HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 (Eiser / VvE De Prinsenwerf)
Voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten van een in appartementsrechten gesplitst gebouw behoort, mag slechts acht worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.
Achtergrond
Eisers tot cassatie zijn eigenaren van een appartementsrecht dat deel uitmaakt van een in zes appartementsrechten gesplitst gebouw. Tussen eisers tot cassatie en verweerster in cassatie (de Vereniging van Eigenaren) is een geschil ontstaan over de vraag of bepaalde delen van het gebouw moeten worden aangemerkt als privégedeelten of gemeenschappelijke gedeelten. Ter beantwoording van die vraag onderzoekt het hof om te beginnen de voor splitsing in appartementsrechten op de voet van art. 5:109 BW vereiste splitsingsstukken, te weten: de notariële akte van splitsing en de daaraan gehechte splitsingstekening, die beide zijn ingeschreven in de openbare registers.
Het hof concludeert dat genoemde splitsingsstukken in een tegengestelde richting wijzen en dat daarom andere stukken te hulp moeten worden geroepen, waarbij volgens het hof kan worden gelet op toen bestaande geschriften en beeldmateriaal, die (a) voor derden voldoende toegankelijk zijn en waarvan (b) in voldoende mate voor de hand ligt dat derden die dienen te raadplegen in gevallen waarin verschillende interpretaties van de splitsingsstukken mogelijk zijn. Vervolgens komt het hof op basis van ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning tot het oordeel dat de litigieuze ruimten gemeenschappelijk zijn.
Eisers betogen in cassatie (i) dat het hof geen acht had mogen slaan op andere stukken dan de splitsingsstukken, en (ii) dat bij een tegenstrijdigheid tussen (de omschrijving in) de splitsingsakte en de splitsingstekening – welke laatste er volgens het hof op wees dat het in casu ging om privégedeelten – aan de tekening in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend.
Ad (i) Relevante stukken bij bepalen privé – gemeenschappelijk
De Hoge Raad stelt voorop dat voor de vaststelling van het recht tot uitsluitend gebruik van een gedeelte van een in appartementsrechten gesplitst registergoed bepalend is hetgeen daaromtrent is vastgelegd in de op die splitsing betrekking hebbende splitsingsstukken (de notariële akte van splitsing en de aan de minuut van die akte gehechte tekening) (vgl. HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO5223). Bij de uitleg daarvan komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Tevens oordeelt de Hoge Raad – onder verwijzing naar HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933 – dat die bedoeling naar objectieve maatstaven moet worden afgeleid uit de omschrijving in de splitsingsakte van de onderscheiden gedeelten van het gebouw en uit de daaraan gehechte tekening, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte en de tekening. De gegevens die daarbij in acht mogen worden genomen zijn volgens de Hoge Raad beperkt tot de uit of aan de hand van de openbare registers kenbare stukken:
“3.4.2 (…) De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van hetgeen tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op de gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Het hof heeft dan ook van een onjuiste rechtsopvatting blijk gegeven door voor zijn oordeel welke gedeelten gemeenschappelijk zijn, mede betekenis toe te kennen aan andere dan in de openbare registers ingeschreven stukken, waarnaar niet in de splitsingsstukken wordt verwezen.”
Het hof had dus geen acht mogen slaan op de ontwerptekeningen van de architect, de bouwaanvraag en de bouwvergunning, zodat de klacht slaagt. Uit de overwegingen van de Hoge Raad lijkt overigens te kunnen worden afgeleid dat dit anders was geweest indien in de splitsingsstukken was verwezen naar genoemde stukken (én indien die stukken op een of andere wijze toegankelijk waren voor derden), aangezien de desbetreffende stukken in dat geval – zo lijkt het – “aan de hand van” de in de openbare registers ingeschreven splistingsstukken kenbaar waren geweest.
Ad (ii) Verhouding akte – tekening
Dan rest nog de vraag wat de rechter moet doen bij een tegenstrijdigheid tussen de splitsingsakte en de splitsingstekening. De Hoge Raad verwerpt de door eisers bepleite, in de literatuur wel verdedigde, regel dat de tekening dan in beginsel beslissend is:
“3.5.2 Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. In geval van tegenstrijdigheid tussen de akte van splitsing en de splitsingstekening kan niet op voorhand ervan worden uitgegaan dat hetzij de akte van splitsing, hetzij de splitsingstekening de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan juist weergeeft. De rechter zal aan de hand van de aan de splitsingsstukken te ontlenen aanwijzingen – waaronder de mate van gedetailleerdheid waarin de desbetreffende gedeelten zijn omschreven in de tekst van de akte onderscheidenlijk zijn weergegeven in de splitsingstekening, en hetgeen overigens uit de splitsingsstukken valt af te leiden omtrent de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan – en gelet op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden interpretaties zouden leiden, moeten bepalen of doorslaggevend gewicht toekomt aan de akte van splitsing dan wel aan de splitsingstekening. Onjuist is derhalve dat in beginsel beslissende betekenis moet worden toegekend aan hetgeen kan worden afgeleid uit de splitsingstekening.”
