ernstig zijn verstoord. Wel acht het hof de door onderverhuurster in acht genomen opzegtermijn onredelijk kort. Gelet op de aard van het bedrijf van de onderhuurder moet een opzegtermijn van zes maanden redelijk worden geacht, aldus het hof.
Cassatie
In cassatie komt de onderhuurder onder meer op tegen het oordeel van het hof dat alleen misbruik van bevoegdheid in de weg kan staan aan de mogelijkheid om een huurovereenkomst op de voet van art. 7:228 lid 2 BW op te zeggen. Die klacht wordt door de Hoge Raad gegrond bevonden.
De Hoge Raad overweegt dat art. 7:228 lid 2 BW weliswaar de bevoegdheid geeft een huurovereenkomst als de onderhavige op te zeggen tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van ten minste één maand, maar dat de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval kunnen meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Het hof heeft de door de onderhuurder naar voren gebrachte omstandigheden niet aan de hand van deze maatstaf beoordeeld, maar aan de hand van de (beperktere) maatstaf of onderverhuurster misbruik heeft gemaakt van haar opzeggingsbevoegdheid. Het hof heeft daarmee blijk gegeven van een onjuiste rechtsopvatting, aldus de Hoge Raad.
Tegen de achtergrond van het hiervoor besproken arrest van de Hoge Raad van 28 oktober 2011 valt dit oordeel te begrijpen. De Hoge Raad verwijst dan ook expliciet naar deze uitspraak.
In dit verband valt er op te wijzen dat art. 3:13 BW bepaalt dat van misbruik van bevoegdheid onder meer sprake kan zijn indien men, in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, in redelijkheid niet tot uitoefening had kunnen komen. In deze maatstaf ligt een marginale toets besloten die beperkter van aard is dan de maatstaf die de Hoge Raad blijkens zijn uitspraak van 28 oktober 2011 voorstaat. Getoetst dient te worden of de eisen van redelijkheid en billijkheid aan de bevoegdheid tot opzegging in de weg staan. Niet minder, maar ook niet meer.
Na verwijzing zal de stellingname van de onderhuurder opnieuw aan de hand van de juiste maatstaf moeten worden beoordeeld.
