HR 30 januari 2015, ECLI:NL:HR:2015:159 (Portsight/Verweerster)
Van een “bijzondere” publiekrechtelijke last of beperking in de zin van art. 7:15 lid 1 BW is slechts sprake, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit. De uit de Beleidsregels grote rivieren voortvloeiende lasten en beperkingen kunnen daarom niet worden aangemerkt als “bijzonder” in de zin van art. 7:15 BW.
Achtergrond
Op grond van art. 7:15 lid 1 BW is de verkoper verplicht de verkochte zaak in eigendom over te dragen “vrij van alle bijzondere lasten en beperkingen, met uitzondering van die welke de koper uitdrukkelijk heeft aanvaard”. In het verleden is gediscussieerd over de vraag of publiekrechtelijke lasten of beperkingen, die veelal algemeen van aard zijn, onder deze vrijwaringsplicht vallen. In het arrest Bos/Smeenk c.s. uit 2004 beantwoordde de Hoge Raad die vraag bevestigend, door te oordelen dat de daar aan de orde zijnde ruilverkavelingslasten een een “bijzondere” last of beperking vormden, in aanmerking genomen “dat niet op alle agrarische percelen in Nederland ruilverkavelingslasten rusten”.
Het arrest is in de literatuur op kritiek gestuit, omdat men vond dat het vereiste van “bijzonderheid” daarin werd uitgehold: er zijn immers weinig publiekrechtelijke lasten die “op alle” (agrarische) percelen rusten. Consequentie van het arrest leek (dus) te zijn dat vrijwel alle publiekrechtelijke lasten en beperkingen (ook algemene) “uitdrukkelijk” door de koper moesten worden aanvaard. Dit werd onwenselijk gevonden, onder meer omdat (algemene) publiekrechtelijke lasten voor de koper vaak evengoed kenbaar zijn als voor de verkoper.
In het onderhavige arrest komt de Hoge Raad aan genoemde kritiek tegemoet, en terug van het arrest Bos/Smeenk c.s.
Feiten en procesverloop
Het geding heeft betrekking op publiekrechtelijke lasten en beperkingen die voortvloeien uit de Beleidsregels grote rivieren. Deze gelden voor alle bouwpercelen in het stroomgebied van alle grote rivieren in Nederland, voor zover genoemd in de bijbehorende bijlage. De Beleidsregels staan in het teken van “ruimte voor de rivier” en behelzen met het oog daarop “maatregelen voor compenserende waterberging” (lasten) en “beperkingen met betrekking tot de te realiseren bebouwing” (beperkingen).
Portsight is koper van een bouwperceel waarop de Beleidsregels van toepassing zijn. Zij weigert mee te werken aan de levering, daartoe stellende dat sprake is van bijzondere lasten en beperkingen in de zin van art. 7:15 BW, die zij niet uitdrukkelijk heeft aanvaard. Verweerster in cassatie, verkoper van het perceel, betoogt het tegendeel en vordert op die grond in kort geding veroordeling van Portsight tot ondertekening van de transportakte.
Het hof wees de vordering van verweerster (in navolging van de voorzieningenrechter) toe, daartoe overwegende dat de uit de Beleidsregels voortvloeiende verplichtingen geen “bijzondere” lasten of beperkingen zijn in de zin van art. 7:15 BW, nu zij gelden in het algemeen voor alle bouwpercelen in het stroomgebied van de grote rivieren waarop de Beleidsregels betrekking hebben.
In cassatie betoogt Portsight, onder verwijzing naar voornoemd arrest Bos/Smeenk c.s., dat hier wel degelijk sprake is van bijzondere lasten of beperkingen in de zin van art. 7:15 BW, nu deze “niet gelden voor alle bouwterreinen in Nederland, of voor alle bouwterreinen in het rivierbed van alle rivieren in Nederland”. Portsight vond met deze klacht gehoor bij plv. Procureur-Generaal De Vries Lentsch-Kostense (zie haar conclusie, sub 21), maar de Hoge Raad kiest een andere (nieuwe) benadering.
