HR 6 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2560
Artikel 7:226 BW is ook van toepassing op de overdracht van een gedeelte van het verhuurde. Zodanige toepassing kan leiden tot splitsing van de huurovereenkomst. Hoge Raad geeft met het oog daarop een aantal praktische regels. Verantwoordelijkheid voor bewerkstelligen van een eventuele splitsing van de huurovereenkomst ligt bij verhuurder.
In deze Caribische zaak heeft de Hoge Raad een belangrijke uitspraak gedaan over de reikwijdte van de bekende ‘koop breekt geen huur’-regel van art. 7:226 BW.
Kort gezegd houdt die bepaling in (i) dat overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft of vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op die zaak, de rechten en verplichtingen uit die overeenkomst, die daarna opeisbaar worden, doen overgaan op de verkrijger van de zaak (lid 1), zij het (ii) dat de verkrijger slechts wordt gebonden door die bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een betaling van een tegenprestatie (lid 3).
Artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek van Sint Maarten, hierna: BWSM, en artikel 7A: 1593 (oud) BWSM kennen een soortgelijke bepaling. In verband met het in art. 39 lid 1 Statuut voor het Koninkrijk neergelegde concordantiebeginsel kan voor de uitleg van die bepalingen worden aangesloten bij uitleg van artikel 7:226 van het Nederlandse BW.
De jurisprudentie met betrekking tot artikel 7:226 BW heeft zich tot nu toe vooral toegespitst op de vraag of – in verband met bepaalde in lid 3 – door de huurder bedongen koopopties overgaan op de verkrijger van de verhuurde zaak. Zie bijv. het arrest Van Rijbroek/Verstappen, ECLI:NL:HR:2010:BK9632.
In de onderhavige zaak kreeg de Hoge Raad de gelegenheid zich uit te spreken over een geheel andere vraag, namelijk of artikel 7:226 BW ook van toepassing is indien niet de gehele zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft wordt overgedragen, maar slechts een deel daarvan.
Geheel uit de lucht vallen komt die vraag niet, omdat er in de wetgeschiedenis aandacht aan is besteed. Zeer kort samengevat komt het erop neer dat de tekst van artikel 7:226 BW meebrengt dat de bepaling alleen van toepassing is bij overdracht van de gehele zaak, maar dat niet is uitgesloten dat dit onder omstandigheden anders kan zijn. Wanneer en hoe, dat heeft de wetgever aan de praktijk willen overlaten. Zie hierover nader de lezenswaardige conclusie van A-G Wissink §§ 2.9 en 2.10. Deze wijst er tevens op dat de vraag, of van een gehele of gedeeltelijke overdracht sprake is, mede moet worden vastgesteld aan de hand van uitleg van de huurovereenkomst (waarin het huurobject doorgaans meer of minder gedetailleerd zal zijn beschreven); zie § 2.12.3 de conclusie van de A-G.
In de onderhavige zaak had de overdracht betrekking op een deel van het gehuurde (241 m2 van de in totaal verhuurde 792 m2). In het voetspoor van de A-G oordeelt de Hoge Raad dat artikel 7:226 BW, anders dan het Gemeenschappelijk Hof had aangenomen, ook ziet op zo’n gedeeltelijke overdracht. Kern van de argumentatie van de Hoge Raad is dat nergens uit blijkt dat de wetgever de huurder bescherming tegen de gevolgen van een gedeeltelijke overdracht van het huurobject heeft willen onthouden. Tevens neemt de Hoge Raad in aanmerking dat de wetgever in artikel 7:227 BW wél uitdrukkelijk heeft voorzien in een wettelijke basis voor de bescherming van de huurder tegen de verkrijger van een recht van erfpacht, vruchtgebruik of opstal op een gedeelte van de verhuurde zaak. In dit verband overweegt de Hoge Raad onder meer:
“3.5.5 (….) Niet blijkt dat de wetgever de huurder bescherming tegen een opvolgende verkrijger van een gedeelte van het gehuurde heeft willen onthouden. Het onthouden daarvan zou in voorkomend geval ook onaanvaardbaar afbreuk (kunnen) doen aan de hiervoor in 3.5.3 genoemde strekking van art. 7:226 BW. Daarom moet, mede gelet op de hiervoor in 3.5.4 als laatste geciteerde passage uit de parlementaire geschiedenis, worden aanvaard dat door middel van een extensieve uitleg van art. 7:226 BW (of, in voorkomend geval, toepassing van art. 7:227 BW bij analogie) kan worden voorzien in de bescherming van de huurder in geval van een gedeeltelijke overdracht van het verhuurde (…)”
De Hoge Raad besteedt ook nog aandacht aan de gevolgen van extensieve uitleg van artikel 7:226 BW. Het college wijst erop dat een dergelijke uitleg kan er toe leiden dat de huurverhouding moet worden gesplitst in twee of meer huurovereenkomsten (bijv. één met de vervreemder en één met de verkrijger van de zaak); zie rov.. 3.5.5, voorlaatste volzin. De daarvoor te hanteren, op een weging van relevante omstandigheden van het geval toegesneden maatstaf, gaf de Hoge Raad reeds in zijn beschikking inzake Rotterdam/Utopia (HR 10 augustus 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW6737 , besproken op dit blog CB 2012-160). Een dergelijke splitsing kan in de praktijk nog wel tot hoofdbrekens leiden, omdat splitsing tot gevolg kan hebben dat op de huurovereenkomsten verschillende wettelijke beschermingsregimes toepasselijk worden. Volgens de Hoge Raad zal van geval tot geval moeten worden beoordeeld of splitsing tot een zinnig resultaat leidt; zie rov. 3.5.5, slot.
De Hoge Raad vervolgt zijn oordeel met een aantal praktische, in het geval van splitsing van de huurovereenkomst van belang zijnde regels:
“3.6.3. (…) Ingeval toepassing van art. 7:226 BWSM bij overdracht van een gedeelte van de verhuurde zaak leidt tot een splitsing in twee huurovereenkomsten, zal voor de huurder niet zonder meer duidelijk zijn welk deel van de voorheen geldende huurprijs hij aan zijn oorspronkelijke verhuurder (voor het na vervreemding behouden gedeelte) en welk deel hij aan de nieuwe verhuurder (voor het door deze verkregen gedeelte) moet betalen. Zolang de huurder niet van de vervreemding heeft kennisgenomen, zal hij in beginsel de gehele huurprijs bevrijdend aan zijn oorspronkelijke verhuurder kunnen betalen (art. 6:34 BWSM). Na kennisneming van de vervreemding geldt dat laatste niet meer. Wel is dan uitgangspunt dat de huurder gerechtigd is iedere betaling van de huurprijs op te schorten totdat de verhuurders hem gezamenlijk, of ieder voor zich maar eensluidend, hebben meegedeeld hoe de oorspronkelijke huurprijs moet worden gesplitst (dan wel op welke rekening de totale huursom ten behoeve van beide verhuurders moet worden gestort) (….)”
Dat het bewerkstelligen van een eventuele splitsing in de visie van de Hoge Raad primair een zaak is van verhuurder volgt uit het slot van rov. 3.6.3:
“Bij de aan art. 7:226 BWSM ten grondslag liggende beschermingsgedachte past niet dat de huurder verantwoordelijk is voor het aanbrengen van deze splitsing. Indien de verhuurders over de splitsing geen overeenstemming bereiken, kunnen zij zich tot de rechter wenden om die te laten vaststellen.”
Volgt vernietiging en terugverwijzing.
