HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810
In een uitvoerig gemotiveerde beslissing naar aanleiding van prejudiciële vragen van de Voorzieningenrechter te Amsterdam in een ontruimingskortgeding betreffende sociale woonruimte, heeft de Hoge Raad de heersende leer ten aanzien van de bevoegdheid tot ontbinding op de voet van art. 6:265 BW nader verduidelijkt.
De vragen zijn gesteld in een ontruimingskortgeding, waarin een woningcorporatie ontruiming vordert van een huurder die in strijd met de bij de huurovereenkomst behorende algemene voorwaarden de door hem gehuurde woning tijdelijk in gebruik heeft gegeven aan derden zonder daartoe schriftelijke toestemming van de woningcorporatie te hebben. In de praktijk blijken dergelijke vorderingen van woningcorporaties met name in steden waar sociale woonruimte schaars is, zoals in Amsterdam, relatief snel te worden toegewezen. In het kader van dergelijke ontruimingsprocedures dient de kortgedingrechter een voorlopig oordeel te geven over de aan de vordering ten grondslag gelegde tekortkoming in de nakoming van de huurder en de daarmee samenhangende bevoegdheid van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Tegen deze achtergrond stelde de Voorzieningenrechter te Amsterdam de volgende prejudiciële vragen aan de Hoge Raad:
1. Dient artikel 6:265 lid 1 BW letterlijk te worden uitgelegd in die zin dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij het maken van een uitzondering hierop gerechtvaardigd is aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten? Zo niet, hoe dient deze bepaling dan te worden uitgelegd?
2. Is er aanleiding bijzondere eisen te stellen ten aanzien van ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte, ervan uitgaande dat zulke woonruimte schaars is?”
Het antwoord op de eerste vraag volgt uit een reeks van overwegingen, waarin de Hoge Raad ingaat op de hoofdregel van artikel 6:265 lid 1 BW (iedere tekortkoming in de nakoming geeft de schuldeiser de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden) en de uitzondering daarop in de tenzij-bepaling van datzelfde lid 1 (tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt). Uit deze reeks van overwegingen, waarin veelvuldig wordt verwezen naar eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad kunnen de volgende hoofdpunten kunnen worden gedestilleerd:
(i) onjuist de opvatting dat de in de tenzij-bepaling neergelegde uitzondering op de hoofdregel slechts ‘bij uitzondering’ toegepast kan worden of op een ‘zeldzaam’ geval betrekking heeft;
(ii) de hoofdregel en de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW brengen tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst;
(iii) de structuur van hoofdregel en tenzij-bepaling brengen mee dat de schuldeiser moet stellen en zo nodig bewijzen dat sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de schuldenaar (en in voorkomend geval dat voldaan is aan de eis van art. 6:265 lid 2 BW dat de schuldenaar in verzuim is), en dat het aan de schuldenaar is om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling;
(iv) dat het aan de schuldenaar is om zich op de tenzij-bepaling te beroepen sluit niet uit dat onder omstandigheden in het verweer van de schuldenaar, dat geen sprake is van een tekortkoming, het (subsidiaire) betoog besloten kan liggen dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval niet de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt; of dat zo is, is een kwestie van uitleg van het partijdebat;
(v) de afweging in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW geschiedt, naast de in art. 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming; gevolgen van de ontbinding), aan de hand van alle overige omstandigheden van het geval; dat betekent tevens dat niet op voorhand één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend, ongeacht de overige omstandigheden van het geval;
(vi) gelet op deze aan de hand van alle omstandigheden van het geval te maken afweging, bestaat weinig behoefte en ruimte voor een van die wijze van toetsing te onderscheiden werking van redelijkheid en billijkheid.
Tegen deze achtergrond meent de Hoge Raad dat (ook) geen behoefte bestaat aan bijzondere regels ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte. De Hoge Raad overweegt in dit verband:
“Bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW kan rekening worden gehouden zowel met het belang van sociale woningbouwverenigingen of -stichtingen om, in geval van misbruik of een andere tekortkoming aan de zijde van de huurder die van voldoende gewicht is, de woning beschikbaar te krijgen ten behoeve van anderen die aangewezen zijn op een sociale huurwoning, als met het belang van de huurder om het ingrijpende gevolg van ontbinding en ontruiming te vermijden. Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden (…)”
In deze procedure prejudiciële vragen heeft de Woonbond, een landelijke belangenvereniging van huurders, op de voet van art. 393 lid 3 Rv schriftelijke opmerkingen ingediend. Zij heeft daarin onder meer aandacht gevraagd voor het feit dat in de praktijk met name de meest kwetsbare huurders van sociale woonruimte niet altijd verschijnen, waardoor de afweging in het kader van de tenzij-bepaling, mede gezien de op die afweging betrekking hebbende stelplicht- en bewijslast, onder druk komt te staan.
Aan deze aan verstekzaken inherente problematiek wijdt de Hoge Raad de volgende overweging:
“(…) Het is aan de feitenrechter om te beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder bij het voortduren van de huurovereenkomst, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.
Deze beoordelingsruimte heeft de rechter ook indien tegen de huurder verstek is verleend. Dat ligt besloten in de in art. 7:231 lid 1 BW dwingend voorgeschreven rechterlijke tussenkomst voor de ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot, kort gezegd, woon- of bedrijfsruimte of een woonwagen. Blijkens de parlementaire geschiedenis van (het op woonruimte betrekking hebbende) art. 7A:1623n (oud) BW – dat in zoverre ongewijzigd is opgegaan in het huidige art. 7:231 lid 1 BW – strekt die verplichte tussenkomst immers ertoe dat zodanige ontbinding “alleen op verantwoorde wijze kan [plaatsvinden] wanneer de rechter het gewicht van de tekortkoming in verhouding tot het woonbelang van de huurder vooraf beoordeelt” (Kamerstukken II 1978/79, 14249, nr. 11, p. 3). Deze rechterlijke beoordeling vindt vanzelfsprekend (ook in verstekzaken) wel haar praktische begrenzing erin dat de rechter slechts rekening kan houden met de voor hem kenbare feiten en omstandigheden.”
De Woonbond werd in deze procedure bijgestaan door de Mirella Peletier, in samenwerking met Harmen Meijerink, advocaat te Amsterdam.
