HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW3217 (Z/NS Vastgoed B.V.) en
HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW7172 (X/Gemeente Rotterdam)
Als een onbebouwd terrein aan de huurder ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling of de verplichting dat de huurder daarop een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW, is afdeling 7.4.6 BW in beginsel niet van toepassing. Het oordeel dat een dergelijke huurovereenkomst alleen betrekking heeft op het terrein en niet op de daarop aanwezige en nog op te richten opstallen, is niet rechtens onjuist op grond van het enkele feit dat de door de huurder op te richten bebouwing reeds op het terrein aanwezig was toen de huurovereenkomst inging.
Achtergrond
Het huurdervriendelijke regime van art. 7:290 e.v. BW is van toepassing op huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak, die krachtens overeenkomst van huur en verhuur is bestemd voor de uitoefening van één van de in art. 7:290 e.v. BW genoemde categorieën middenstandsbedrijfsruimte. De huur en verhuur van een onbebouwd stuk grond, waarbij de huurder de verplichting op zich neemt om daarop een opstal te bouwen die zal worden gebruikt als een 290-bedrijfsruimte, geldt niet als huur en verhuur van een gebouwde onroerende zaak, ook niet nadat de opstal inderdaad is verrezen. Dit volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 31 mei 1991, NJ 1991, 678 (Bloemert/Supergas). Het regime van art. 7:290 e.v. BW wordt in zo’n situatie pas van toepassing als partijen een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst sluiten met betrekking tot de inmiddels gebouwde en tot 290-bedrijfsruimte bestemde onroerende zaak. Zie de standaardarresten van de Hoge Raad van 16 juni 1995, NJ 1995, 705 (Shell/Tjallingii) en HR 20 februari 1998, NJ 1998, 740 (Deko II/Stift).
Is deze jurisprudentie ook van toepassing op het geval, waarin de bebouwing die de huurder krachtens de overeenkomst mag of moet oprichten, reeds is opgericht op het moment van de door partijen overeengekomen ingangsdatum van de huur?
In deze twee zaken kreeg de Hoge Raad de gelegenheid om zich over deze vraag uit te laten. Evenals dat het geval was in de hiervoor genoemde twee arresten, werd de toepasselijkheid van art. 7:290 e.v. BW in beide zaken ingeroepen door een exploitant van een tankstation. Het ene tankstation staat op een stationsemplacement in Baarn, het andere aan de Groene Kruisweg te Rotterdam.
Baarnse zaak ( ECLI:NL:HR:2012:BW3217)
Een rechtsvoorgangster van NS verhuurde in de jaren ’70 een deel van een stationsemplacement te Baarn aan X. Na enige tijd heeft X een deel van het terrein en een daarop inmiddels verrezen servicehal onderverhuurd aan Y. Weer enige tijd later heeft Y het door hem in de servicehal geëxploiteerde tankstation verkocht aan Z.
Vanaf 1985 is Z rechtstreeks gaan huren van NS. In 1988 en 1993 zijn partijen een wijzigingsovereenkomst aangegaan, waarbij de omvang van het door Z in gebruik zijnde terrein telkens werd uitgebreid. Als de termijn van de laatste overeenkomst eind 2004 afloopt, besluit NS deze niet meer langjarig te verlengen. De reden daarvoor is dat NS de locatie wil gaan aanwenden voor andere alternatieven. Z is het daar niet mee eens en stelt zich onder meer op het standpunt dat sprake is van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW, zodat hij aanspraak kan maken op huurbescherming. Als Z niet vrijwillig tot ontruiming overgaat, begint NS de onderhavige procedure.
In eerste aanleg meende de kantonrechter dat sprake is van 290-bedrijfsruimte, omdat het tankstation reeds lang voor de overeenkomst tussen Z en NS was gebouwd en door de rechtsvoorganger van Z werd geëxploiteerd, terwijl in de overeenkomst bovendien is voorzien in een exploitatievergoeding van Z aan NS. Niettemin wees de kantonrechter de vordering tot ontruiming toe op grond van dringend eigen gebruik aan de zijde van NS (zie art. 7:296 lid 1, aanhef en sub b BW).
