HR 10 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8174 (X./De Woonplaats)
De huurder van een appartement is niet op grond van art. 5:120 lid 2 BW gebonden aan bepalingen uit het huishoudelijk reglement van de VvE. Het hof heeft ook niet vastgesteld dat het huishoudelijk reglement deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen. De huurders in deze zaak zijn daarom niet gebonden aan de bepaling uit het huishoudelijk reglement waarin is neergelegd dat geen schotelantenne op of aan het gebouw mag worden bevestigd.
De Woonplaats is eigenaar van een aantal appartementsrechten (korter gezegd: appartementen) die deel uitmaken van een gebouw. De Woonplaats verhuurt deze appartementen aan huurders. In deze procedure gaat het om de vraag of twee huurders van De Woonplaats een schotelantenne aan de zijgevel van het gehuurde appartement mogen bevestigen. In het Huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren (VvE) is bepaald dat schotelantennes niet mogen worden geplaatst “op of aan het gebouw”. Volgens De Woonplaats volgt hieruit dat de schotelantenne alleen op het balkon mag worden geplaatst. De huurders hebben de antenne echter aan de zijgevel bevestigd.
Wanneer de huurders geen gehoor geven aan de sommatie van De Woonplaats om de antenne te verwijderen, start zij deze procedure tegen de huurders. Daarin rijst de vraag of de huurders eigenlijk wel gebonden zijn aan de bepaling uit het huishoudelijk reglement van de VvE over de schotelantenne. De huurders zijn immers zelf geen lid van de VvE; dat is alleen De Woonplaats als eigenaar van de verhuurder appartementen.
De kantonrechter had geoordeeld dat het huishoudelijk reglement geen deel uitmaakt van de huurovereenkomst en daarom de vorderingen afgewezen. In hoger beroep komt het hof tot een ander oordeel: volgens het hof zijn de huurders op grond van van art. 5:120 BW aan het huishoudelijk reglement gebonden. Dit artikel bepaalt in lid 2 onder meer dat voorschriften van “het reglement” omtrent gebruik, beheer en onderhoud ook van toepassing zijn op degene die het gebruik van de appartementseigenaar verkrijgt. Met “het reglement” in art. 5:120 lid 2 BW is volgens het hof gedoeld op het splitsingsreglement (art. 5:111 onder d en 5:112 BW).
In cassatie klagen de huurders dat art. 5:120 lid 2 BW alleen ziet op het splitsingsreglement als bedoeld in artikel 5:111, aanhef en onder d, en art. 5:112 BW, en niet op een huishoudelijk reglement. Hoewel het huishoudelijk reglement in dit geval wel bepaalt dat het moet worden beschouwd als een aanvulling op het splitsingsreglement, kan hier volgens de huurders niet uit worden afgeleid dat het huishoudelijk reglement onderdeel is van het splitsingsreglement. Nu het hof niet heeft vastgesteld dat de huurders uit anderen hoofde aan het huishoudelijk reglement zijn gebonden, is het oordeel volgens het middel onjuist dan wel onbegrijpelijk.
De Hoge Raad acht deze klacht gegrond:
“Het in de splitsingsakte opgenomen reglement mag – blijkens art. 5:111 onder d – weliswaar verwijzen naar een nauwkeurig aangeduid, in de openbare registers ingeschreven, modelreglement en hoeft derhalve niet alle van toepassing zijnde voorschriften zelf te bevatten, maar het hof heeft niet vastgesteld dat het reglement waarop De Woonplaats zich beroept – het huishoudelijk reglement, vastgesteld door de VvE op 26 februari 2002 – deel uitmaakt van het splitsingsreglement of enig modelreglement waarnaar in het splitsingsreglement wordt verwezen. Dat is door De Woonplaats ook niet gesteld.
Nu het hof de veroordeling van [eiser] c.s. uitsluitend heeft doen steunen op zijn oordeel dat [eiser] c.s. ingevolge art. 5:120 lid 2 gebonden zijn aan het genoemde huishoudelijk reglement, welk oordeel blijkens het vorenstaande onjuist is, kan de bestreden uitspraak niet in stand blijven.”
In navolging van wat in de literatuur werd aangenomen (zie daarover uitgebreider de conclusie van A-G Rank-Berenschot), maakt de Hoge Raad dus een strikt onderscheid tussen het splitsingsreglement van de VvE en een huishoudelijk reglement. Het eerste kan steeds worden tegengeworpen aan de huurder van het appartement, het tweede in beginsel niet. Wil de verhuurder van een appartement toch bereiken dat de huurder ook aan het huishoudelijk reglement van de VvE gebonden is, dan kan de verhuurder dat via de huurovereenkomst doen.
