HR 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:691 (X/Staat)
Bij de bepaling van de werkelijke waarde, waaronder begrepen de verwachtingswaarde, mogen niet zonder meer alle planologische stukken waarin rekening wordt gehouden met het werk buiten beschouwing worden gelaten. Ten aanzien van elk van die planologische stukken moet worden beoordeeld of reeds sprake is van of wordt voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor is onteigend.
Achtergrond
Voor de aanleg van de A4 om Steenbergen heeft de Staat delen van agrarische percelen onteigend in de gemeente Steenbergen. Bij het begroten van de schadeloosstelling voor deze onteigening heeft de rechtbank onder meer aandacht besteed aan de vraag of er sprake is van verwachtingswaarde op het onteigende.
Verwachtingswaarde en eliminatie
Bovenop de agrarische waarde kan een agrarisch perceel een hogere waarde (‘verwachtingswaarde’) hebben als de verwachting bestaat dat in de toekomst de bestemming naar een lucratievere bestemming zal veranderen. Die verwachte toekomstige ruimtelijke ontwikkeling mag nog onzeker zijn, maar er moeten op de peildatum wel aanknopingspunten voor die verwachting zijn. De gedachte is dat redelijk handelende partijen in dat geval bij een veronderstelde koop in het vrije economische verkeer een hogere prijs voor het onteigende zouden zijn overeengekomen. De daarop gebaseerde schadeloosstelling voor de ‘werkelijke waarde’ van het onteigende is in dat geval ook hoger.
Bij het bepalen van de waarde van het onteigende speelt daarnaast het leerstuk van eliminatie een rol. Bepaalde voor- en nadelen die samenhangen met het werk waarvoor wordt onteigend, moeten op grond van art. 40c Onteigeningswet worden weggedacht bij het bepalen van de waarde. Het gaat om voor- of nadelen teweeggebracht door het werk waarvoor wordt onteigend, overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt, en de plannen voor deze werken.
Bestemmingsplannen kunnen afhankelijk van de omstandigheden van het geval worden geëlimineerd; de plannen voor het werk moeten dan wel concreet zijn op het moment dat de planologisch-juridische grondslag wordt bepaald (zie HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:66, ECLI:NL:HR:2016:67 en ECLI:NL:HR:2016:68 (BBL/onteigenden), CB 2016-13). Algemene ruimtelijke beleidsvisies die geen bestemmings- of inpassingsplan zijn en nog niet het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend bevatten, worden niet weggedacht (zie HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1506, (Provincie Zeeland/erven X) CB 2016-136).
Ook bij het bepalen van de verwachtingswaarde zal eliminatie vaak aan de orde zijn. Verwachtingswaarde die alleen het gevolg is van het werk of het plan voor het werk waarvoor onteigend is, wordt niet vergoed maar bij de waardebepaling geëlimineerd.
In dit geval ging het om onteigening voor wegaanleg. In dat geval bestaat er op de peildatum feitelijk natuurlijk geen andere verwachting dan dat het perceel voor wegaanleg zal worden gebruikt. De rechtbank moet daarom het werk (wegaanleg) en de plannen daarvoor elimineren, en inschatten of er zonder dat werk wel een meerwaarde (verwachtingswaarde) zou hebben bestaan.
Oordeel rechtbank: wegaanleg en verwachtingswaarde bedrijventerrein
Bij het inventariseren van de verwachtingen was van belang dat oorspronkelijk was uitgegaan van een tracé ten oosten van Steenbergen. De rechtbank overwoog dat daarna vanaf 2002 tot 2006 rekening werd gehouden met een tracé ten westen van Steenbergen en vanaf 2007 duidelijk was dat het tracé aan de westzijde zou worden aangelegd. Om een verwachtingswaarde te bepalen, ging de rechtbank daarom terug tot 2001/2002. Uit de planvorming van destijds volgt dat zonder onteigening (en de aanleg van het wegtracé ten westen van Steenbergen) de uitbreiding van bedrijventerrein richting het westen en zuidwesten zou hebben plaatsgevonden, aldus de rechtbank. Het perceel van de onteigende lag ten noorden van Steenbergen, dus had het volgens de rechtbank geen verwachtingswaarde.
Van dit noordelijke perceel was een deel (het onteigende deel) benodigd voor het wegtracé, waarna ten zuiden van het tracé (dus tussen Steenbergen en het tracé in) en ten noorden van het tracé delen van het perceel zouden resteren. Door de begrenzing die de A4 ten westen en noorden van Steenbergen vormt, komt de grond ten zuiden volgens de rechtbank (eerder) in aanmerking voor uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein. De rechtbank concludeerde dat het zuidelijke perceelgedeelte daarom door de onteigening in waarde is vermeerderd; het noordelijke perceelgedeelte is onder meer vanwege vormverslechtering in waarde verminderd.
Oordeel van de Hoge Raad
In cassatie wordt over deze beslissingen van de rechtbank geklaagd. De rechtbank heeft geoordeeld dat geen rekening moet worden gehouden met de planologische stukken uit de jaren 2004-2014 waaruit volgens verzoeker blijkt van op de peildatum bestaande verwachtingen over een uitbreiding van het bedrijventerrein. De rechtbank had echter ten aanzien van elk van die planologische stukken apart moeten beoordelen of reeds sprake was van een concreet plan voor het werk of dat werd voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor is onteigend. De Hoge Raad sluit daarmee aan bij zijn arresten van 15 januari 2016 en HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1506, (Provincie Zeeland/erven X), zie CB 2016-136. De Hoge Raad vernietigt en verwijst. Het oordeel van de rechtbank dat er per saldo geen te vergoeden waardevermindering van het overblijvende is, hangt samen met het met succes bestreden oordeel dat het onteigende geen verwachtingswaarde had. Ook de cassatieklacht die daarop zag slaagt daarom in zoverre.
De Staat is in cassatie bijgestaan door Martijn Scheltema en in feitelijke instantie door Bas ten Kate en Alrik Bijkerk.