In appel is dit vonnis in stand gebleven, zij het met verbetering van gronden. Het hof oordeelde dat art. 7:290 e.v. BW niet op de huurovereenkomst van toepassing is.
In cassatie komt Z tegen deze kwalificatie van de huur op met een aan het oordeel van de kantonrechter ontleende argumentatie. Tevergeefs, want onder verwijzing naar het arrest Shell/Tjallingii oordeelt de Hoge Raad als volgt:
“3.4 Bij de beoordeling van deze klacht wordt het volgende vooropgesteld. Indien een onbebouwd terrein aan de huurder ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling of de verplichting dat de huurder daarop een bebouwing zal oprichten, bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, is afdeling 7.4.6 in beginsel niet van toepassing (vgl. HR 16 juni 1995, LJN ZC1760, NJ 1995/705).
Het hof heeft in rov. 4.3 de omstandigheden genoemd die naar zijn oordeel meebrengen dat [eiser] alleen een terrein heeft gehuurd en niet mede de daarop aanwezige en nog te stichten opstallen. Mede gelet op de door het hof in rov. 3 vastgestelde feiten – onder meer inhoudende dat het tankstation door [eiser] is gekocht van de vorige huurder, die alleen het terrein huurde – heeft het hof zonder miskenning van enige rechtsregel kunnen oordelen dat het enkele feit dat het benzinestation reeds op het terrein aanwezig was toen de huurovereenkomst met [eiser] inging, niet eraan afdoet dat die overeenkomst betrekking had op een onbebouwde onroerende zaak. Voor het overige berust dat oordeel op een aan het hof voorbehouden waardering van de feitelijke situatie, en is dat oordeel niet onbegrijpelijk of onvoldoende gemotiveerd (…)”
Door Z was voorts nog aangevoerd dat het hof zou hebben miskend dat sprake was van een exploitatieovereenkomst. Z duidde daarmee op de uitspraak van de Hoge Raad van 10 november 1989, NJ 1990, 273 (Bakaryildiz/BP), waaruit volgt dat overeenkomsten met betrekking tot de exploitatie van benzinestations in beginsel moeten worden aangemerkt als huur in de zin van art. 7:290 BW, ook al is een exploitatievergoeding afgesproken en geen huurprijs in enge zin. Vergelijk in dit verband art. 7:201 BW en het daarin genoemde vereiste van een tegenprestatie, een van de essentiala van huur. Z wees erop dat hij op grond van de huurovereenkomst gehouden was tot betaling van een exploitatievergoeding aan NS en meende dat daarom sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in art. 7:290 BW.
De Hoge Raad verwerpt deze argumentatie met de redenering dat de exploitatievergoeding in dit geval niet staat tegenover het gebruik van het huurobject en dat in zoverre sprake is van een andere situatie dan die van het arrest Bakaryildiz/BP. Dat oordeel is begrijpelijk, omdat de door Z verschuldigde exploitatievergoeding in de huurovereenkomst wordt omschreven als een “extra vergoeding”, figurerend derhalve naast de huursom. Ook overigens past de kwalificatie van exploitatieovereenkomst hier niet. In de praktijk wordt daarmee doorgaans aangeduid een combinatie van huur van bedrijfsruimte met aspecten van distributie. Meestal zal het dan gaan om een overeenkomst tussen oliemaatschappij en de uitbater van een tankstation. Daarvan was in de Baarnse zaak echter geen sprake.
Rotterdamse zaak (ECLI:NL:HR:2012:BW7172)
Een soortgelijke casus deed zich voor in Rotterdam. In de jaren ’50 had de gemeente Rotterdam, na een daartoe strekkende inschrijving, aan oliemaatschappij BPM enige percelen grond aan de Groene Kruisweg ter beschikking gesteld ten behoeve van het door BPM op eigen kosten stichten resp. exploiteren van een tankstation. Enige jaren later, toen het tankstation al was gebouwd, hebben partijen hun verhouding vastgelegd in een huurovereenkomst. Deze overeenkomst zag blijkens de tekst uitsluitend op de percelen grond.
