HR 19 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1962
Een huurovereenkomst voor art. 7:290-bedrijfsruimte kan niet ex art. 7:296 lid 3 BW worden beëindigd uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen.
Aanleiding
Eisers tot cassatie verhuren een art. 290-bedrijfsruimte aan Ahold. Inmiddels is na meerdere verlengingen sprake van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Partijen zijn in overleg getreden over het verhogen van de huurprijs. Ahold heeft voorgesteld om een aangepaste huurprijs vast te stellen via de procedure van art. 7:303 BW. Verhuurders hebben daar niet mee ingestemd.
Verhuurders wensen daarentegen de huurovereenkomst met Ahold te beëindigen, zodat zij het gehuurde kunnen verhuren aan een andere partij die een hogere huurprijs biedt. Centrale vraag in dit geschil is dan ook of de verhuurder bij huur van een bedrijfsruimte zoals bedoeld in art. 7:290 BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan beëindigen uitsluitend om een hogere huurprijs van een andere partij te kunnen ontvangen.
Kantonrechter en hof hebben die vraag ontkennend beantwoord.
Toepasselijk kader
Uit art. 7:300 lid 2 BW volgt dat de verhuurder een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan opzeggen. Stemt de huurder niet in met de opzegging, dan kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de overeenkomst zal eindigen (art. 7:295 lid 2 BW). De rechter kan de beëindigingsvordering toewijzen op grond van een afweging van de belangen van de verhuurder enerzijds en de huurder anderzijds (art. 7:296 lid 3 BW). Ingevolge art. 7:296 lid 4 sub c BW wijst de rechter de vordering in ieder geval toe als de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt.
De Hoge Raad
Na het schetsen van het wettelijk kader, wijst de Hoge Raad op art. 7A:1631 lid 2 sub c (oud) BW. Dat artikel bepaalde dat een opzegging van een huurovereenkomst door de verhuurder nietig was als zij ertoe strekte om een verhoging van de huurprijs te realiseren. Met het invoeren van deze nietigheidsgrond werd bereikt dat de verhuurder de huurprijs slechts kon verhogen via een nadere huurprijsvaststelling door de rechter, zo volgt uit de wetsgeschiedenis.
Naast deze nietigheidsgrond bevatte het oude recht een toewijzingsgrond voor opzegging die overeenstemde met art. 7:296 lid 4 sub c BW (zie hierboven). In de wetsgeschiedenis is opgemerkt dat de zinsnede ‘voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt’ voortvloeit uit het verbod voor de verhuurder om een huurprijsverhoging te realiseren door opzegging.
In de huidige wet is de toewijzingsgrond gehandhaafd, maar is de nietigheidsgrond (voor het geval dat de opzegging de strekking had om een huurprijsverhoging te realiseren), geschrapt. De nietigheidsgrond paste volgens de wetgever niet in het voorgestelde stelstel waarin huurprijsvaststelling en opzeggingsbescherming gescheiden worden geregeld en uit art. 7:296 lid 4 sub c BW al volgt dat de enkele wens om de huurprijs te verhogen niet kan leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De wetgever had met het schrappen van de nietigheidsgrond niet tot doel het wettelijk systeem ingrijpend te wijzigen.
Dit brengt de Hoge Raad tot het volgende oordeel:
“Uit het systeem van de wet en uit de wetsgeschiedenis (…) moet worden afgeleid dat het niet mogelijk is om op de voet van art. 7:296 lid 3 BW tot een beëindiging van een huurovereenkomst voor art. 7:290-bedrijfsruimte te komen, uitsluitend om een hogere huurprijs te bewerkstelligen. Daarvoor staat voor de verhuurder de procedure van art. 7:303 BW open. Op grond van deze bepaling kan de rechter de huurprijs nader vaststellen. Dat geldt ook voor een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zoals die in deze procedure aan de orde is.”
Afdoening
De Hoge Raad verwerpt het beroep. Dit oordeel is niet in lijn met de conclusie van A-G Van Peursem. De A-G meende dat de verhuurder de huurovereenkomst wél zou moeten kunnen beëindigen met het enkele doel een hogere huurprijs te realiseren in een geval als dit, waarin de contractueel voorziene periodes van bepaalde tijd allemaal zijn doorlopen en de overeenkomst inmiddels van rechtswege voor onbepaalde tijd doorloopt (zie m.n. nr. 4.8-4.11 van de conclusie). Het zou dan volgens de A-G aan de rechter zijn om op grond van de algemene belangenafweging van art. 7:296 lid 3 BW te beoordelen of de beëindiging stand houdt.