Cassatie
In rov. 3.6.1 stelt de Hoge Raad, onder verwijzing naar het arrest Bos/Smeenk c.s., voorop dat voor toepasselijkheid van art. 7:15 BW slechts bepalend is of de lasten “op de desbetreffende zaak in het bijzonder rusten”. Aan toepassing van art. 7:15 BW staat dus niet in de weg dat het gaat om een last of beperking met een publiekrechtelijk karakter, zo herhaalt de Hoge Raad.
Vervolgens releveert de Hoge Raad de – ook in de conclusie sub 12 e.v. besproken – kritiek op het arrest Bos/Smeenk c.s. Mede daarin ziet de Hoge Raad aanleiding tot “heroverweging” van de maatstaf uit dat arrest (rov. 3.6.2). Daarbij neemt de Hoge Raad in aanmerking (i) dat het bij privaatrechtelijke lasten en beperkingen steeds gaat om lasten of beperkingen die “specifiek op de desbetreffende zaak betrekking hebben”, (ii) dat blijkens de Toelichting Meijers de vrijwaringsplicht van art. 7:15 BW slechts ziet op lasten of beperkingen die “de verkochte zaak in het bijzonder betreffen” en (iii) dat hieraan kennelijk de gedachte ten grondslag ligt dat de “verkoper (beter dan de koper) op de hoogte is van specifiek op de door hem verkochte zaak betrekking hebbende lasten en beperkingen”. Dat laatste geldt niet voor publiekrechtelijke lasten en beperkingen van algemene strekking. De Hoge Raad concludeert:
“3.6.3 (…) Om deze redenen bestaat geen goede grond art. 7:15 lid 1 BW ook van toepassing te achten indien de lasten of beperkingen voortvloeien uit publiekrechtelijke besluiten van algemene strekking, zoals beleidsregels, verordeningen of bestemmingsplannen.”
Mede met het oog op (iv) de rechtszekerheid en (v) de hanteerbaarheid van art. 7:15 BW moet daarom volgens de Hoge Raad worden aangenomen:
“3.6.4 (…) dat slechts sprake is van een ‘bijzondere’ publiekrechtelijke last of beperking, indien deze haar grondslag vindt in een specifiek (mede) tot (een rechtsvoorganger van) de rechthebbende van de desbetreffende zaak gericht besluit.”
In zoverre komt de Hoge Raad terug van de in het arrest Bos/Smeenk c.s. geformuleerde maatstaf. Overigens verduidelijkt de Hoge Raad dat die beslissing met inachtneming van de thans geformuleerde, striktere maatstaf niet anders zou zijn uitgevallen. De ruilverkavelingslasten waar het in dat arrest om ging, werden ingevolge de destijds geldende Landinrichtingswet namelijk “per kavel vastgesteld” en (mede) aan de rechthebbende zelf bekendgemaakt door “individuele kennisgeving” (rov. 3.6.4). De Hoge Raad bekrachtigt hiermee als het ware zijn eigen arrest onder verbetering van gronden.
Voor Portsight pakt de nieuwe maatstaf ongunstig uit: de onderhavige lasten en beperkingen uit hoofde van de Beleidsregels grote rivieren berusten niet op een besluit dat specifiek is gericht tot een of meer eigenaren, en kunnen daarom niet worden aangemerkt als “bijzonder” in de zin van art. 7:15 BW (rov. 3.7). Denkbaar is overigens wel dat zij een beroep op dwaling of non-conformiteit kunnen rechtvaardigen, zo blijkt uit een overweging ten overvloede van de Hoge Raad (rov. 3.6.5). Voorts verduidelijkt de Hoge Raad dat de nieuwe maatstaf ook “doorwerkt” in het kader van art. 7:15 lid 2 BW, dat voor de verkoop van registergoederen een garantie behelst van de afwezigheid van lasten of beperkingen die voortvloeien uit (niet-ingeschreven maar wel) inschrijfbare feiten (rov. 3.6.6).
