HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338
De maatstaf die de Hoge Raad in zijn arrest van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190 (Herenhuis), heeft gegeven voor de beëindiging van huur van woonruimte wegens dringend eigen gebruik in verband met renovatie, geldt niet voor de beëindiging op die grond van de huur van 290-bedrijfsruimte.
Indien een verhuurder het verhuurde wil renoveren biedt de wet hem daartoe verschillende mogelijkheden. Renovatie kan plaatsvinden met voortzetting van de huurovereenkomst, mits de verhuurder de huurder daartoe tijdig een redelijk voorstel doet. Zie de algemene regeling van art. 7:220 BW. Daarnaast kan renovatie onder bepaalde voorwaarden een grond opleveren voor beëindiging van de huur onder de vlag van dringend eigen gebruik. Zie art. 7:220 lid 4 BW in verbinding met art. 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 (woonruimte) en art. 7:296 lid 1 sub b (290-bedrijfsruimte).
In het zgn. Herenhuisarrest (HR 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190) heeft de Hoge Raad met betrekking tot de beëindiging van huur van woonruimte aangenomen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik en dat dit in de regel ook geldt indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Dat kan anders zijn indien sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. In zo’n geval, zo oordeelde de Hoge Raad, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.
In de onderhavige zaak was de vraag aan de orde, of de maatstaf uit het Herenhuis-arrest ook toepasselijk is op de beëindiging van de huur van 290-bedrijfsruimte.
De Hoge Raad beantwoordt die vraag ontkennend.
Het college motiveert die beslissing door te wijzen op de aard van het recht dat door de regeling van artikel 7:290 e.v. wordt beschermd. Die aard verschilt volgens de Hoge Raad fundamenteel van de aard van het recht van de huurder van woonruimte.
Zie rov. 3.3.4:
“(…) Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.
Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte
kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.”
