HR 10 april 2026, ECLI:NL:HR:2026:552
Het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ uit art. 7:290 BW moet op dezelfde manier worden uitgelegd als datzelfde begrip uit art. 7:230a BW. De uitleg die de Hoge Raad aan dat begrip heeft gegeven in de Landingsbaan-beschikking geldt dus ook het kader van art. 7:290 BW.
In deze zaak oordeelt dat de Hoge Raad dat een onbemand tankstation dat niet een gebouw is en waarvan geen verkoopruimte deel uitmaakt in beginsel niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak.
Aanleiding
Deze zaak draait om de beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot een onbemand tankstation. Volgens de huurovereenkomst is het gehuurde bestemd om te worden gebruikt als onbemand verkooppunt voor motorbrandstoffen. Tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. Een naast het tankstation gelegen verkoopruimte is door verhuurster aan een derde verhuurd. De huurster heeft bij aanvang van de huurperiode een betaalpaal en reclame-uitingen aangebracht. Het arrest van de Hoge Raad bevat een foto waarop te zien is hoe het geheel eruitziet.
Verhuurster wil de huurovereenkomst beëindigen. Huurster stemt daarmee niet in, waarna verhuurster een procedure bij de rechter begint.
Wanneer is sprake van een ‘gebouwde onroerende zaak’ als bedoeld in art. 7:290 BW?
Huurster stelt zich op het standpunt dat het gehuurde moet worden aangemerkt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. Als dat zo is, dan gelden onder meer bijzondere regels voor het opzeggen van de huur (zie de conclusie van A-G van Peursem onder 3.30). Volgens art. 7:290 BW wordt onder bedrijfsruimte onder meer verstaan:
“(…) een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is” (art. 7:290 lid 2, aanhef en onder a, BW).
De vraag is nu wat als ‘gebouwde onroerende zaak’ in de zin van deze bepaling moet worden aangemerkt. De Hoge Raad heeft in de Landingsbaan-beschikking (HR 11 april 2014, ECLI:NL:HR:2014:899, zie CB 2014-82) uitleg gegeven aan het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:230a BW. In die beschikking overwoog de Hoge Raad:
“3.5.1 (…) Een zaak kan in elk geval worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosbare betekenis is. Onder een gebouw dient te worden verstaan een bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt (vgl. art. 1, aanhef en onder c, Woningwet). Ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet, kan onder omstandigheden worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. In de regel is een enkele verharding of bewerking van de grond echter niet toereikend om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van art. 7:230a BW.”
In de hier besproken zaak bestond discussie of deze uitleg ook geldt voor het begrip ‘gebouwde onroerende zaak’ in art. 7:290 BW. De Hoge Raad bevestigt nu dat dat begrip hetzelfde moet worden uitgelegd (rov. 3.6.1).
Onbemand tankstation is geen gebouwde onroerende zaak
Het hof oordeelde dat het gehuurde niet kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak. De Hoge Raad laat dat oordeel in stand. Het hof had onder meer van belang geacht dat van het gehuurde geen ‘gebouw’ deel uitmaakte (de verkoopruimte naast het tankstation was immers aan een derde verhuurd) en dat de aanwezigheid van een luifel (zonder wanden) dat niet anders maakt. De Hoge Raad is het daarmee eens:
“3.2.2 In dit geval is het gehuurde een onbemand tankstation dat niet een gebouw is in de zin van art. 1, aanhef en onder c, Woningwet (rov. 4.5, in cassatie onbestreden). Tot het gehuurde behoren brandstofpompen, een ondergrondse installatie met brandstoftanks en leidingen, een vloeistofdichte vloer en een luifel. Tot het gehuurde behoort niet een verkoopruimte. Een gehuurde zaak met deze kenmerken is in beginsel niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a lid 1 BW dan wel art. 7:290 lid 2, onder a, BW. Het oordeel van het hof dat het gehuurde onbemande tankstation niet kan worden gekwalificeerd als gebouwde onroerende zaak in de zin van art. 7:230a BW of art. 7:290 BW geeft dus geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De hiervoor in 3.2.1 weergegeven klacht faalt.”
De Hoge Raad verwerpt daarmee het cassatieberoep. Daarmee komt de Hoge Raad tot dezelfde slotsom als A-G van Peursem, die in zijn conclusie onder meer een overzicht geeft van de rechtspraak over de status van onbemande tankstations (onder 3.21-3.25) en ingaat op de vraag of het wenselijk is dat daarvoor huurrechtelijke bescherming van art. 7:290 BW geldt (onder 3.26 e.v.).
