HR 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:587
De Hoge Raad komt deels terug van zijn prejudiciële beslissing van 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799. In geval van een buitengerechtelijke ontbinding van een huurovereenkomst op de voet van art. 7:231 lid 2 BW, dient de rechter niét aan de hand van de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW te beoordelen of de ontbinding stand houdt. De rechter dient daarentegen te beoordelen of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (art. 3:13 BW).
Achtergrond en geschil in de feitelijke instanties
Eisers tot cassatie huren een woning van Woningstichting Eigen Haard. De burgermeester van Amsterdam heeft de woning op grond van art. 13b Opiumwet voor drie maanden gesloten, omdat daarin drugs waren gevonden.
Naar aanleiding van deze sluiting heeft Eigen Haard de huurovereenkomst met eisers buitengerechtelijk ontbonden op de voet van art. 7:231 lid 2 BW jo. art. 6:267 BW. In deze procedure vordert Eigen Haard onder meer een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden en om eisers te veroordelen de woning te ontruimen.
Het hof heeft die vorderingen, anders dan de kantonrechter, toegewezen. Eisers hebben cassatieberoep ingesteld tegen het arrest van het hof.
De Hoge Raad verwerpt het beroep
Het middel klaagt dat het hof heeft miskend dat de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op de voet van art. 7:231 lid 2 BW is bedoeld om de verhuurder te beschermen. In dit geval heeft Eigen Haard de huurovereenkomst ontbonden om drugscriminaliteit tegen te gaan en de leefbaarheid in de wijk waarin zij woningen verhuurt te vergroten. Dat is geen legitiem doel in de zin van art. 3:13 BW of art. 8 EVRM, aldus het middel.
De Hoge Raad overweegt dat de regering art. 7:231 lid 2 BW heeft toegelicht door erop te wijzen dat voortzetting van de huurovereenkomst na sluiting van de woning door het bevoegd gezag weinig zin heeft en nadelig zal zijn voor de verhuurder. Daaruit volgt niet dat andere belangen van de verhuurder bij ontbinding en ontruiming niet in aanmerking mogen worden genomen bij de belangenafweging die moet worden gemaakt als de huurder zich met een beroep op misbruik van recht of de redelijkheid en billijkheid verzet tegen de ontbinding en ontruiming.
De Hoge Raad wijst er verder op dat de openbare veiligheid, het voorkomen van strafbare feiten, de bescherming van de gezondheid en de bescherming van de rechten en vrijheden van anderen, legitieme doelen zijn die een inmenging in het recht op respect voor het privéleven, familie- en gezinsleven en de woning kunnen rechtvaardigen (art. 8 lid 2 EVRM).
De klachten berusten dus op een onjuiste rechtsopvatting en falen.
Verduidelijking toetsingsmaatstaf bij ontbinding huurovereenkomst na woningsluiting
De Hoge Raad grijpt deze zaak daarnaast aan om de toetsingsmaatstaf bij ontbinding na woningsluiting te verduidelijken. Hij komt op dit punt deels terug van zijn eerdere prejudiciële beslissing (HR 28 november 2025, ECLI:NL:HR:2025:1799, zie CB 2025-153)) over de betekenis van art. 3 lid 1 IVRK in het geval dat een verhuurder ontruiming vordert van een woning waarin ook minderjarige kinderen wonen.
In die prejudiciële beslissing had de Hoge Raad overwogen dat de rechter aan de hand van de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW dient te beoordelen of een buitengerechtelijke ontbinding op de voet van art. 7:231 lid 2 BW stand houdt, als de huurder zich daartegen verzet. De Hoge Raad overweegt in dít arrest dat die overweging in zoverre onjuist is dat de maatstaven van art. 6:265 lid 1 BW zien op de vraag of een tekortkoming van voldoende gewicht is om ontbinding te rechtvaardigen, terwijl ontbinding ex art. 7:231 lid 2 BW geen tekortkoming van de huurder vereist.
Vervolgens schetst de Hoge Raad het toetsingskader dat in zo’n geval wél geldt. Als een huurovereenkomst wordt ontbonden op de voet van art. 7:231 lid 2 BW, dan moet de rechter beoordelen of de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:248 lid 2 BW) en of de verhuurder zijn bevoegdheid tot ontbinding heeft misbruikt (art. 3:13 BW). Uit art. 8 EVRM vloeit voort dat de rechter, in het geval van niet zuiver particuliere verhuur, de proportionaliteit van het definitieve verlies van de woonruimte toetst. In die belangenafweging kunnen onder meer worden betrokken de aard en ernst van de feiten en omstandigheden die aanleiding hebben gegeven tot sluiting van de woning en in hoeverre de huurder daarvan een verwijt kan worden gemaakt.
Wonen in de woning ook kinderen, dan dienen hun belangen ingevolge art. 3 lid 1 IVRK als ‘eerste overweging’ in aanmerking te worden genomen. In dat verband gelden de uitgangspunten die de Hoge Raad heeft geformuleerd in de hiervoor genoemde prejudiciële beslissing.
Afdoening
De Hoge Raad verwerpt het beroep. Dat is in lijn met de conclusie van A-G Hartlief. Zie over de beoordelingsmaatstaf bij ontbinding ex art. 7:231 lid 2 BW in het bijzonder nrs. 3.14 t/m 3.26 van die conclusie.