De huurovereenkomst tussen de gemeente en BPM is nadien diverse malen verlengd. In die overeenkomsten wordt telkens gesproken van de huur van percelen grond. In 2002 wenst de rechtsopvolgster van BPM – BP – het tankstation af te stoten. Zij stelt voor – vgl. art. 7:307 BW – om X in haar plaats te doen stellen. De gemeente gaat akkoord, waardoor X in de rechten van BP als huurder van de gemeente treedt.
In 2005 wordt in de gemeenteraad van Rotterdam een locatiebeleid voor tankstations vastgesteld, waarbij het systeem van automatische verleningen van huurovereenkomsten met dezelfde huurders wordt afgeschaft. In plaats daarvan zullen de locaties worden geveild, volgens een door de gemeente vastgesteld veilingschema. De locatie aan de Groene Kruisweg zal volgens dit schema in 2015 worden geveild.
X is vervolgens tegen de gemeente gaan procederen. Zij vorderde een verklaring voor recht dat op de huurovereenkomst tussen haar en de gemeente het regime van art. 7:290 e.v. BW van toepassing is. Deze vordering is in twee instanties afgewezen.
In cassatie beroept X zich op hetzelfde argument als de huurder in de Baarnse zaak: omdat het tankstation door haar rechtsvoorgangster BPM reeds was opgericht op het moment dat de huurovereenkomst inging, zou sprake zijn van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW.
De Hoge Raad verwerpt dit betoog met een redenering die nagenoeg gelijkluidend is aan zijn oordeel in de Baarnse zaak. Hij stelt voorop dat, indien een onbebouwde onroerende zaak ter beschikking wordt gesteld met de bedoeling dat de huurder daarop een bebouwing zal oprichten om te worden gebruikt als bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 e.v. BW, het regime van afdeling 7.4.6 BW in beginsel niet van toepassing is. Vervolgens oordeelt de Hoge Raad dat het hof ervan is uitgegaan dat zowel de eerste overeenkomst tussen de gemeente en BPM als de (eerste) verlenging daarvan betrekking had op de percelen grond en dat het hof mede tegen die achtergrond zonder miskenning van enige rechtsregel heeft kunnen oordelen dat de huur uitsluitend de onbebouwde grond betrof. De Hoge Raad benadrukt ook hier de feitelijke aard van de door het hof aan de huurovereenkomst gegeven uitleg. Zie rov. 3.3.
Volgens de Hoge Raad heeft het hof evenmin een onjuiste maatstaf gehanteerd bij de beantwoording van de vraag, of BPM en de gemeente nadien een nieuwe, zelfstandige huurovereenkomst met betrekking tot de tankstations hebben gesloten, ook al heeft het hof bij deze toets een iets andere formulering gehanteerd dan de Hoge Raad deed in de arresten Shell/Tjallingii en Deko II/Stift.
Een uitkomst die goed navolgbaar is, zeker indien men in aanmerking neemt dat BPM het tankstation niet zelf exploiteerde, maar dit door middel van onderhuurovereenkomsten uit handen gaf aan derden. Het is de – uitsluitend de onderliggende grond betreffende – huurovereenkomst tussen BPM en de gemeente, die X heeft overgenomen.
Met beide arresten heeft de Hoge Raad een verdere verfijning aangebracht op de in de arresten Shell/Tjallingii en Deko II/Stift ingezette lijn. Indien partijen een huurovereenkomst sluiten met betrekking tot een onbebouwde onroerende zaak, dan verwordt deze overeenkomst niet tot een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak ex art. 7:290 e.v. BW op grond van het enkele feit dat de huurder op de gehuurde zaak een bedrijfsruimte als bedoeld in die bepaling mag/zal oprichten, ook niet indien die bedrijfsruimte wordt opgericht vóór het ingaan van de huurovereenkomst. Alleen een van dit beginsel afwijkende partijbedoeling, eventueel in de vorm van een door partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte gesloten nieuwe, zelfstandige overeenkomst kan daarin verandering brengen.
In de Rotterdamse zaak werd de gemeente in cassatie bijgestaan door de auteur en in de feitelijke instanties door Elmer van der Kamp.
