HR 7 juli 2017, ECLI:NL:HR:2017:1268
De hier te bespreken zaak speelt zich af op het landgoed Park Oud Wassenaar, een particulier landgoed waarop zich (onder meer) het Kasteel Oud-Wassenaar en een viertal appartementsgebouwen met in totaal 60 appartementen bevinden. Het park en het kasteel waren sinds 1924 in eigendom van de familie van X. Medio 1975 werd het park rondom het kasteel door X in eigendom overgedragen aan een projectontwikkelaar, die daarop de appartementsgebouwen heeft gebouwd. Het kasteel zelf behoort sinds 1987 in eigendom toe aan de Monumentenstichting Kasteel Oud-Wassenaar (verweerster in cassatie sub 1).
Voorafgaand aan de levering in 1975 van het park rondom het kasteel aan de projectontwikkelaar, heeft een nieuwe kadastrale uitmeting plaatsgevonden. Het gedeelte van de grond dat niet bestemd was om te bebouwen, heeft het kadastrale nummer 01 gekregen. Aan het gedeelte van de grond dat wel bestemd was voor bebouwing, werd het kadastrale nummer 02 toegekend. Het gedeelte van het perceel dat niet werd verkocht en in eigendom bleef van X (het perceel waarop het kasteel is gebouwd), kreeg het kadastrale nummer 03.
Aan de rand van het perceel dat niet bestemd was om te bebouwen (01), bevindt zich een strook grond die kadastraal onderdeel uitmaakte van een aan verweersters in cassatie sub 2 en 3 (hierna: verweerders 2 en 3) in eigendom toebehorend stuk grond (met de kadastrale nummers 04 en 05). Deze strook grond is al sinds 1923 door middel van een hek afgescheiden van de rest van de grond van verweerders 2 en 3 (met de nummers 04 en 05).
Voor de oplevering van de appartementsgebouwen heeft de projectontwikkelaar op de betreffende strook grond 9 parkeerplekken aangelegd, als onderdeel van een parkeerplaats met in totaal 20 parkeerplekken. In oktober 2009 hebben verweerders 2 en 3 de strook grond in eigendom overgedragen aan de Monumentenstichting Kasteel Oud-Wassenaar.
Procesverloop
In de onderhavige procedure vordert de Vereniging van Eigenaars Park Oud Wassenaar (hierna: de VvE) een aantal verklaringen voor recht, die zijn gebaseerd op haar stelling dat de gezamenlijke appartementseigenaren door overdracht c.q. verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond.
Het hof heeft de vorderingen van de VvE afgewezen en heeft daartoe (onder meer) overwogen dat voor de beantwoording van de vraag wat medio 1975 op grond van de koopovereenkomst door X aan de projectontwikkelaar is geleverd, bepalend is wat als het verkochte is omschreven in de leveringsakte die in de openbare registers is ingeschreven. Die omschrijving laat naar het oordeel van het hof geen ruimte voor de aanname dat óók de strook grond is geleverd die toen deel uitmaakte van een perceel met een ander kadastraal nummer, zodat de betreffende strook grond niet aan de projectontwikkelaar is overgedragen. Daarnaast heeft het hof overwogen dat de projectontwikkelaar en haar rechtsopvolgers ook niet door verkrijgende verjaring eigenaar zijn geworden van de strook grond, nu van inbezitneming door de projectontwikkelaar en haar rechtsopvolgers vanaf medio 1975 (ten koste van de verweerders 2 en 3) volgens het hof geen sprake is geweest.
Cassatie
Tegen dit oordeel van het hof heeft de VvE cassatieberoep ingesteld. Zij heeft zich in cassatie onder meer op het standpunt gesteld dat het hof bij zijn oordeel is uitgegaan van een onjuiste rechtsopvatting, aangezien het ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de strook grond tot medio 1975 in bezit was van (de rechtsvoorgangers van) verweerders 2 en 3. Het oordeel van het hof is volgens de VvE althans onbegrijpelijk, gelet op de stellingen van de VvE die meebrengen dat vóór medio 1975 al sprake was van bezit (en zelfs eigendom) van de strook grond door X.
A-G mr. Timmerman meende dat deze klacht van de VvE niet kon slagen. Hij achtte daartoe redengevend dat het hof heeft beslist dat de levering van de grond blijkens de leveringsakte alleen betrekking had op het perceel 01 en dus niet óók op de betreffende strook grond. Hiermee heeft het hof volgens hem aangeduid dat noch de eigendom van de strook grond is geleverd, noch het bezit daarvan aan de projectontwikkelaar of de VvE is verschaft. De stellingen van de VvE dat het bezit van de strook grond bij X berustte zijn volgens hem dan ook niet relevant, nu er sowieso geen bezit van de strook grond door X is verschaft.
