HR 21 januari 2022, ECLI:NL:HR:2022:61
In het huurrecht is van belang of sprake is van een voorziening die naar zijn aard onlosmakelijk met de gehuurde woonruimte verbonden is (een ‘onroerende aanhorigheid’). Als daarvan sprake is, kunnen bepaalde daaraan verbonden lasten niet door de verhuurder bij de huurder in rekening worden gebracht. De Hoge Raad heeft in dit arrest beslist dat de vraag of sprake is van zo’n onroerende aanhorigheid mede kan worden bepaald aan de hand van art. 3:4 BW. Daarnaast heeft de Hoge Raad beslist dat art. 7:237 lid 2 BW voorgaat op de Warmtewet 2014.
Een onroerende aanhorigheid?
Afdeling 5 van Boek 7 BW is alleen van toepassing op de huur van woonruimte. In art. 7:233 BW is geregeld wat onder een ‘woonruimte’ wordt verstaan. Daaronder vallen niet alleen de gebouwde onroerende zaak (de woning), maar ook de zogeheten ‘onroerende aanhorigheden’. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die “naar hun aard onlosmakelijk verbonden zijn” met de gehuurde woonruimte. Het gaat dan bijvoorbeeld om de tuin die bij de woning hoort, of om de gemeenschappelijke ruimten.
In dit arrest beslist de Hoge Raad dat de vraag of een voorziening naar zijn aard onlosmakelijk verbonden is met de gehuurde woonruimte mede kan bepaald aan de hand van art. 3:4 BW. Bij toepassing van die bepaling gaat het erom of de voorziening (i) naar verkeersopvattingen deel uitmaakt van de gehuurde woonruimte of (ii) fysiek met de gehuurde woonruimte is verbonden.
Opvallend zijn de bewoordingen die de Hoge Raad gebruikt. Hij overweegt dat de vraag of de voorziening naar zijn aard onlosmakelijk verbonden is met de gehuurde woonruimte mede kan worden bepaald aan de hand van art. 3:4 BW. Dit hoeft dus niet, en kennelijk kunnen ook andere omstandigheden dan in de art. 3:4 BW genoemde omstandigheden van belang zijn bij de vraag of sprake is van een onroerende aanhorigheid. Welke dat zijn licht de Hoge Raad echter niet toe.
In deze zaak ging het over de vraag of de warmte-koudeopslag-installatie (WKO-installatie) in een gehuurde woonruimte een onroerende aanhorigheid is. Naar het oordeel van het hof was dat het geval: de WKO-installatie is onroerend, fysiek verbonden met de gehuurde woonruimte en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw. In cassatie blijft dit oordeel in stand.
De verhouding tussen art. 7:237 lid 2 BW en de Warmtewet 2014
Het antwoord op de vraag of de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, was in deze zaak van belang vanwege art. 7:237 lid 2 BW. Als de WKO-installatie een onroerende aanhorigheid is, volgt uit die bepaling namelijk dat de verhuurder bepaalde lasten met betrekking tot de WKO-installatie niet als servicekosten bij de huurder in rekening kan brengen.
In dat verband lag aan de Hoge Raad nog de vraag voor of art. 7:237 lid 2 BW voorgaat op de Warmtewet 2014. Uit de Warmtewet 2014 volgt namelijk dat de huurder (als leverancier van warmte) deze lasten met betrekking tot een WKO-installatie wél bij de huurder (als verbruiker van warmte) in rekening kan brengen. De Hoge Raad overweegt:
“Deze regelingen zijn tegenstrijdig indien, zoals in deze zaak, de verhuurder ‘leverancier’ is in de zin van de Warmtewet 2014, en de huurders ‘verbruiker’. Het oordeel van het hof dat art. 7:237 lid 2 BW in deze tegenstrijdigheid prevaleert is juist. Dat volgt ook uit de omstandigheid dat het samenstel van art. 7:233 BW en art. 7:237 BW strekt tot bescherming van de huurder van woonruimte en de Warmtewet 2014 niet beoogt afbreuk te doen aan die bescherming. Bovendien is als gevolg van de wijziging van de Warmtewet per 1 juli 2019 en 1 januari 2020, die wet (grotendeels) niet van toepassing op verhuurders.”
De Hoge Raad constateert dan ook dat in een geval als dit de wet verhindert dat de verhuurder de lasten met betrekking tot de WKO-installatie bij de huurder in rekening brengt. De wetgever heeft zich al in 2018 op het standpunt gesteld dat dit wél zou moeten kunnen en een daarop gericht ontwerpbesluit gepubliceerd. Vervolgens heeft de wetgever echter geen nadere stappen ondernomen. De Hoge Raad geeft hiermee een duidelijk signaal aan de wetgever.
