HR 30 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:485 en ECLI:NL:HR:2018:486
Het ging in deze onteigeningszaken om een complex waar in de grond een grote hoeveelheid löss aanwezig was. Dit wordt vanwege de onteigening winbaar, waarbij sommige percelen in het complex veel meer löss bevatten dan andere. Dat was voor de rechtbank aanleiding om niet de feitelijk uit ieder perceel te winnen löss bepalend te laten zijn maar een hoeveelheid die resulteert na middeling van de totaal te winnen hoeveelheid.
De Hoge Raad stelt voorop dat art. 40d Ow er niet toe strekt de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond binnen een complex voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art. 40d Ow, kan dan ook volgens de Hoge Raad een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond – met inbegrip van eventueel daarin aanwezige bodembestanddelen die winbaar zullen worden als gevolg van het werk waarvoor wordt onteigend – de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre hiervan in een concreet geval sprake is, mag volgens de Hoge Raad geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow. De Hoge Raad verwijst in dat verband naar HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273, besproken in CB 2016-121 en HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2316, waarin het vorenstaande uitgangspunt is aanvaard in verband met negatieve eigenschappen van een perceel dat tot een complex behoort in de vorm van bodemverontreiniging. In die gevallen ging het echter om een specifiek perceel binnen het complex dat anders dan de andere percelen de bedoelde voor de waardebepaling relevante eigenschap had.
Het vorenstaande geldt volgens de Hoge Raad echter niet indien de verschillende stukken grond waaruit het complex bestaat in (ongeveer) gelijke mate bepaalde (onwinbare) bodembestanddelen bevatten. In dat geval kan, aldus de Hoge Raad, niet worden gesproken van een bijzondere hoedanigheid van een of meer van die gronden in verband met de aanwezigheid van de desbetreffende bodembestanddelen. Dan dienen de waardeverschillen te worden geëlimineerd die zich tussen de verschillende stukken grond kunnen voordoen uitsluitend als gevolg van de met het werk te realiseren bestemming van de zaak (bijvoorbeeld als die bestemming meebrengt dat op het ene stuk grond bodembestanddelen worden gewonnen en op het andere stuk grond niet). Ook de klacht dat onbegrijpelijk was dat de rechtbank had aangenomen dat de percelen in vergelijkbare mate löss bevatten, faalt volgens de Hoge Raad.
Dit betekent derhalve dat als slechts een perceel binnen het complex een dergelijke bijzondere eigenschap heeft die van invloed is op de waarde, daarmee rekening kan worden gehouden, maar niet als dat in vergelijkbare mate geldt voor alle percelen binnen het complex. Er is dan immers geen sprake meer van een bijzondere eigenschap.