De Hoge Raad is echter een ander oordeel toegedaan en overweegt dat, voor zover het hof inderdaad van oordeel is geweest dat behandeling van dit standpunt van de VvE niet meer nodig was, dit op een onjuiste rechtsopvatting berust:
“Weliswaar heeft het hof in die overweging – terecht – geoordeeld dat [de projectontwikkelaar] de eigendom van de strook grond niet kan hebben verkregen door overdracht nu de leveringsakte alleen melding maakt van perceel [001] , maar dat oordeel laat onverlet dat [X] ten tijde van die overdracht eigenaar of bezitter van de strook grond kan zijn geweest, dat de strook grond inbegrepen kán zijn geweest in de koopovereenkomst tussen hem en [de projectontwikkelaar] en dat [X] in dat geval ten tijde van de levering van perceel [001] tevens aan [de projectontwikkelaar] het (voortgezet) bezit van de strook grond kan hebben verschaft. Indien [X] reeds eigenaar van de strook grond is geweest, kan de bezitsverschaffing vervolgens tot eigendomsverkrijging door verjaring bij (de rechtsopvolgers van) [de projectontwikkelaar] hebben geleid (ten koste van [X]). Maar ook indien [X] geen eigenaar was, had het hof moeten onderzoeken of (reeds) hij een heerschappij over de strook grond heeft uitgeoefend die als bezit moet worden aangemerkt, welk bezit dan door (de rechtsopvolgers van) [de projectontwikkelaar] kan zijn voortgezet.”
Daarnaast klaagt de VvE in cassatie dat, indien uitgangspunt zou zijn dat de strook grond tot medio 1975 in bezit was van (de rechtsvoorgangers van) verweerders 2 en 3, het oordeel van het hof dat de door het hof (in rov. 5) opgesomde handelingen en omstandigheden (waaronder het aanleggen van de parkeerplaatsen door de projectontwikkelaar, het gebruik ervan door de bewoners van de appartementen en het jarenlange verrichten van onderhoud door de VvE) het bezit van verweerders 2 en 3 niet teniet hebben gedaan, rechtens onjuist dan wel onbegrijpelijk is, gelet op het bepaalde in de artikelen 3:107 BW jo. 3:108 BW en 3:113 lid 2 BW.
Ook deze klacht van de VvE acht de Hoge Raad gegrond. De Hoge Raad stelt in dit verband voorop dat het hof (in rov. 7) heeft overwogen dat de vraag of en, zo ja, in hoeverre de op de strook grond gelegen parkeerplaatsen door de bewoners van de appartementen (en hun gasten) dan wel door bezoekers en personeel van het kasteel worden gebruikt, niet beantwoord behoeft te worden. In elk geval brengt de aanwezigheid van de parkeerplaatsen als feit volgens het hof tot uiting dat dit deel van de strook grond wordt gebruikt ten dienste van het park, het kasteel en/of de appartementen. Dit geldt volgens het hof ook voor de lantaarnpalen en de elektriciteitsleidingen. Dit een en ander is volgens het hof echter onvoldoende om te worden aangemerkt als inbezitneming van de strook grond waarmee het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet is gedaan. De Hoge Raad overweegt hier vervolgens als volgt over:
“Dragend voor het oordeel van het hof dat van het door de VvE gestelde bezit geen sprake is, is kennelijk dat de strook grond al sinds 1923 optisch bij het kasteelpark behoorde, “zodat de gestelde bezitsdaden in de feitelijke situatie ter plaatse in zoverre geen verandering brachten dat de strook grond van de rest van het perceel van [verweerders 2 en 3] was en bleef afgescheiden.” Deze overweging laat echter onverlet dat het gebruik van het afgescheiden deel in verband met de in rov. 5 opgesomde omstandigheden waarop de VvE een beroep deed, door die gestelde bezitsdaden duidelijk verschilde van het gebruik dat vóór 14 juli 1975 van de strook grond werd gemaakt.”
De overweging van het hof dat de gestelde bezitshandelingen “pasten (…) in de reeds jarenlange feitelijke situatie”, waarmee het hof kennelijk heeft bedoeld dat geen verandering is gebracht in de situatie dat de strook grond door een hek was afgescheiden van het overige perceel van verweerders 2 en 3, is naar het oordeel van de Hoge Raad dan ook geen toereikend gemotiveerde verwerping van het beroep van de VvE op die handelingen.
Ook op dit punt was A-G mr. Timmerman overigens een ander oordeel toegedaan. Volgens hem volgde uit de overwegingen van het hof dat het bezit van de strook grond door de VvE niet als ondubbelzinnig is te beschouwen, zodat reeds daarom geen sprake is van bezit van de strook grond door de VvE in de zin van art. 3:107 jo. 3:108 BW, of inbezitneming in de zin van art. 3:113 lid 2 BW.
De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst het geding naar een ander hof ter verdere behandeling en beslissing.
